DIY型賃貸借を行う場合、通常の賃貸借契約書に加えて、借主が実施するDIY工事の内容や費用負担、所有権、退去時の原状回復などについて、貸主と借主の間で明確に取り決めておくことが重要です。
しかし、「DIY型賃貸借の契約書はどのように作成すればよいのか」「国土交通省の契約書式例をそのまま使用してもよいのか」と疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。
国土交通省では、DIY型賃貸借に関する契約トラブルを防止するため、「DIY型賃貸借に関する契約書式例」を公表しています。
この記事では、国土交通省の契約書式例をもとに、各書面の役割や記載内容、契約書を作成する際の注意点を詳しく解説します。
特に、空き家や古い住宅をDIY型賃貸借で貸し出そうと考えている貸主の方に向けて、契約書作成時に確認すべき事項を整理しています。
国土交通省の「DIY型賃貸借に関する契約書式例」とは？
国土交通省の「DIY型賃貸借に関する契約書式例」は、借主が住宅の改修を行う賃貸借契約について、貸主と借主の権利義務を明確にし、トラブルを未然に防ぐことを目的として作成された書式例です。
DIY型賃貸借では、借主が貸主の所有する建物に手を加えるため、通常の賃貸借契約とは異なる取り決めが必要になります。
例えば、次のような事項です。
- 借主がどのようなDIY工事を実施できるのか
- 工事費用を誰が負担するのか
- 工事によって設置した設備や造作は誰の所有物になるのか
- 工事部分の管理や修繕を誰が行うのか
- 退去時に工事部分を撤去する必要があるのか
- 原状回復義務を免除するのか
- 退去時に工事費用などを精算するのか
これらを口頭で取り決めるだけでは、後日、貸主と借主の認識に相違が生じる可能性があります。
そのため、国土交通省では、工事内容を記載した申請書兼承諾書や、双方の権利義務を定める合意書などの書式例を示しています。
なお、国土交通省の契約書式例は、主に借主が費用を負担してDIY工事を行うケースを想定しています。
貸主が工事費用を負担する場合や、大規模な改修を行う場合、サブリース物件でDIY工事を行う場合などには、契約内容を個別に検討する必要があります。
DIY型賃貸借で使用する3種類の書面
国土交通省の契約書式例では、DIY型賃貸借に関する取り決めを、主に次の3種類の書面で整理しています。
- 賃貸借契約書
- 増改築等の承諾についてのお願い（申請書兼承諾書）
- 合意書
なお、申請書兼承諾書には、工事内容などを記載する「増改築等の概要（別表）」を添付します。
それぞれの書式は、下記国土交通省のホームページからダウンロードが可能です。
- 参考：住宅 『賃貸住宅標準契約書』について – 国土交通省（賃貸借契約書）
- 参考：住宅 DIY型賃貸借に関する契約書式例とガイドブックについて – 国土交通省（申請書兼承諾書・合意書 ※ページ中段 公表資料の「ＤＩＹ型賃貸借に関する契約書式例」をタップ）
1. 賃貸借契約書
賃貸借契約書は、建物の賃貸借に関する基本的な事項を定める書面です。
具体的には、次のような事項を定めます。
- 賃貸借の対象となる建物
- 契約期間
- 賃料や共益費
- 敷金
- 建物の使用方法
- 修繕
- 契約の解除や終了
- 明渡しや原状回復
DIY型賃貸借であっても、基本となるのは通常の建物賃貸借契約です。
ただし、DIY工事を認める場合には、通常の賃貸借契約書に記載された修繕や原状回復に関する規定と、DIY工事に関する個別の合意内容が異なることがあります。
そのため、賃貸借契約書には、DIY工事部分について申請書兼承諾書や合意書の取り決めを適用する旨の特約を設けます。
国土交通省の「家主向け DIY型賃貸借 実務の手引き」では、平成30年3月版の賃貸住宅標準契約書を使用する場合の例として、第19条の特約条項に、DIY工事部分の修繕、原状回復、所有権、費用精算については承諾書及び合意書に従う旨を記載する方法が紹介されています。
ただし、使用する賃貸借契約書によって条項番号や規定内容は異なるため、実際の契約書に合わせて調整する必要があります。
