「秦野市にある実家を相続したものの、自分では住む予定がない」
「親が所有していた家だけでなく、畑や山林も一緒に相続した」
「相続した不動産を売却したいが、何から始めればよいのかわからない」
相続した不動産の売却では、一般的な中古住宅や土地の売却とは異なる確認が必要になることがあります。
特に秦野市では、市街化区域だけでなく市街化調整区域の土地や農地、分家住宅・農家住宅などが含まれるケースがあります。
こうした不動産では、単純に査定価格を出すだけでなく、「誰が購入できるのか」「購入した人がどのように利用できるのか」「将来建替えができるのか」などを確認したうえで売却方法を考えることが重要です。
この記事では、秦野市で相続した実家や土地の売却を検討している方に向けて、不動産会社・行政書士の視点から、売却前に確認しておきたいポイントを解説します。
秦野市で不動産を相続したら、まず物件の状況を確認する
相続した不動産を売却するとき、「いくらで売れるのか」はもちろん重要です。
しかし、その前に確認しておきたいのが、相続した土地・建物がどのような不動産なのかということです。
主に次のような事項を確認します。
- 登記上の所有者・地目・面積
- 相続登記の状況
- 市街化区域・市街化調整区域の別
- 用途地域などの都市計画
- 建築基準法上の道路への接道状況
- 建物の建築・開発許可の経緯
- 農地が含まれていないか
- 境界や測量の状況
- 土砂災害や洪水などのハザード情報
- 未登記建物や増築部分の有無
秦野市では「はだのWEBマップ」が公開されており、都市計画情報のほか、地区計画・建築協定区域、道路台帳図、建築基準法上の指定道路種別、認定市道路線網図、地籍調査、道水路境界確定図、森林計画図など、さまざまな情報を確認できます。
ただし、WEB上の情報だけですべてを判断できるわけではありません。
必要に応じて秦野市役所の開発指導課、建築指導課、道路担当部署、農業委員会事務局などへの確認や、現地調査を行い、売却する不動産の条件を整理していきます。
| 秦野市の担当窓口 | 主な確認事項 | 電話番号 | 所在 |
|---|---|---|---|
| 開発指導課 | 開発許可、市街化調整区域での建築・用途変更、まちづくり条例など | 0463-83-5123 | 西庁舎2階 |
| 建築指導課 | 建築確認、建築許可、建築基準法上の道路種別・道路位置指定、擁壁、地区計画、建築協定など | 0463-83-0883 | 西庁舎2階 |
| 建設総務課 | 道路・水路の境界確定、占用、自費工事、道路後退など | 0463-82-9635 | 東庁舎1階 |
| 道路管理課 | 道路施設、交通安全施設など | 0463-86-6153 | 東庁舎1階 |
| 道路整備課 | 幅員計画、狭あい道路（セットバック）など | 0463-82-9636 | 東庁舎1階 |
| 農業委員会事務局 | 農地転用、農地の売買・貸借、農地法上の手続など | 0463-82-9654 | 西庁舎1階 |
| 農業振興課 | 農振農用地区域、農振除外、土地改良事業、農業水路・農道など | 0463-82-9626 | 西庁舎1階 |
相続登記が終わっていなくても売却の相談はできます
相続した不動産を売却するためには、原則として亡くなった方の名義のまま買主へ所有権を移転することはできないため、相続登記が必要になります。
しかし、
「相続登記をすべて終わらせてから不動産会社へ相談しなければならない」
というわけではありません。
売却を考えているのであれば、相続登記を進める前の段階から不動産会社へ相談することもできます。
例えば、
- 相続人は何人いるのか
- 誰が不動産を相続する予定なのか
- 相続人の間で売却について合意できているか
- 土地と建物の名義は同じなのか
- 複数の土地をまとめて相続していないか
などを確認しながら、売却までの流れを整理します。
相続登記について司法書士への依頼が必要な場合には、売却の予定も踏まえて手続を進めることが大切です。
市街化調整区域の住宅は、売却前に許可内容を確認する
秦野市で相続した不動産を売却する際、特に注意したいのが市街化調整区域にある住宅です。
市街化調整区域は、市街化を抑制することを基本とする区域で、開発行為や建築行為などに制限があります。
そのため、
「すでに家が建っているから、誰にでも普通の中古住宅として売却できる」
とは限りません。
秦野市の市街化調整区域には、農家住宅や分家住宅など、建築された経緯や許可内容によって、第三者が取得した後の居住や建替えなどに制限が生じる可能性のある住宅があります。
