「秦野市にある農地を売りたい」
「相続した畑や田んぼを使っていないので手放したい」
「農地なので、そもそも売却できるのかわからない」
「市街化調整区域にある土地なので、不動産会社に売却は難しいと言われた」
「農地としてではなく、資材置場や車両置場などとして売却できないだろうか」
このようなお悩みはありませんか。
農地は一般的な宅地とは異なり、所有者と買主の合意だけで自由に売買できるとは限りません。
農地として売買する場合には農地法上の許可が必要となり、農地以外の用途で利用する場合には農地転用の手続きが必要となります。
さらに、市街化調整区域や農振農用地など、その土地が指定されている区域によっても検討しなければならない事項が変わります。
一方で、
「農地だから売れない」
「市街化調整区域だから売れない」
と最初から決めつける必要もありません。
農地として農業を行う方へ売却する方法もあれば、土地の条件によっては、農地転用を前提として住宅用地、駐車場、資材置場、車両置場などとして利用する方へ売却できる可能性もあります。
重要なのは、いきなり買主を探すことではありません。
まずその農地について調査し、「誰が、どのような目的で購入できる土地なのか」を整理することです。
この記事では、秦野市で農地を売りたい・手放したい方に向けて、土地の調査から買主探し、農地法等の手続き、売買完了までの流れを順番に解説します。
農地売却ならリバーフィールドにご相談ください
秦野市で農地を売却するためのロードマップ
秦野市の農地を売却するときは、おおむね次のような順番で検討します。
以下、順番に解説します。
STEP1｜まずは農地の状況を調べる
最初に行いたいのが、その農地についての調査です。
同じ秦野市内にある「畑」「田」であっても、土地によって売却方法や利用できる可能性は大きく異なります。
例えば、次のような事項を確認します。
- 市街化区域か市街化調整区域か
- 農業振興地域・農用地区域に入っているか
- 農地としての区分
- 現在の土地利用状況
- 接している道路の種類・幅員
- 土地の形状や高低差
- 周辺の土地利用状況
- 排水先
- 上下水道の状況
- 土砂災害等に関する区域指定
- 過去の農地転用や開発許可等の履歴
- 建物がある場合は、その建物の許可・建築履歴
特に重要なのが、市街化区域と市街化調整区域のどちらにある農地なのかという点です。
秦野市では、市街化区域内の農地転用は農業委員会への届出、市街化調整区域内の農地転用は許可の対象となります。
そのため、登記簿の地目が「畑」「田」だからというだけで売却方法を判断するのではなく、その土地を取り巻く条件を総合的に調べる必要があります。
STEP2｜農地のまま売るか、農地転用を前提として売るか考える
土地についてある程度把握できたら、次に「どのように売るか」を考えます。
大きく分けると、次の2つの方向があります。
1．農地を農地のまま売却する
農地として利用する方へ、そのまま売却する方法です。
秦野市では、農地について所有権を移転したり、賃借権等を設定したりする場合、原則として農地法第3条による農業委員会の許可が必要になります。
つまり、
「農地を売りたい」
→「買いたい人が見つかった」
→「そのまま所有権移転」
とはならない点に注意が必要です。
買主が農地を取得するための要件を満たしているかなどを確認したうえで、農地法上の手続きを行います。
2．農地転用を前提として売却する
もう一つが、農地を農地以外の目的で利用する買主へ売却する方法です。
例えば、土地の条件によっては、
- 住宅用地
- 駐車場
- 資材置場
- 車両置場
- その他の事業用地
などとして利用できる可能性があります。
ただし、農地転用ができれば、必ず希望する用途に利用できるという意味ではありません。
農地法だけでなく、都市計画法、建築基準法、道路、排水、造成、秦野市の条例など、計画に応じて別の法令や行政協議が関係することがあります。
そのため、
「農地として売れるか」だけでなく、「この土地を別の用途で必要としている人へ売却できないか」
という視点から検討することも重要です。
STEP3｜秦野市で農地売却を検討するときの主な行政相談先