2. 増改築等の承諾についてのお願い（申請書兼承諾書）
申請書兼承諾書は、借主が実施を希望するDIY工事について、貸主に承諾を求め、その承諾内容を記録するための書面です。
借主は、実施したい工事の内容を記載し、貸主に申請します。
貸主は、申請内容を確認したうえで、工事を認める場合に承諾書を交付します。
この書面では、対象となる住宅を特定するとともに、工事内容を記載した「増改築等の概要（別表）」を添付します。
また、承諾に当たって条件を設ける場合には、その内容も明確にしておく必要があります。
3. 合意書
合意書は、DIY工事に関する貸主と借主の権利義務を定める書面です。
国土交通省の契約書式例では、主に次の5項目について取り決めています。
- 施工及び施工状況の確認
- 所有権の帰属
- 契約期間中の管理及び修繕
- 明渡し時の収去等及び原状回復義務
- 明渡し時の精算等
DIY型賃貸借では、工事を承諾するだけでなく、工事後の管理や退去時の取扱いまで明確にしておくことが重要です。
増改築等の承諾についてのお願い（申請書兼承諾書）の書き方
国土交通省の契約書式例では、借主がDIY工事の実施を申請し、貸主が承諾する形式を採用しています。
申請書・承諾書の記載方法
申請書には、主に次の事項を記載します。
- 申請日
- 貸主の住所・氏名
- 借主の住所・氏名
- 対象住宅の名称・所在地・住戸番号
- 増改築等の概要
- 添付する合意書
増改築等の具体的な内容については、別表に記載します。
国土交通省の「家主向け DIY型賃貸借 実務の手引き」では、借主が申請書兼承諾書を2通作成して貸主に提出し、貸主が承諾する場合には承諾書を記入したうえで、1通を借主に返還し、1通を保管する方法が示されています。
なお、工事を認める範囲や施工方法について条件がある場合には、承諾書に記載するなどして、後から確認できるようにしておくことが大切です。
増改築等の概要（別表）に記載する事項
増改築等の概要（別表）は、実施するDIY工事の内容と、その工事部分の取扱いを整理するための書面です。
国土交通省の契約書式例では、工事箇所ごとに施工内容や所有権、退去時の取扱いなどを記載する形式となっています。
特に確認したいのは、次の事項です。
| 記載事項 | 確認する内容 |
|---|---|
| 工事箇所 | 住宅のどの部分を工事するか |
| 工事内容 | どのような改修や設備設置を行うか |
| 施工方法 | どのような方法で工事するか |
| 使用する材料・設備等 | 工事に使用する材料や設備の内容 |
| 工事部分の所有権 | 貸主と借主のどちらに帰属するか |
| 明渡し時の収去 | 工事部分を撤去するか、残置するか |
| 原状回復義務 | 工事前の状態に戻す必要があるか |
| 明渡し時の補修 | 残置する設備等について補修を求めるか |
| 明渡し時の精算 | 工事費用や造作等について精算するか |
これらは、工事の種類によって取扱いが異なる場合があります。
例えば、壁紙の張り替えと、取り外し可能な棚の設置では、所有権や退去時の取扱いが異なることがあります。
そのため、複数のDIY工事を認める場合には、工事内容ごとに条件を整理しておくことが望ましいでしょう。
所有権・撤去・原状回復・費用精算の組み合わせ
DIY型賃貸借では、工事部分について、所有権の帰属、明渡し時の撤去・残置、原状回復義務、費用精算の有無を組み合わせて取り決めます。
国土交通省の契約書式例では、これらについて8つの組み合わせ例が示されています。
特に重要なのは、次のような考え方です。
工事部分を借主の所有物とする場合
取り外し可能な棚などについては、借主の所有物として取り扱うことが考えられます。
この場合、退去時に借主が撤去するのか、貸主に残していくのかを決めておく必要があります。
工事部分を貸主の所有物とする場合
建物と一体となる工事部分については、貸主に所有権が帰属することがあります。
この場合には、借主が負担した工事費用を退去時に精算するのかどうかが問題となります。
工事部分を残置する場合
工事部分を撤去せずに残す場合には、原状回復義務を免除することが考えられます。
