空き家の売却を考えているものの、「築40年以上の古い家はいくらで売れるのだろうか」「相続した実家の売却相場が分からない」と悩んでいる方もいるのではないでしょうか。
特に、長年誰も住んでいない空き家の場合、建物に価値があるのか、土地だけの価格になるのか、判断が難しいものです。
空き家の売却相場は、築年数だけでなく、土地の立地や面積、建物の状態、周辺の不動産需要などによって大きく異なります。
そのため、全国の空き家を一律に「築40年なら〇〇万円」と表すことはできません。
しかし、国土交通省が公開している不動産の取引価格情報などを利用すれば、自分でも周辺の売却相場を調べることができます。
この記事では、空き家の売却価格の決まり方や築年数による違い、自分で売却相場を調べる具体的な方法を解説します。
空き家の売却相場はいくら？
空き家の売却相場は、地域や物件の条件によって大きく異なります。
例えば、同じ築40年の木造住宅でも、駅から近い住宅地にある場合と、人口が減少している地方の山間部にある場合では、売却価格が大きく異なることがあります。
そのため、空き家の売却相場を知るには、建物の築年数だけでなく、土地の価値や周辺の取引状況を確認する必要があります。
空き家の売却価格は土地と建物の価値で決まる
一般的な戸建て住宅の売却価格は、土地と建物の価値を考慮して決まります。
建物については、築年数や構造、維持管理の状態、修繕履歴などが評価に影響します。
一方、土地については、所在地、面積、形状、接道状況、建築に関する制限などが重要です。
築年数が古く、建物自体の市場価値が小さい場合でも、土地に需要があれば売却できる可能性があります。
反対に、建物の状態が良くても、土地の需要が少ない地域では、高額で売却することが難しい場合があります。
空き家の売却相場を考える際は、建物の古さだけで判断せず、土地の価値も確認することが重要です。
同じ築年数でも地域によって売却相場は大きく異なる
空き家の売却価格に大きく影響するのが、土地の立地です。
例えば、駅や商業施設に近い住宅地では、築年数が古い建物であっても、土地を目的とした購入希望者が見つかる可能性があります。
一方、人口減少が進む地域や、周辺に住宅の需要が少ない地域では、土地の価格自体が低い場合があります。
また、同じ市区町村内でも、駅からの距離や道路の状況、周辺環境などによって価格は異なります。
そのため、売却相場を調べる際は、できるだけ空き家に近い地域の取引事例を確認することが大切です。
売出価格と実際の成約価格は異なる
空き家の売却相場を調べる際に注意したいのが、売出価格と成約価格の違いです。
売出価格とは、不動産会社の広告や不動産ポータルサイトなどに掲載されている販売価格です。
一方、成約価格とは、実際に売主と買主が合意して売買が成立した価格です。
例えば、2,000万円で売り出されていた住宅が、価格交渉の結果、1,850万円で成約することもあります。
反対に、需要が高い物件では、売出価格に近い金額で成約する場合もあります。
売出価格は相場を調べるうえで参考になりますが、必ずしもその金額で売れるとは限りません。
実際の売却相場を知りたい場合は、売出価格だけでなく、過去の取引価格や成約価格も確認しましょう。
築年数によって空き家の売却相場はどう変わる？
空き家の売却価格を考えるうえで、建物の築年数は重要な要素の一つです。
一般的には、築年数が経過するにつれて建物の評価は低くなる傾向があります。
ただし、建物の状態や土地の条件によって価格は異なるため、築年数だけで売却相場を判断することはできません。
築20年の空き家の売却価格
築20年程度の住宅は、建物の状態によっては中古住宅として利用することを前提に売却できる場合があります。
例えば、定期的に外壁や屋根の修繕が行われており、室内の状態も良好であれば、購入後に大規模な改修を行わずに利用できる可能性があります。
一方、雨漏りや設備の故障などがある場合は、修繕費用を考慮して価格が調整されることもあります。
築20年の空き家では、建物の状態や修繕履歴なども確認することが重要です。
築30年の空き家の売却価格
築30年程度になると、屋根や外壁、給排水設備などの老朽化が進んでいる場合があります。
