「秦野市にある古い実家を売却したい」
「建物がかなり古いけれど、このままでも売れるのだろうか」
「古家を解体して更地にしてから売った方がいい？」
秦野市で古家付きの土地を所有している方の中には、このようなお悩みをお持ちの方もいるのではないでしょうか。
結論からいうと、古家が残っていても土地を売却することは可能です。
また、建物が古いからといって、売却前に必ず解体しなければならないわけではありません。
むしろ、売却を考えているのであれば、先に建物を解体せず、古家が残っている状態で一度査定・調査を受けることをおすすめします。
特に秦野市には市街化調整区域が広く存在するため、土地によっては建物を解体する前に再建築の可否や建築された経緯などを確認しておいた方がよい場合があります。
この記事では、秦野市で古家付き土地の売却を検討している方に向けて、
- 古家を残したままでも売却できるのか
- 解体してから売った方がよいのか
- 古家付き土地の価格をどう考えるのか
- 秦野市で利用できる解体費用のシミュレーター
- 秦野市の市街化調整区域で特に注意したいこと
について、不動産会社・行政書士の視点から解説します。
秦野市の古家付き土地は、建物を残したままでも売却できます
建物が古くなっているからといって、必ず解体して更地にしなければ売却できないわけではありません。
古家が残っている土地には、大きく分けて次のような売却方法があります。
- 古家付き土地として現状のまま売却する
- 建物が利用できる場合は中古戸建として売却する
- 売主側で建物を解体し、更地にして売却する
どの方法が適しているかは、建物の状態だけでは決まりません。
土地の価格、解体費用、立地、土地の利用価値、建物を利用したい買主がいるかなどによって変わります。
そのため、「古い家だから価値がない」「売るならまず解体しなければならない」と最初から決めてしまう必要はありません。
秦野市でも空家の利活用を進めており、市内の空家を売りたい・貸したい所有者と利用希望者をつなぐ「秦野市空家バンク」が設けられています。
秦野市が策定した「第3期秦野市空家等対策計画」でも、空家所有者等へのアンケートにおいて、建物の今後について「売却したい（解体後土地の売却も含む）」との回答が148件、41.0％となっています。
古くなった建物や相続した実家をどう処分するかは、秦野市でも多くの所有者が抱えている問題といえます。
古家は解体してから売却した方がいい？
古家付き土地の売却相談で大きな問題となるのが、
「建物を残したまま売るか、解体して更地にしてから売るか」
という判断です。
結論として、売却することを考えているのであれば、解体工事を先に依頼するのではなく、まずは古家がある状態で不動産会社へ相談することをおすすめします。
古家付きのまま売却する場合
古家付きのまま売却すれば、売主が先に解体費用を負担する必要がありません。
また、建物が古くても、買主によってはリフォームやリノベーションをして利用したいと考える可能性があります。
もちろん、建物の状態によっては買主が解体することを前提として購入する場合もあります。
いずれにしても、売主が必ず先に建物を取り壊す必要があるわけではありません。
解体して更地で売却する場合
一方、建物の老朽化が著しく、利用することが現実的ではない場合には、更地にしてから売却した方がよいケースもあります。
建物がなくなることで土地全体を確認しやすくなり、これから住宅を建てたい買主にとっては、購入後のイメージを持ちやすくなる場合があります。
ただし、当然ながら解体には費用がかかります。
更地にすれば必ずその解体費用以上に高く売れる、というわけでもありません。
そのため、
「古家があるから、とりあえず壊しておこう」
ではなく、古家付きの状態と更地にした場合の売却価格を比較してから判断することが重要です。
秦野市では解体費用を自分でシミュレーションできます
「解体してから売るか」を考えるためには、そもそも建物を解体するとどのくらいの費用がかかるのかを知る必要があります。
秦野市では、空家の所有者などが利用できる便利なサービスが用意されています。
秦野市版「すまいの終活ナビ」
秦野市は、株式会社クラッソーネと「空家の除却促進に関する連携協定」を締結しており、「秦野市版 すまいの終活ナビ」を提供しています。
土地・建物の面積、最寄り駅、接している道路の幅などの条件を入力することで、
「解体費用」
と、
解体した後の「土地売却査定価格」
の概算を確認できます。
相続した実家などについて、
「壊すといくらかかるのか」
「更地にしたら土地はいくらくらいになるのか」
を大まかに把握したい場合には、参考になるサービスです。
秦野市版「解体費用シミュレーター」もあります
解体費用だけを確認したい場合には、「秦野市版 解体費用シミュレーター」もあります。
15問程度の質問に回答することで、AIシミュレーターによって解体費用の相場を把握できます。
ただし、表示される金額はあくまで概算です。
秦野市も、傾斜地や前面道路との高低差などによって重機の搬入が難しい場合や、ベタ基礎、茅葺屋根、アスベストなどの条件がある場合には、解体費用が大幅に高くなる可能性があると注意喚起しています。また、シミュレーション結果と現地調査による正式な見積額には差が生じる場合があります。