ただし、設備が故障している場合などに補修を求めるかどうかは、別途取り決める必要があります。
工事部分を撤去する場合
工事部分を撤去する場合には、撤去後の原状回復をどこまで求めるのかを明確にします。
例えば、棚を撤去した後に生じたビス穴について、どの程度の補修を求めるのかといった事項です。
このように、DIY工事については「工事を認めるかどうか」だけでなく、退去時の取扱いまで具体的に決めておくことが重要です。
国土交通省の記入例
国土交通省の資料では、小規模なDIY工事の例として、借主が棚を設置するケースが紹介されています。
この例では、借主が工事費用を負担し、自ら棚を設置します。
工事部分の所有権は入居中は借主に帰属し、明渡し後は貸主に帰属する取扱いとしています。
また、退去時の原状回復義務を設けず、費用精算も行わない内容となっています。
このように、比較的小規模な工事であっても、所有権や退去時の取扱いを明確にすることが重要です。
DIY型賃貸借の合意書を第1項から第5項まで解説
国土交通省の契約書式例では、DIY工事に関する権利義務を明確にするため、5つの項目からなる合意書が示されています。
それぞれの内容を確認します。
第1項：施工及び施工状況の確認
第1項では、DIY工事の施工と施工状況の確認について定めています。
DIY工事は、借主自身が行う場合もあれば、借主が専門業者に依頼して行う場合もあります。
いずれの場合でも、工事によって建物を損傷させたり、第三者に損害を与えたりする可能性があります。
そのため、工事に伴う責任の所在を明確にしておく必要があります。
国土交通省の契約書式例では、工事実施者又は発注者である借主が、工事に伴う責任を負うことを基本としています。
また、工事内容が事前の申請内容と一致しているかを確認するため、必要に応じて貸主と借主が立ち会い、施工状況を確認することも想定されています。
貸主としては、工事前後の写真や図面などを保存しておくと、後日のトラブル防止に役立ちます。
第2項：所有権の帰属
第2項では、DIY工事によって設置・改修された部分の所有権について定めています。
借主が費用を負担して工事を行ったからといって、工事部分が必ず借主の所有物になるわけではありません。
例えば、取り外し可能な棚などは、借主の所有物として取り扱うことが考えられます。
一方、壁の塗装や建物と一体となる改修など、建物から分離できない部分については、貸主の所有となることがあります。
そのため、工事内容に応じて、所有権が誰に帰属するのかを整理しておく必要があります。
また、退去時に借主の所有物を貸主に残す場合には、所有権をどの時点で移転するのかについても明確にしておくことが望ましいでしょう。
第3項：契約期間中の管理及び修繕
第3項では、DIY工事部分の管理や修繕について定めています。
国土交通省の契約書式例では、工事実施者又は発注者である借主が、工事部分の管理・修繕を行うことを基本としています。
例えば、借主が取り付けた棚が破損した場合には、借主が修繕することが考えられます。
一方で、屋根や外壁、給排水設備など、建物全体の維持管理に関係する部分については、貸主が修繕を行う方が適切な場合もあります。
そのため、工事箇所ごとに、管理・修繕の担当者や費用負担を明確にしておくことが重要です。
なお、DIY型賃貸借であっても、貸主が負う修繕義務が当然になくなるわけではありません。
第4項：明渡し時の収去等及び原状回復義務
第4項では、賃貸借契約が終了した際のDIY工事部分の取扱いについて定めています。
通常の賃貸借では、借主が設置した設備などについて、退去時に撤去や原状回復が必要になる場合があります。
しかし、DIY型賃貸借では、事前の合意によって、工事部分の原状回復義務を免除することも考えられます。
例えば、借主が設置した棚について、退去時に撤去せず、そのまま貸主に残す取り決めをすることができます。
ただし、原状回復義務を免除する場合でも、工事部分が故障・破損しているときに補修を求めるかどうかは別の問題です。
そのため、次の事項を明確にしておく必要があります。
- 工事部分を撤去するのか、残置するのか
- 原状回復義務を免除するのか
