「秦野市の市街化調整区域に土地を所有しているけれど、売却できるのだろうか」
「不動産会社に相談したところ、市街化調整区域なので売却は難しいと言われた」
「相続した土地を使う予定がないので、できれば手放したい」
このようなお悩みをお持ちではありませんか。
市街化調整区域は、原則として建築や開発が制限される区域です。そのため、一般的な住宅地と比べて土地の売却が難しい場合があります。
しかし、市街化調整区域だからといって、土地を売却できないわけではありません。
住宅用地として売却できる土地もあれば、資材置場や車両置場など、住宅以外の用途で売却できる土地もあります。
重要なのは、土地の状況を確認し、どのような用途で利用できるのかを把握したうえで、適切な買主を探すことです。
この記事では、秦野市の市街化調整区域にある土地を売却する具体的な方法と、売却する際の注意点について解説します。
秦野市の市街化調整区域の土地は売却できる？
結論からいうと、秦野市の市街化調整区域にある土地でも売却は可能です。
市街化調整区域とは、都市計画法によって市街化を抑制するために指定された区域です。
秦野市では、昭和45年6月10日に市街化区域と市街化調整区域の区分が行われました。
秦野市が公表している都市計画の概要によると、市内の区域区分は次のとおりです。
| 区分 | 面積 |
|---|---|
| 市街化区域 | 2,458ha |
| 市街化調整区域 | 7,918ha |
| 合計 | 10,376ha |
秦野市では、市域の約76％が市街化調整区域に指定されています。
つまり、市街化調整区域は秦野市の土地の大部分を占めており、決して珍しい土地ではありません。
ただし、市街化調整区域では原則として開発行為や建築行為が制限されています。
そのため、土地を購入しても自由に住宅や店舗などを建築できるとは限りません。
秦野市も公式ホームページで、都市計画法は土地の売買自体を直接規制するものではない一方、農地については農地法による売買の制限があることを案内しています。
したがって、市街化調整区域の土地を売却する場合は、単に買主を探すだけではなく、その土地を購入した人が何に利用できるのかを確認することが重要です。
秦野市の市街化調整区域の土地を売却する4つの方法
市街化調整区域の土地には、さまざまな売却方法があります。
ここでは、代表的な4つの方法を紹介します。
① 住宅用地として売却する
市街化調整区域であっても、一定の要件を満たす土地では、住宅の建築や建替えが認められる場合があります。
例えば、次のような土地です。
- 既存宅地の要件を満たす土地
- 適法に建築された住宅が存在する土地
- 一定の条件のもとで住宅の建築が認められる土地
ただし、既存の住宅があるからといって、誰でも自由に建替えや利用ができるとは限りません。
特に、農家住宅や分家住宅などは、建築時の許可条件や利用者の資格によって、第三者への売却後の利用に制限が生じる場合があります。
そのため、住宅用地として売却する際には、建物の建築経緯や許可履歴などを確認することが重要です。
秦野市では、市街化調整区域における建築や開発について、開発指導課などの担当窓口で確認することになります。
住宅の建築が可能な土地であれば、一般の住宅購入希望者も売却先の候補となるため、売却の可能性が広がります。
なお、既存宅地については、別記事「秦野市の既存宅地とは？市街化調整区域で建築・建替え・売却するときの注意点」でも詳しく解説しています。
② 資材置場・車両置場として売却する
住宅の建築が難しい土地でも、資材置場や車両置場として売却できる可能性があります。
例えば、次のような事業者が土地を探している場合があります。
- 建設業者：建設資材や重機などを保管する土地
- 運送業者：トラックや事業用車両を駐車する土地
- 解体業者：重機や車両、資材などを保管する土地
- 土木業者：工事用資材や作業車両を保管する土地
これらの事業者は、必ずしも住宅を建築できる土地を求めているわけではありません。
そのため、住宅用地として売却することが難しい土地でも、事業用地として需要がある可能性があります。
ただし、資材置場や車両置場として利用できるかどうかは、土地の状況によって異なります。
例えば、次のような点が重要です。
- 大型車両が出入りできる道路に接しているか
