「秦野市にある実家を売却したいけれど、何から始めればよいのだろう？」
「親が亡くなり実家を相続したものの、自分が住む予定はない」
「築年数が古い実家でも売却できるのだろうか？」
親が亡くなったり、介護施設へ入居したりしたことをきっかけに、実家の売却を検討する方は少なくありません。
特に、ご自身が秦野市外に住んでいる場合、実家の管理や片付けのために何度も足を運ぶことが負担になっている方もいらっしゃるでしょう。
実家を売却する際には、建物の状態だけでなく、土地の立地や接道状況、建築に関する法令上の制限などを確認することが重要です。
この記事では、秦野市にある実家の売却を検討している方に向けて、売却方法や手続きの流れ、売却価格を左右するポイント、売却前の注意点を解説します。
秦野市の実家は古くても売却できる？
築年数が古い実家であっても、売却できる可能性は十分にあります。
実家の売却では、必ずしも建物の新しさだけで価格が決まるわけではありません。土地の立地や広さ、道路との接し方などによっても評価が変わります。
そのため、古い実家だからといって、最初から解体する必要はありません。
築年数が古い実家でも売却できる
築30年、40年、あるいはそれ以上経過した実家でも、売却できる場合があります。
例えば、建物自体には大きな価値が付かなくても、土地に住宅用地としての需要があれば、買主が見つかる可能性があります。
また、建物の状態によっては、リフォームして住みたいという買主が見つかることもあります。
ただし、雨漏りやシロアリ被害、建物の傾きなどがある場合には、売却価格や売却条件に影響することがあります。
建物を残して「古家付き土地」として売却する方法
古い実家を売却する方法の一つが、建物を解体せず、古家付き土地として売却する方法です。
この方法であれば、売主が事前に解体費用を負担せずに売却できる可能性があります。
買主が購入後に建物を解体して新築する場合もあれば、既存の建物をリフォームして利用する場合もあります。
ただし、古家付き土地として売却する場合でも、建物の状態や契約条件について適切に整理することが重要です。
解体して更地で売却する方法
建物の老朽化が著しい場合には、解体して更地にした方が売却しやすくなることもあります。
更地にすることで、買主が土地の広さや形状を把握しやすくなり、新築住宅を検討しやすくなるためです。
一方で、解体には費用がかかります。
また、建物を解体したからといって、必ず高く売却できるわけではありません。
特に、建替えに制限がある土地では、解体によってかえって売却が難しくなる可能性もあります。
秦野市の実家を売却する際には、解体を決める前に、建物を残した場合と更地にした場合の両方を検討することをおすすめします。
秦野市の実家を売却する流れ
実家の売却は、一般的に次の流れで進めます。
① 実家の名義や権利関係を確認する
まずは、実家の土地と建物が誰の名義になっているか確認します。
親が亡くなって実家を相続した場合、亡くなった親の名義のままになっていることがあります。
相続した不動産を売却する場合には、原則として、買主への所有権移転登記に先立って相続登記が必要です。
また、相続人が複数いる場合には、誰が実家を取得するのか、売却代金をどのように分けるのかについても確認しておく必要があります。
② 不動産会社に査定を依頼する
次に、実家がいくらで売却できそうか、不動産会社に査定を依頼します。
査定では、建物の築年数や状態だけでなく、土地の面積、形状、道路との接道状況、周辺の取引事例などを確認します。
秦野市では、市街化区域と市街化調整区域の違いなど、土地の法令上の条件も重要です。
査定価格は売却を保証する価格ではありませんが、売却方針を決めるための重要な判断材料になります。
③ 売却方法と売出価格を決める
査定結果を踏まえて、売却方法と売出価格を決めます。
不動産の売却方法には、主に次の2つがあります。
- 仲介による売却： 不動産会社が買主を探して売却する方法
- 買取による売却： 不動産会社などに直接買い取ってもらう方法
仲介は市場で買主を探すため、条件によっては買取より高く売却できる可能性があります。
一方、買取は売却までの期間を短縮しやすい反面、一般的には仲介による売却より価格が低くなる傾向があります。
実家の状態や売却を希望する時期に応じて、適切な方法を選びましょう。
④ 買主を探して売買契約を締結する
仲介による売却では、不動産会社が広告掲載や購入希望者への案内などを行います。
買主が見つかったら、売却価格や引渡し時期、建物の状態に関する取り決めなどを調整し、売買契約を締結します。
古い実家の場合には、雨漏りなどの不具合や、残置物の取り扱いについても、契約前に確認しておくことが重要です。
⑤ 引渡し・代金決済を行う