- 残置する場合に補修を求めるのか
- 撤去する場合にどの範囲まで原状回復を求めるのか
DIY型賃貸借だからといって、すべてのDIY工事について原状回復義務が免除されるわけではありません。
第5項：明渡し時の精算等
第5項では、退去時の費用精算について定めています。
借主が費用を負担してDIY工事を行った場合、工事内容や契約条件によっては、貸主に対する費用償還請求や造作買取請求などが問題となることがあります。
そのため、国土交通省の契約書式例では、費用精算の有無について事前に取り決めることを想定しています。
例えば、借主が工事費用を負担する代わりに賃料を低く設定し、退去時には工事費用の精算を行わないとする方法も考えられます。
一方、費用精算を行う場合には、どのような方法で金額を算定するのかについても合意しておくことが重要です。
また、工事費用を考慮して一定期間賃料を低く設定する場合には、その期間が終了する前に契約が解除・解約されたときの取扱いについても検討する必要があります。
費用償還請求や造作買取請求については、民法や借地借家法の規定との関係もあるため、契約内容を慎重に検討する必要があります。
大規模な改修を伴うDIY型賃貸借の契約書の注意点
国土交通省の契約書式例は、主に借主が費用を負担して小規模なDIY工事を行う場合を想定しています。
そのため、大規模な改修を伴う場合には、通常の書式例に加えて、個別の取り決めが必要になることがあります。
改修内容・施工者・費用負担を明確にする
間取りの変更や水回り設備の交換など、大規模な改修を行う場合には、工事内容を詳細に定めておく必要があります。
特に、誰が工事を発注し、誰が費用を負担するのかを明確にすることが重要です。
借主が費用を負担する場合でも、貸主が工事を発注・実施するケースでは、工事に伴う責任の所在について別途取り決める必要があります。
建築確認などの行政手続きに関する取り決め
工事内容によっては、建築基準法などに基づく行政手続きが必要になる場合があります。
そのため、大規模な改修を認める場合には、必要な行政手続きを誰が行うのか、費用を誰が負担するのかについても明確にしておくことが重要です。
また、法令に適合しない工事が行われないよう、施工内容や施工業者について事前に確認することも必要です。
公租公課に関する取り決め
大規模な改修によって建物の評価額などに影響が生じる場合、固定資産税などの負担が問題になることがあります。
また、工事費用の負担関係や工事部分の所有権の帰属によっては、税務上の検討が必要になる場合もあります。
そのため、必要に応じて税理士などの専門家に確認し、費用負担や精算方法を整理しておくことが望ましいでしょう。
連帯保証人への通知
DIY工事によって借主が貸主に損害を与えた場合、契約内容によっては連帯保証人の責任が問題となることがあります。
国土交通省の実務の手引きでも、DIY工事に関する契約内容を連帯保証人に共有することが望ましいとされています。
特に、大規模な改修を認める場合には、工事内容や借主の義務について、連帯保証人にも確認してもらうことが考えられます。
なお、個人の連帯保証人については、民法上の極度額などの規定にも注意が必要です。
貸主が工事や修繕を行う場合
DIY型賃貸借では、借主自身が工事を行うとは限りません。
借主の意向を反映しつつ、貸主が工事を実施する場合もあります。
この場合、借主が工事を行うことを前提とした国土交通省の契約書式例を、そのまま使用することは適切でない場合があります。
工事実施者、費用負担者、管理・修繕の担当者などを整理し、実際の契約内容に合わせて書式を修正する必要があります。
サブリース物件におけるDIY型賃貸借の契約書の注意点
サブリース物件でDIY型賃貸借を行う場合には、通常の賃貸借契約よりも契約関係が複雑になります。
サブリースでは、一般的に次の三者が関係します。
- 建物の所有者
- 転貸人（サブリース業者など）
- 転借人（実際の入居者）
建物所有者・転貸人・転借人の合意
転借人がDIY工事を行う場合、転貸人が工事を承諾しただけでは、建物所有者との関係で問題が生じる可能性があります。