農地の売却方法や利用可能性を調査すると、行政機関への確認が必要になることがあります。
秦野市では、確認したい内容によって主な相談先が異なります。
農地法・農地転用について
秦野市農業委員会事務局 農地利用担当
農地について主に確認するのが農業委員会です。
例えば、
- 農地を農地として売買する場合
- 農地転用を検討している場合
- 市街化区域内の農地転用
- 市街化調整区域内の農地転用
- 農地造成
などについて確認します。
特に市街化調整区域内の農地については、具体的な転用計画が決まった段階で、土地所有者からの委任状、案内図、公図、登記簿謄本などを用意して事前相談を行う方法が秦野市から案内されています。
農振農用地について
秦野市 環境産業部 農業振興課
農業振興地域・農用地区域について確認します。
いわゆる「農振農用地」に該当する場合、農業以外の目的で利用するためには、農地転用だけを考えればよいわけではありません。
農用地区域から除外する「農振除外」が必要になる場合があり、農振除外には要件があります。
そのため、農地転用を前提として売却を考える場合には、早い段階で農用地区域への該当の有無を確認することが重要です。
市街化調整区域・開発許可について
秦野市 都市部 開発指導課
市街化調整区域にある土地について、
- 開発許可
- 建築行為等の可否
- 過去の開発許可
- 予定している土地利用に必要な手続き
- 秦野市まちづくり条例
などを確認する場合の重要な窓口です。
市街化調整区域は市街化を抑制する区域であるため、原則として建築が制限されています。
一方、土地の履歴や既存建物、過去の許可、予定する用途などによっては建築等が認められる場合があります。
そのため、特に建築を伴う利用を想定して売却する場合には、単に「市街化調整区域」という情報だけで判断しないことが重要です。
建築・道路について
秦野市 都市部 建築指導課
例えば、
- 建築基準法上の道路種別
- 建築確認
- 建築許可
- 道路位置指定
- 擁壁
などを確認します。
土地が道路に接しているように見えても、その道路が建築基準法上どのように扱われるのかによって建物の建築可能性に影響する場合があります。
道路・水路について
道路や水路については、内容に応じて秦野市の建設関係部署等への確認が必要になります。
例えば、
- 道路・水路との境界
- 道路占用
- 道路の自費工事
- 水路
- 車両出入口
- 道路施設
などです。
特に資材置場や車両置場として利用する場合には、車両が実際に安全に出入りできるかという点も重要になります。
排水・上下水道について
予定する土地利用によっては、
- 雨水排水
- 汚水排水
- 給水
- 下水道
- 農業用水路への排水
などについて、それぞれの担当部署への確認が必要になることがあります。
農地を別用途へ転用する場合には、敷地内だけではなく、転用後に発生する雨水等をどのように処理するかも重要な検討事項になります。
秦野市の農地売却で主に確認する行政窓口
| 確認したいこと | 主な相談先 |
|---|---|
| 農地の売買・農地法第3条 | 秦野市農業委員会事務局 |
| 農地転用・農地造成 | 秦野市農業委員会事務局 |
| 農振農用地・農振除外 | 秦野市 農業振興課 |
| 市街化調整区域・開発許可 | 秦野市 開発指導課 |
| まちづくり条例 | 秦野市 開発指導課 |
| 建築・道路種別・擁壁等 | 秦野市 建築指導課 |
| 道路・水路 | 内容に応じて建設関係部署 |
| 排水・上下水道 | 内容に応じて農業振興課・上下水道関係部署等 |
なお、すべての土地について上記の窓口を回る必要があるわけではありません。
その土地をどのような用途で、誰に売却するのかによって、必要な調査先を選ぶことが重要です。
STEP4｜調査結果から「誰に売る土地なのか」を考える
ここまでの調査結果をもとに、その土地を誰に売るのかを考えます。
これは農地売却では非常に重要なポイントです。
農地として利用するのに適している土地
引き続き農地として利用する方への売却を検討します。