売買契約で定めた条件に従って、残代金の受領、所有権移転登記、鍵の引渡しなどを行います。
住宅ローンの抵当権が残っている場合には、その抹消手続きも必要になります。
また、売却後に譲渡所得が生じた場合などには、確定申告が必要になることがあります。
秦野市の実家はいくらで売れる？売却価格を左右するポイント
秦野市の実家がいくらで売却できるかは、所在地や土地・建物の条件によって異なります。
同じ秦野市内でも、駅からの距離や周辺環境、建築に関する制限などによって売却価格が変わるため、個別の査定が重要です。
秦野市内の立地・駅からの距離
秦野市には、小田急小田原線の鶴巻温泉駅、東海大学前駅、秦野駅、渋沢駅があります。
駅まで徒歩で移動できる住宅地と、駅から離れた住宅地では、購入を検討する方の需要が異なります。
例えば、駅徒歩圏内の住宅地では通勤・通学の利便性が評価される一方、駅から離れた地域では、駐車スペースの確保や車での移動のしやすさなどが重要になる場合があります。
ただし、駅から遠いという理由だけで売却できないわけではありません。
敷地が広い、駐車スペースが複数台分ある、周辺環境が落ち着いているといった条件が評価されることもあります。
土地の広さ・形状・接道状況
実家の売却価格を考えるうえでは、土地そのものの条件も重要です。
特に確認したいのは、次のような点です。
- 土地の面積や形状
- 前面道路の幅員
- 道路に接している長さ
- 敷地と道路の高低差
- 境界が明確になっているか
例えば、建築基準法上の道路に適切に接していない土地では、建替えが制限されることがあります。
また、敷地と道路に大きな高低差がある場合や、擁壁の状態に問題がある場合には、購入後に追加費用が発生する可能性があります。
こうした条件は、買主の購入判断や売却価格に影響します。
建物の築年数・状態
建物の築年数や管理状態も売却価格を左右します。
特に、長期間空き家になっている実家では、雨漏りや設備の故障、床下の傷みなどが発生している場合があります。
一方で、築年数が古くても、定期的に修繕されている建物や、室内の状態が良好な建物は、既存住宅としての利用を検討してもらえる可能性があります。
建物を残して売却するか、土地として売却するかは、建物の状態と土地の需要を踏まえて判断することが大切です。
市街化調整区域かどうか
秦野市で実家を売却する際に、特に確認しておきたいのが、市街化区域と市街化調整区域の違いです。
秦野市には、住宅地として市街化が進められる市街化区域だけでなく、原則として開発行為や建築行為が制限される市街化調整区域もあります。
市街化調整区域にある実家では、建物が存在していても、購入者が自由に建替えや用途変更をできるとは限りません。
そのため、売却価格を検討する際には、現在の建物の利用状況だけでなく、購入者がどのように利用できる土地なのかを確認する必要があります。
秦野市では、都市計画情報などを確認できる「はだのWEBマップ」が公開されています。
実家がどの区域にあるかを調べる際の参考になりますが、具体的な建築の可否については、関係法令や許可履歴などの確認が必要です。
秦野市の実家を売却する前に確認したい注意点
実家の売却では、売出価格を決める前に確認しておきたい事項があります。
特に、古い実家や相続した実家では、事前の確認によって売却後のトラブルを防ぐことができます。
市街化調整区域の実家は建替えや購入者の利用に制限がある場合がある
秦野市の市街化調整区域には、農家住宅や分家住宅など、特定の要件を満たして建築された住宅が存在します。
こうした住宅では、建築当時の許可内容などによって、購入者が利用できる条件が異なる場合があります。
また、いわゆる既存宅地に該当する土地であっても、それだけで自由に建替えができるとは限りません。
重要なのは、現在実家が建っていることと、第三者が購入して自由に建替えや利用をできることは別の問題だという点です。
購入者の利用に制限がある場合には、売却できる相手が限られたり、価格に影響したりする可能性があります。
そのため、市街化調整区域にある実家を売却する場合には、事前に建築履歴や許可内容などを確認することが重要です。
家財道具は売却前にすべて処分する必要がある？
実家には、家具や家電、衣類、食器など、多くの家財道具が残っていることがあります。
これらをすべて片付けてからでなければ、売却活動を始められないというわけではありません。
家財道具が残っている状態でも査定を受けることはできますし、売却条件によっては、買主との合意のもとで一部の家財道具を残したまま引き渡せる場合もあります。
ただし、一般的には引渡しまでに不要な家財道具を撤去することが求められます。
家財処分には時間や費用がかかることもあるため、売却の見通しを立ててから進めるとよいでしょう。