そのため、国土交通省の実務の手引きでは、建物所有者を含めた三者による合意書等を作成する方法が示されています。
原賃貸借契約書と転貸借契約書の関係
サブリースでは、建物所有者と転貸人との間に原賃貸借契約があり、転貸人と転借人との間に転貸借契約があります。
転貸借契約で認めるDIY工事の内容が、原賃貸借契約で認められている範囲を超えないようにする必要があります。
また、DIY工事部分の原状回復についても、原賃貸借契約と転貸借契約で矛盾が生じないようにすることが重要です。
所有権と明渡し時の費用精算
サブリース物件では、DIY工事部分の所有権が建物所有者、転貸人、転借人のいずれに帰属するのかを明確にする必要があります。
また、退去時に工事費用などを精算する場合には、転借人が誰に対して請求できるのかについても取り決めておくことが重要です。
DIY型賃貸借の契約書を作成する際の注意点
最後に、国土交通省の契約書式例を使用する際に、特に注意したいポイントを整理します。
国土交通省の契約書式例をそのまま使用してよいのか
国土交通省の契約書式例は、DIY型賃貸借の契約書を作成する際の参考となる資料です。
ただし、すべてのDIY型賃貸借にそのまま対応できるわけではありません。
工事内容や費用負担、所有権、管理・修繕、原状回復などの条件は、物件や当事者の合意によって異なります。
そのため、契約書式例をそのまま使用するのではなく、実際の契約内容に合わせて必要な事項を確認・修正することが重要です。
工事内容や原状回復の範囲を明確にする
DIY型賃貸借の契約書では、工事内容と退去時の取扱いを具体的に記載することが重要です。
例えば、「室内のDIY工事を認める」といった抽象的な記載だけでは、どこまで工事できるのかが明確ではありません。
また、「原状回復不要」と記載する場合でも、どの工事部分について原状回復を免除するのかを特定しておく必要があります。
工事箇所ごとに条件を整理し、図面や写真などを添付する方法も有効です。
賃料とDIY工事費用の関係を整理する
借主が工事費用を負担することを考慮して、賃料を低く設定する場合があります。
この場合、賃料の設定と工事費用の負担関係を明確にしておくことが重要です。
特に、一定期間の賃料減額と引き換えに工事費用の精算を行わない場合には、契約が途中で終了したときの取扱いについても検討する必要があります。
契約書・承諾書・合意書の内容を一致させる
DIY型賃貸借では、複数の書面を使用するため、それぞれの内容に矛盾が生じないように注意が必要です。
例えば、賃貸借契約書では原状回復義務がある一方、合意書では原状回復を免除すると定めている場合には、どちらの規定を適用するのかを明確にしておく必要があります。
また、申請書兼承諾書に記載された工事内容と、合意書に記載された条件が一致しているかも確認する必要があります。
賃貸借契約書、申請書兼承諾書、増改築等の概要（別表）、合意書を一体として確認することが重要です。
DIY型賃貸借の契約書作成をご検討の方へ
DIY型賃貸借では、通常の賃貸借契約に加えて、DIY工事の内容や費用負担、所有権、管理・修繕、原状回復、退去時の精算などについて、明確に取り決めておく必要があります。
国土交通省では契約書式例を公表していますが、実際の契約内容は物件の状況や工事内容によって異なります。
そのため、契約書式例を参考にしながら、個別の事情に応じた契約書を作成することが重要です。
リバーフィールド行政書士事務所では、DIY型賃貸借を含む不動産に関する契約書の作成についてご相談を承っています。
また、リバーフィールドでは不動産会社も運営しているため、契約書の作成だけでなく、不動産の賃貸借に関する仲介が必要な場合にも、業務内容に応じた対応が可能です。
なお、行政書士として契約書のみを作成する場合には、不動産の仲介や物件調査を当然に行うものではありません。賃貸借の仲介や物件調査を伴う場合には、宅地建物取引業として対応することになります。
神奈川県を中心に、DIY型賃貸借の契約書作成をご検討の方は、リバーフィールドへご相談ください。
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