例えば、親や祖父母が所有していた住宅を相続し、自分では住まないため売却したい場合には、
- どのような経緯で建築された建物なのか
- 過去にどのような開発許可・建築許可を受けているのか
- 第三者が購入して居住できるのか
- 将来、建替えができるのか
- 用途変更が可能なのか
などを確認します。
特に分家住宅や農家住宅については、「分家住宅だから売れない」と決めつけることも、「現在家が建っているから問題なく売れる」と判断することも適切ではありません。
過去の許可内容や現在の法令上の取扱いを調査し、買主が取得した後にどのような利用ができる不動産なのかを整理したうえで、売却方法を検討することが重要です。
実家と一緒に畑や田を相続した場合
秦野市では、
「実家と、その隣にある畑を一緒に相続した」
といったケースもあります。
農地は一般的な宅地と同じように自由に売却・利用できるとは限りません。
農地を農地のまま売買する場合には、原則として農地法第3条の許可が必要です。
一方、農地を住宅敷地、駐車場、資材置場など、農地以外の用途として利用する場合には農地転用の検討が必要になります。
秦野市では、農地の場所によって手続も異なります。
- 市街化区域内の農地：原則として農業委員会への届出
- 市街化調整区域内の農地：原則として神奈川県知事の許可
また、市街化調整区域の場合には、農地法だけでなく都市計画法上の規制についても確認する必要があります。
さらに、農業振興地域内の農用地区域、いわゆる「農振農用地」に指定されている土地では、農地以外の用途へ変更するために農用地区域からの除外を検討しなければならないことがあり、要件によっては除外できない場合もあります。
そのため、相続した土地に農地が含まれている場合には、農地として売却する方法だけでなく、農地転用の可能性や転用後にどのような用途で利用できるのかを確認することが重要です。
古い実家は、売却前に解体した方がよいとは限りません
相続した実家が古い場合、
「こんなに古い家なら、先に解体して更地にした方が売りやすいのではないか」
と考える方もいるかもしれません。
しかし、売却方法を決める前に建物を解体することはおすすめできません。
例えば、
- 中古住宅として売却する
- 古家付き土地として売却する
- 建物を解体して更地として売却する
- 必要最低限の修繕をして売却する
といった選択肢があります。
どの方法が適しているかは、建物の状態だけではなく、土地の需要、解体費用、再建築の可否などによっても変わります。
特に市街化調整区域では、建物が存在していることや過去の建築経緯が重要になる場合があります。
そのため、「古いから取り壊す」と先に決めず、売却方法や再建築への影響を確認してから判断することが大切です。
同様に、高額なリフォームや家財の全面撤去などについても、売却方針を決める前に実施する必要があるのか検討した方がよいでしょう。
道路・境界・擁壁なども売却価格に影響します
相続した不動産では、相続人自身が土地の詳しい状況を把握していないことも珍しくありません。
長期間にわたって親や祖父母が所有していた土地では、特に次のような事項を確認します。
- 前面道路が建築基準法上どのような道路なのか
- 道路幅員はどの程度あるのか
- セットバックが必要なのか
- 私道を利用していないか
- 土地の境界が確定しているのか
- 隣地との間に擁壁や土留めがないか
- 高低差やがけがないか
秦野市の「はだのWEBマップ」では、道路台帳図、指定道路種別、認定市道路線網図、道水路境界確定図なども公開されています。
道路や境界の条件は、建物を再建築できるかどうかや土地の利用方法、最終的には売却価格にも影響する重要な項目です。
測量図や境界確認書などが手元に残っている場合には、売却相談の際に確認できるようにしておくとスムーズです。
土砂災害・洪水などのハザード情報も確認する
秦野市で不動産を売却する場合には、ハザード情報についても確認します。
秦野市では地区別のハザードマップが公開されており、
- 土砂災害警戒区域・土砂災害特別警戒区域
- 洪水浸水想定区域
- 内水浸水想定区域
- 家屋倒壊等氾濫想定区域
などを確認できます。
特に、土地に高低差がある場合や、擁壁・がけなどがある場合には、現地の状況とハザード情報をあわせて確認することが重要です。
これらの情報も買主が購入を判断する材料となるため、売却する側も事前に把握しておいた方がよいでしょう。
相続した空き家には秦野市の制度もあります
秦野市では「秦野市空家バンク」が設けられており、空き家や空き地の活用を希望する所有者が物件を登録する制度があります。