したがって、
シミュレーターで概算を把握する
→ 不動産の査定を受ける
→ 必要に応じて正式な解体見積りを取る
→ 古家付きと更地のどちらで売るか判断する
という使い方がよいでしょう。
古家付き土地はいくらで売れる？土地価格と解体費用を考える
古家付き土地を売却するときは、建物の築年数だけを見るのではなく、土地そのものの価値と解体費用をあわせて考えることが重要です。
たとえば、更地であれば1,500万円程度で売却できそうな土地に古家があり、その解体に200万円程度かかるとします。
買主が購入後すぐに建物を解体することを前提としていれば、その200万円の負担を考慮して価格交渉をする可能性があります。
ただし、
1,500万円－200万円＝古家付き土地の価格は必ず1,300万円
という単純な計算になるわけではありません。
建物をそのまま利用したい買主が見つかる可能性もありますし、立地や土地の需要、建物の状態などによっても価格は変わります。
そのため古家付き土地を売却するときは、
| 確認したいこと | 内容 |
|---|---|
| 更地の場合の土地価格 | 建物がない状態ならどの程度で売却できそうか |
| 古家付きの場合の価格 | 現状のままならどの程度で売却できそうか |
| 解体費用 | 建物を取り壊すためにいくら必要か |
この3つを比較してみると判断しやすくなります。
「解体した方が高く売れるか」ではなく、「解体費用まで含めて考えたとき、どちらが売主にとって有利なのか」を考えることが大切です。
秦野市の古家付き土地では「市街化調整区域」に注意
秦野市で古家付き土地を売却する場合に、特に注意していただきたいのが市街化調整区域です。
秦野市の都市計画区域10,376haのうち、市街化区域は2,458ha、市街化調整区域は7,918haとなっています。面積だけを見ても、市街化調整区域が市域の大きな部分を占めています。
市街化調整区域は、市街化を抑制することを基本とする区域であり、開発行為や建築行為などが制限されています。秦野市では、市街化調整区域で建築行為を行う場合、建物の用途や規模にかかわらず事前相談が必要とされています。
そのため、古家付き土地について、
「今も家が建っているのだから、壊しても当然また家を建てられるだろう」
と判断するのは注意が必要です。
建物が建てられた経緯によって扱いが異なる場合があります
秦野市の市街化調整区域では、どのような経緯でその住宅が建築されたのかによって、その後の利用や建築の扱いが異なることがあります。
秦野市の案内でも、例えば「既存宅地」として許可を受けたものについては第三者でも建築できる一方、「農家の分家」として許可を受けたものなど、許可を受けた本人以外は建築できないものがあるとされています。
つまり、古家が存在しているという事実だけでは判断できません。
売却前に、現在の建物がどのような経緯で建築されたものなのか、買主が購入した後にどのような利用ができるのかを確認することが重要です。
解体してしまう前に確認しておきましょう
さらに秦野市は、市街化調整区域の「以前建築物が建っていた土地」について、建物登記簿謄本、固定資産税の課税台帳登録事項証明書、建築物の滅失証明など、建物が存在していたことを証明する資料が必要になると案内しています。
そのため、市街化調整区域にある古家については、売却するからといって先に建物を解体してしまうのではなく、建築の経緯や再建築の可能性などを確認してから判断することをおすすめします。
市街化調整区域だから売却できない、という意味ではありません。
むしろ、どのような土地・建物なのかを事前に調査し、買主に説明できる状態にしてから売却することが重要です。
秦野市で古家付き土地を売却するなら、まずは解体せずにご相談ください
秦野市で古家付き土地を売却するときに、最初から建物を解体する必要はありません。
まずは現在の状態で、
古家付きならいくらで売れそうか
↓
更地ならいくらで売れそうか
↓
解体にはいくらかかるのか
↓
市街化調整区域など、売却前に確認すべき問題はないか
を調べ、その結果を比較してから売却方法を決めることをおすすめします。
特に秦野市の市街化調整区域では、建物が建築された経緯や再建築の可否などの確認が重要になる場合があります。
リバーフィールドでは、不動産会社として土地・建物の売却を取り扱うだけでなく、行政書士事務所として市街化調整区域、開発許可、農地転用などの許認可についても調査・対応しています。
「相続した実家が何年も空き家になっている」
「建物が古すぎて売れるのか分からない」
「家財道具が残っているので、何から始めればいいのか分からない」
「解体してから売るべきか判断できない」
「市街化調整区域にあるので、普通に売却できるのか心配」
このような段階でも問題ありません。
解体業者へ依頼する前に、まずは古家が残っている状態でご相談ください。
土地・建物の状況を確認したうえで、古家付きのまま売却する方法と、解体して更地として売却する方法を比較し、その土地に適した売却方法をご提案します。
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