実家を解体する前に売却可能性を確認する
古い実家を売却する際、先に建物を解体しようと考える方もいらっしゃいます。
しかし、解体を先行させることには注意が必要です。
建物を残したまま購入したいという買主が見つかる可能性があるほか、解体後に土地の固定資産税等の負担が増える場合もあります。
また、建替えに制限がある土地では、既存建物を解体した後に新しい建物を建てられない可能性もあります。
実家を解体するかどうかは、売却価格や解体費用、建替えの可否などを確認したうえで判断することが重要です。
相続人が複数いる場合は売却について合意しておく
親から実家を相続した場合、兄弟姉妹など複数の相続人がいることがあります。
実家が共有名義になっている場合、原則として不動産全体を売却するには共有者全員の同意が必要です。
また、相続登記が完了していない場合には、遺産分割の内容を整理する必要があることもあります。
売却活動を始めてから相続人間で意見が分かれると、売却が進まなくなる可能性があります。
そのため、売却する方針や希望価格、売却代金の分配方法などについて、事前に話し合っておくことをおすすめします。
秦野市の実家売却にかかる費用・税金
実家を売却するときには、売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。
売却方法や物件の状況に応じて、さまざまな費用が発生します。
不動産会社への仲介手数料
不動産会社の仲介によって実家を売却した場合には、仲介手数料が発生します。
売買価格が400万円を超える場合の一般的な仲介手数料の上限は、次の計算式で求められます。
売買価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税
例えば、実家を1,500万円で売却した場合、仲介手数料の上限は56万1,000円（税込）です。
ただし、売買価格が800万円以下の宅地建物については、一定の条件のもとで、通常の計算方法とは異なる仲介手数料の特例が適用される場合があります。
なお、不動産会社による直接買取では、仲介を伴わなければ仲介手数料は発生しません。
登記費用・測量費用・家財処分費用など
実家の状況によっては、次のような費用が発生する場合があります。
| 費用の種類 | 内容 |
|---|---|
| 登記費用 | 相続登記や抵当権抹消登記など |
| 測量費用 | 土地の境界確認や確定測量など |
| 家財処分費用 | 家具・家電・不用品などの撤去 |
| 解体費用 | 建物を解体して更地にする場合 |
| 印紙税 | 売買契約書に課税される場合 |
これらの費用は、すべての売却で必ず発生するものではありません。
例えば、土地の境界が明確で、買主との契約条件によって測量が不要となる場合もあります。
売却前に必要な費用を把握し、最終的に手元に残る金額を確認しておくことが大切です。
売却益にかかる譲渡所得税と特例
実家を売却して利益が生じた場合には、譲渡所得に対して所得税や住民税などが課税されることがあります。
譲渡所得は、基本的に次の計算式で求めます。
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除額
相続した実家の場合、一定の要件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」により、譲渡所得から最高3,000万円の特別控除を受けられる可能性があります。
ただし、相続した実家がすべて対象になるわけではありません。建築時期や被相続人の居住状況、売却時期など、複数の要件があります。
また、実家の売却に関する税制上の取り扱いは個別の事情によって異なるため、具体的な適用については税務署や税理士に確認することをおすすめします。
秦野市の実家売却はリバーフィールドへご相談ください
秦野市にある実家の売却では、建物の築年数や状態だけでなく、土地の立地、接道状況、法令上の制限などを確認することが重要です。
特に、市街化調整区域にある実家や、農家住宅・分家住宅として建築された住宅では、購入者の利用や建替えに制限が生じる場合があります。
リバーフィールドでは、不動産会社「リバーフィールド合同会社」と「リバーフィールド行政書士事務所」を運営しており、不動産の売却と、土地利用に関する法令・許認可の両面から対応しています。
秦野市の実家についても、土地や建物の状況を確認したうえで、売却方法をご提案いたします。
「古い実家でも売却できるのか知りたい」
「相続した実家を売却したい」
「市街化調整区域にある実家の売却を検討している」
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