ただし、相続した空き家を売却する方法は空家バンクだけではありません。
通常の不動産売却も含めて、
- どのくらいの価格で売却できそうか
- 建物を残した方がよいのか
- 更地にした方がよいのか
- 市街化調整区域などの制限がないか
を確認し、その物件に適した方法を選ぶことが大切です。
秦野市の制度を利用できる場合でも、「制度があるから利用する」のではなく、通常の売却方法と比較したうえで判断することをおすすめします。
秦野市外に住んでいても売却の相談はできます
相続した方が秦野市に住んでいるとは限りません。
例えば、
「親は秦野市に住んでいたが、自分は東京や横浜に住んでいる」
「実家が空き家になっているが、仕事があるので何度も秦野市へ行けない」
というケースもあります。
登記情報、都市計画、道路、農地法上の規制など、不動産会社側で調査できる事項は多くあります。
そのため、相続した方が自分で秦野市役所を回ってすべてを調べてから相談する必要はありません。
まずは所在地や分かる範囲の情報を伝え、売却に向けて何を確認する必要があるのか整理することができます。
売却相談の際に用意していただきたい資料
相続不動産について相談するときには、次のような資料が残っていればご用意ください。
- 固定資産税の納税通知書・課税明細書
- 登記識別情報通知（権利証）
- 公図・測量図・境界確認書
- 建築確認済証・検査済証
- 過去の開発許可・建築許可関係書類
- 親や祖父母が不動産を取得した際の売買契約書
- リフォームや増改築に関する資料
- 遺言書
- 遺産分割協議書
- その他、不動産に関係しそうな古い資料
特に、リフォーム履歴、増改築の経緯、境界に関する取り決めなど、所有者や家族しか知らない情報があれば、不動産会社へ伝えておくと調査や売却がスムーズになります。
ただし、これらの資料がすべて揃っていなければ相談できないわけではありません。
「所在地しか分からない」
「固定資産税の書類だけ手元にある」
という段階でも構いません。
登記事項など、不動産会社側で取得・調査できるものもあります。
相続不動産の売却では費用・税金についても確認する
相続した不動産を売却すると、売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。
状況に応じて、
- 仲介手数料
- 相続登記などの登記費用
- 測量費
- 解体費
- 譲渡所得に対する税金
などが発生する可能性があります。
また、一定の要件を満たす相続空き家を売却した場合には、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」が利用できる場合があります。
税制には細かな適用要件や期限があるため、売却価格だけでなく、売却後にどの程度の金額が手元に残るのかも考えておくことが大切です。
必要に応じて税理士等へ確認しながら売却を進めます。
秦野市の相続不動産は、売却を決める前の段階からご相談ください
相続した不動産について、
「古い家だから解体した方がよいのではないか」
「畑だから売れないのではないか」
「市街化調整区域だから処分できないのではないか」
と考えている方もいらっしゃると思います。
しかし、実際に調査してみなければ分からないことも少なくありません。
反対に、一見すると一般的な住宅に見えても、過去の許可内容や接道条件など、売却前に整理すべき問題が見つかることもあります。
リバーフィールドでは、秦野市を中心に不動産売却のご相談を承っています。
当社では不動産会社として査定・売却を行うだけでなく、行政書士事務所を併設しており、特に、
- 市街化調整区域
- 農地・農地転用
- 分家住宅・農家住宅
- 開発許可等が関係する土地
- 古家付き土地・空き家
- 相続した土地の利用方法が分からない案件
など、行政上の調査や手続が関係する不動産についてもご相談いただけます。
「秦野市に親の家と土地があるが、何から始めればよいか分からない」
「実家だけでなく畑も相続した。まとめて売却できるのか知りたい」
「市街化調整区域にある実家を相続したが、普通に売却できるのか分からない」
このような段階でも構いません。
相続した不動産の状況を確認し、どのような売却方法が考えられるのかを整理するところからお手伝いします。
秦野市で相続した家・土地・農地などの売却をお考えの方は、リバーフィールドへお気軽にご相談ください。
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