そのため、購入希望者が修繕やリフォームにかかる費用を考慮することがあります。
ただし、築30年の住宅であっても、建物の状態が良ければ中古住宅として売却できる可能性があります。
また、立地が良い場合は、建物の状態よりも土地の価値が価格に大きく影響することもあります。
築40年の空き家の売却価格
築40年程度の空き家では、建物の状態によって売却価格が大きく異なることがあります。
例えば、長期間使用されず、雨漏りや腐食などが進んでいる場合は、購入後に大規模な修繕が必要になる可能性があります。
そのような場合は、建物を取り壊して土地を利用することを前提に購入する人もいます。
一方、適切に維持管理されている住宅であれば、リフォームして利用する購入希望者が見つかる可能性もあります。
築40年だからといって、必ず建物の価値がなくなるわけではありません。
築50年以上の空き家の売却価格
築50年以上の空き家では、建物の老朽化が進んでいることも多く、土地の価値が売却価格に大きく影響する場合があります。
建物をそのまま利用することが難しい場合は、古家付き土地として売却する方法も考えられます。
ただし、築50年以上の住宅でも、建物の状態や特徴によっては、改修して利用したいという購入希望者が見つかる可能性があります。
重要なのは、築年数だけでなく、建物を今後どのように利用できるかという点です。
なお、木造住宅の税務上の法定耐用年数は一般的に22年ですが、これは不動産市場で建物の価値がゼロになる年数を意味するものではありません。
築22年を超えた住宅でも、建物に市場価値が認められる場合があります。
空き家の売却相場を左右する5つの条件
空き家の売却価格は、築年数以外にもさまざまな条件によって変わります。
特に重要なのは、次の5つです。
① 土地の立地と周辺の需要
土地の立地は、空き家の売却価格に大きく影響します。
駅からの距離、スーパーや病院などの生活利便施設、周辺の住宅需要などが重要です。
また、人口減少が進んでいる地域では、土地の需要が少なく、売却に時間がかかる場合があります。
② 土地の面積・形状・接道状況
土地の広さだけでなく、形状や道路との接し方も売却価格に影響します。
例えば、間口が狭い土地や、不整形な土地では、建物の配置や駐車場の確保に制約が生じる場合があります。
また、前面道路が狭い場合や、建築基準法上の道路に接していない場合などは、建て替えに制限が生じる可能性があります。
こうした条件は、土地の利用価値や購入希望者の判断に影響します。
③ 建物の老朽化や維持管理の状態
建物の状態も売却価格に影響します。
例えば、次のような問題がある場合は、購入後に修繕費用が必要になる可能性があります。
- 雨漏り
- シロアリ被害
- 建物の傾き
- 給排水設備の故障
- 外壁や屋根の劣化
一方、定期的に修繕されている住宅は、購入後の費用負担が少なく済む可能性があります。
そのため、同じ築年数でも、維持管理の状態によって売却価格が異なる場合があります。
④ 再建築の可否や土地利用の制限
空き家が建っている土地に、建築や利用に関する制限がある場合は注意が必要です。
例えば、建築基準法上の接道条件を満たしていない土地では、既存建物を解体した後に新しい建物を建てられない場合があります。
また、市街化調整区域では、建物の新築や建て替え、用途変更などに制限が設けられている場合があります。
こうした土地では、一般的な住宅地と同じように売却価格を判断することが難しい場合があります。
特に、建物を解体すると再建築が難しくなる土地では、取り壊す前に法令上の制限を確認することが重要です。
⑤ 建物の解体費用や残置物の有無
建物の老朽化が進んでいる場合、買主が解体費用を考慮して購入価格を判断することがあります。
また、家具や家電などが大量に残っている場合は、片付け費用が必要になることもあります。
そのため、建物の状態や残置物の量によって、売却価格が調整される場合があります。
ただし、売主が事前に解体や片付けを行えば、必ず高く売れるわけではありません。
売却前に費用をかけるべきかどうかは、不動産会社に相談して判断するとよいでしょう。
自分で空き家の売却相場を調べる3つの方法
空き家の売却相場は、不動産会社に相談する前でも、ある程度自分で調べることができます。