- 土地の面積や形状が用途に適しているか
- 周辺の住宅などに影響がないか
- 農地転用などの許可が必要か
- 土地の造成や盛土などに規制がないか
また、資材置場として利用する場合でも、コンテナやプレハブなどを設置すると、建築物に該当し、都市計画法や建築基準法などの規制を受けることがあります。
したがって、単に建物を建てないから利用できるというわけではありません。
リバーフィールドでは、資材置場・車両置場としての土地利用を踏まえた不動産売買や、農地転用などの許認可手続きを取り扱っています。
住宅用地として売却が難しい土地でも、別の用途で売却できる可能性を検討することができます。
③ 農地のまま売却する
所有している土地が田や畑などの農地である場合は、農地のまま売却する方法があります。
農地を農地として売却する場合、原則として農地法第3条の許可が必要です。
例えば、農業を営んでいる方や、新たに農業を始める方など、農地法上の許可要件を満たす買主への売却が考えられます。
ただし、農地は一般的な宅地と異なり、誰でも自由に購入できるわけではありません。
買主の農業経営の状況や、取得後の農地利用計画などを踏まえ、許可要件を満たす必要があります。
そのため、農地の売却では、一般的な住宅用地とは異なる買主を探すことになります。
また、農地として売却する場合は、住宅用地や事業用地として売却する場合と比較して、売却価格が低くなることもあります。
一方で、農地転用が難しい土地であっても、農地として利用する買主が見つかれば売却できる可能性があります。
秦野市で農地を売りたい・手放したい方へ｜農地売却の流れを解説
④ 農地転用を伴う売却を検討する
農地を住宅用地や資材置場、車両置場などとして売却する場合は、農地転用を伴う売却が考えられます。
例えば、農地を所有している方が、資材置場を探している建設業者へ土地を売却するケースです。
この場合、原則として農地法第5条の許可が必要になります。
秦野市では、市街化調整区域内の農地転用について、神奈川県知事の許可が必要であると案内しています。
また、秦野市農業委員会が申請書を受理した後、総会で審議し、県知事へ意見を送付する流れとなっています。
なお、秦野市の農地転用許可申請の締切日は、原則として毎月10日です。
参考：秦野市公式ホームページ「市街化調整区域内の農地の転用」
ただし、秦野市の市街化調整区域にある農地が、すべて農地転用できるわけではありません。
農地には立地条件などに応じた区分があり、農地転用が認められない場合があります。
特に、農業振興地域内の農用地区域に指定されている農地については、原則として農地転用が認められません。
また、農地法の許可だけでなく、都市計画法や盛土規制法など、ほかの法令による制限を受ける場合もあります。
そのため、農地を売却する場合は、まず農地転用の可能性を確認し、どのような用途で売却できるのかを検討することが重要です。
秦野市の市街化調整区域の土地を売却する際の注意点
市街化調整区域の土地を売却する際には、一般的な宅地とは異なる注意点があります。
建物を建築できる土地か確認する
市街化調整区域では、原則として建築や開発が制限されています。
そのため、売却する土地に建物が建築できるかどうかは、売却価格や買主の範囲に大きく影響します。
特に、既存宅地、農家住宅、分家住宅などについては、それぞれの土地や建物の状況に応じた確認が必要です。
また、現在建物が存在している場合でも、適法に建築されたものなのか、建替えや用途変更が可能なのかを確認することが重要です。
道路との接道状況や土地の形状を確認する
市街化調整区域の土地では、道路との接道状況も重要です。
例えば、資材置場や車両置場として売却する場合、大型車両が出入りできるかどうかによって、買主の需要が大きく変わります。
また、道路に接していても、道路幅員が狭い場合や、土地との間に水路がある場合などは、利用に制約が生じる可能性があります。
さらに、土地の形状や高低差によっては、造成工事などに多額の費用が必要になることもあります。
このような条件は売却価格にも影響するため、事前に確認しておくことが重要です。
農地の場合は農地転用の可否を確認する
秦野市の市街化調整区域にある農地を売却する場合、農地転用の可否は特に重要です。