この場合は、農地としての使いやすさや立地などが重要になります。
住宅等への転用可能性が考えられる土地
住宅用地等として購入を検討する方が買主候補になる可能性があります。
ただし、特に市街化調整区域の場合には、農地転用とは別に建築可能性を確認する必要があります。
資材置場・車両置場に適している土地
建設会社、土木会社、運送会社などが買主候補になる可能性があります。
この場合、
- 前面道路の幅員
- 大型車両の進入可能性
- 出入口
- 土地の高低差
- 周囲の住宅等の状況
- 排水
- インターチェンジや幹線道路へのアクセス
なども重要になります。
このように、農地売却では、
土地の調査
→ 利用可能性の検討
→ 買主候補の選定
という順番で考えることで、売却方法が見えてきます。
STEP5｜土地に合った方法で買主を探す
売却の方向性が決まったら買主を探します。
農地の場合、
「農地として買いたい人」
と、
「農地を転用して別の用途に使いたい人」
では、土地を探している目的がまったく違います。
そのため、単純に不動産情報サイトへ掲載して待つだけではなく、その土地を必要としている可能性がある買主へ情報を届けるという考え方も重要です。
例えば、資材置場や車両置場として利用できる可能性がある土地であれば、そのような事業用地を探している事業者が買主候補になります。
STEP6｜売買契約・農地法等の手続きを行う
買主が見つかったら、売買条件を調整して契約へ進みます。
ただし、農地の場合は通常の宅地売買とは異なり、農地法等の許可・届出が関係します。
農地として売買する場合
原則として農地法第3条の許可を検討します。
転用目的で売買する場合
農地法第5条の手続きを検討します。
秦野市では、市街化区域内の農地転用については農業委員会への届出、市街化調整区域内の農地転用については県知事の許可が必要と案内されています。
さらに、土地の利用目的によっては開発許可その他の手続きが関係する場合があります。
そのため売買契約についても、
- 必要な許可が得られなかった場合
- 買主が予定する用途で利用できなかった場合
- 許可取得までに時間を要する場合
などを想定して契約条件を検討することが重要です。
STEP7｜決済・所有権移転・土地の引渡し
必要となる許可等を取得し、売買契約上の条件が整ったら、売買代金の決済、所有権移転登記、土地の引渡しへ進みます。
これで農地の売却は完了となります。
なお、農地転用の許可や届出を行っただけで、登記上の地目が自動的に「宅地」や「雑種地」へ変わるわけではありません。
実際に転用工事等が完了した後、必要に応じて地目変更登記を行います。
相続した秦野市の農地を売りたい・手放したい場合
親や祖父母から農地を相続したものの、
「自分は農業をしていない」
「今後も耕作する予定がない」
「草刈りなどの管理が大変」
「遠方に住んでいて管理できない」
といった理由から、売却を検討する方もいます。
相続した農地についても、まずは土地の状況を調べることから始めます。
相続した土地だからといって、必ず農地としてしか売却できないわけではありません。
一方で、希望する用途への農地転用が難しい土地もあります。
そのため、
「いくらで売れるか」だけではなく、「誰が、何のために購入できる土地なのか」を調べることが重要です。
秦野市の市街化調整区域にある農地でも売却できる？
市街化調整区域にあるからといって、土地そのものを売買できないわけではありません。
ただし、市街化調整区域は市街化を抑制する区域であるため、建物の建築などについて制限があります。
そのため、市街化調整区域にある農地を売却する場合には、
- 過去の開発許可
- 既存建物の許可・建築履歴
- 建築できる用途
- 接道
- 農地転用
- 農振農用地
- 造成・擁壁
- 排水
- 上下水道
- 災害に関する区域指定
などを、土地や売却方法に応じて確認します。
したがって、
「市街化調整区域だから売れない」
と判断する前に、その土地について個別に調査することをおすすめします。
秦野市の農地を資材置場・車両置場として売却できる？
土地によっては、資材置場や車両置場などの事業用地として利用できる可能性もあります。
しかし、
「建物を建てないから市街化調整区域でも問題ない」
「農地に砕石を敷くだけだから許可はいらない」
というわけではありません。
秦野市も、農地を駐車場や資材置場など農地以外の用途にすることを農地転用として案内しており、市街化調整区域内であれば農地転用許可が必要になります。
また、実際の計画では、
- 農地区分
- 農振農用地への該当
- 前面道路
- 車両の出入口
- 排水
- 周辺農地への影響
- 造成方法
- 使用する車両
- 土地利用計画
などについて確認が必要になることがあります。
したがって、資材置場や車両置場として売却する場合も、
「その用途で実際に利用できる可能性があるのか」を確認してから買主を探すことが重要です。
秦野市の農地売却でよくある質問
農地は普通の人にも売却できますか？
農地のまま利用する目的で売却する場合には、農地法第3条の許可等について検討する必要があります。
一方、農地転用を伴う売買では、農地法第5条の手続きを行って農地以外の用途で利用する方へ売却できる場合があります。
土地の区域や農地区分、予定用途などによって異なるため、個別の確認が必要です。
市街化調整区域でも売却できますか？
市街化調整区域だからという理由だけで、土地の売買そのものが禁止されるわけではありません。
ただし、購入後にどのような利用ができるかについて制限があるため、利用可能性を確認することが重要です。
農振農用地でも売れますか？
農地として売買する方法と、農地以外の用途への転用を検討する場合とで考え方が異なります。
農用地区域内の農地を農業以外の用途に利用する場合には、農振除外が必要になる場合があり、除外には要件があります。
相続した農地でも売却できますか？
可能です。
ただし、相続登記の状況や農地法上の手続き、土地の利用可能性などを確認する必要があります。
買主が決まっていなくても相談できますか？
買主が決まる前の段階で土地について調査し、「どのような買主を探すべき土地なのか」を整理する方法もあります。
むしろ、農地や市街化調整区域では、買主を探す前の調査が重要になることがあります。
秦野市で農地を売るなら「売り出す前の調査」が重要
農地を売却するとき、
「とりあえず不動産会社に査定してもらって、不動産情報サイトへ掲載する」
だけが売却方法ではありません。
特に農地や市街化調整区域の土地では、
土地を調べる
↓
どのような利用可能性があるか考える
↓
誰が買主候補になるのか考える
↓
その買主へ向けて売却活動を行う
という順番が重要です。
土地の利用可能性が分からなければ、買主側も購入後に目的を実現できるか判断できません。
反対に、
「農地として売る土地なのか」
「農地転用を前提とした売却も検討できるのか」
「資材置場・車両置場などの事業用地として検討できるのか」
「建築を伴う利用を検討できる土地なのか」
などを整理できれば、売却方法や買主候補も見えてきます。
秦野市の農地売却についてご相談ください
リバーフィールドでは、秦野市をはじめ神奈川県内の農地や市街化調整区域などの不動産についてご相談を承っています。
当社では不動産会社と行政書士事務所を運営しているため、単に不動産として売り出すだけではなく、必要に応じて農地転用や開発許可などの許認可も含めて土地の利用可能性を検討したうえで、売却方法を考えることができます。
例えば、
- 秦野市にある農地を売りたい
- 相続した畑・田んぼを手放したい
- 市街化調整区域なので売れるのか分からない
- 農地のまま売るべきか、転用を検討すべきか分からない
- 資材置場や車両置場として売却できないか調べたい
- 他の不動産会社から「売却が難しい」と言われた
- まだ買主は決まっていないが相談したい
といった段階でもご相談いただけます。
農地や市街化調整区域の土地は、一筆ごとに条件が異なります。
「農地だから売れない」「市街化調整区域だから売れない」と判断する前に、まずはその土地にどのような可能性があるのかを調べるところから始めてみてください。
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