農地転用が可能であれば、資材置場や車両置場など、農業以外の用途で土地を利用したい買主への売却も検討できます。
一方、農地転用が難しい場合は、農地としての売却を中心に検討することになります。
秦野市農業委員会では、具体的な計画が決まった場合、土地所有者からの委任状、案内図、公図、登記簿謄本などを用意して事前相談するよう案内しています。
売却を検討する際には、農地の区分や農用地区域の指定状況などを確認することが重要です。
売却価格は土地の利用可能性によって変わる
市街化調整区域の土地は、周辺の土地の坪単価だけで売却価格を判断することが難しい場合があります。
例えば、同じ面積の土地でも、住宅を建築できる土地と、農地としてしか利用できない土地では、買主の需要が異なります。
また、資材置場として利用できる土地であっても、大型車両が出入りできる土地と、道路が狭く車両の出入りが難しい土地では、需要に差が生じます。
そのため、売却価格を検討する際には、土地の面積や所在地だけでなく、実際にどのような用途で利用できるのかを確認することが重要です。
秦野市の市街化調整区域の土地が売れない場合は？
市街化調整区域の土地は、建築や利用に制限があるため、売却先が見つからない場合もあります。
しかし、売却が難しいからといって、すぐに諦める必要はありません。
売却先や土地の利用方法を見直す
住宅用地として売却が難しい場合でも、資材置場や車両置場など、別の用途で需要がある可能性があります。
また、農地転用が難しい農地であっても、農地として利用する買主が見つかれば売却できる場合があります。
そのため、売却先が見つからない場合は、土地の利用方法や想定する買主を見直してみることが重要です。
特に、市街化調整区域の土地は、一般的な住宅用地とは異なる需要を探すことで、売却につながる可能性があります。
相続土地国庫帰属制度を検討する
さまざまな方法を検討しても売却が難しい場合は、相続土地国庫帰属制度の利用も選択肢の一つです。
相続土地国庫帰属制度とは、相続等によって取得した土地について、一定の要件を満たす場合に、国に土地を引き取ってもらうことができる制度です。
市街化調整区域の土地であっても、制度の対象となる可能性があります。
また、宅地だけでなく、農地や山林についても利用できる場合があります。
ただし、誰でも利用できる制度ではありません。
原則として、相続等によって土地を取得した方が対象となり、土地についても一定の要件を満たす必要があります。
例えば、建物が存在する土地や、境界が明らかでない土地などは、そのままでは申請できない場合があります。
また、制度の利用には審査手数料が必要であり、国庫帰属が承認された場合には、原則20万円を基本とする負担金の納付が必要です。土地の種類や区域、面積によっては負担金が20万円を超える場合もあります。
相続土地国庫帰属制度は、土地を売却して利益を得る制度ではなく、費用を負担して土地の所有権を国に移す制度です。
そのため、まずは売却できる可能性を十分に検討し、それでも手放すことが難しい場合に利用を検討するのがよいでしょう。
リバーフィールドでは、不動産売買だけでなく、相続土地国庫帰属制度に関する行政書士業務にも対応しています。
秦野市の市街化調整区域の土地売却はリバーフィールドへ
秦野市の市街化調整区域にある土地は、一般的な住宅地とは異なり、建築や土地利用にさまざまな制限があります。
そのため、売却を検討する際には、単に不動産の価格を査定するだけでなく、土地の利用可能性を確認することが重要です。
リバーフィールドでは、不動産会社と行政書士事務所の両方を運営しています。
不動産売買に加えて、農地転用や開発許可などの許認可手続きにも対応しているため、土地の法的な制限を踏まえた売却方法を検討することができます。
特に、資材置場や車両置場などの事業用地を取り扱っており、住宅用地として売却が難しい土地についても、別の用途で売却できる可能性を検討しています。
また、売却が難しい相続土地については、相続土地国庫帰属制度の利用も含めて、土地を手放すための方法をご提案できます。
秦野市の市街化調整区域に土地を所有しており、売却や処分をご検討されている方は、リバーフィールドへお問い合わせください。
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