ここでは、具体的な調べ方を3つ紹介します。
① 国土交通省の不動産情報ライブラリで取引価格を調べる
空き家の売却相場を調べる方法として、まずおすすめしたいのが、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」です。
不動産情報ライブラリでは、過去に取引された土地や建物の価格などを無料で確認できます。
実際の取引価格を参考にできるため、不動産ポータルサイトの売出価格だけを見るよりも、売却相場を把握しやすくなります。
不動産情報ライブラリの使い方
手順1：不動産情報ライブラリにアクセスする
まず、次の公式サイトを開きます。
トップページから「不動産価格（取引価格・成約価格）情報」の検索画面を開きます。
検索画面には、地域や取引種類などを指定する項目があります。
手順2：空き家が所在する地域を指定する
検索画面の「地域」で、「住所からの場合」を選択します。
その後、次の順番で地域を指定します。
- 都道府県を選択する
- 市区町村を選択する
- 必要に応じて地区を選択する
例えば、神奈川県秦野市にある空き家の相場を調べる場合は、「神奈川県」「秦野市」を選択します。
地区まで指定すると、より近い地域の取引事例を探せます。
ただし、地区を絞り込みすぎると取引事例が見つからない場合があります。
その場合は、市区町村全体や周辺地区まで検索範囲を広げてみましょう。
手順3：価格情報区分と種類を選択する
次に、「価格情報区分」で、調べたい情報を選択します。
不動産情報ライブラリでは、主に次の2種類を確認できます。
| 価格情報区分 | 内容 |
|---|---|
| 不動産取引価格情報 | 不動産取引当事者へのアンケート調査を基にした取引価格情報 |
| 成約価格情報 | 指定流通機構（レインズ）に登録された成約情報を基にした価格情報 |
どちらも参考になりますが、情報の収集方法や掲載対象は異なります。
続いて、「種類」で「土地と建物」を選択します。
戸建て住宅の売却相場を調べる場合は、土地だけの取引と混同しないように注意しましょう。
なお、土地の価格を中心に調べたい場合は、「土地」の取引事例も参考になります。
手順4：取引時期を指定する
次に、取引時期を指定します。
基本的には、直近の取引事例を優先して確認するとよいでしょう。
ただし、取引件数が少ない地域では、直近1年間だけでは十分な事例が見つからないことがあります。
その場合は、検索期間を数年程度に広げて確認します。
手順5：「一覧表示」をクリックする
検索条件を指定したら、「一覧表示」をクリックします。
条件に該当する取引事例が一覧で表示されます。
ここでは、主に次の項目を確認します。
- 取引価格
- 所在地
- 土地面積
- 建物面積
- 建築年
- 建物の構造
- 最寄駅からの距離
- 取引時期
表示される項目は、取引種類やデータによって異なります。
手順6：自分の空き家と条件が近い物件を比較する
例えば、売却したい空き家が次の条件だったとします。
- 土地面積：150㎡
- 建物面積：100㎡
- 築年数：40年
- 最寄駅から徒歩20分
この場合、同じ市区町村内でも、土地面積が300㎡ある物件や、駅から徒歩5分の物件をそのまま比較することは適切ではありません。
できるだけ土地面積や築年数、駅からの距離などが近い取引事例を探しましょう。
また、複数の事例を比較することも重要です。
例えば、近隣で似た条件の住宅が1,200万円、1,400万円、1,500万円で取引されていた場合、その価格帯は一つの参考になります。
ただし、これらの金額だけで自分の空き家も同じ価格で売れるとは限りません。
土地の形状や接道条件、建物の状態などが異なるためです。
不動産情報ライブラリを利用する際の注意点
不動産情報ライブラリは便利なサービスですが、次の点に注意しましょう。
- すべての不動産取引が掲載されているわけではない
- 個々の物件を特定できないよう、所在地などの情報が加工されている
- 建物の修繕状況や室内の状態までは十分に分からない
- 取引件数が少ない地域では比較できる事例が少ない
- 過去の取引価格が現在の売却価格と一致するわけではない
そのため、調べた価格はあくまで参考として利用し、最終的な売却価格は物件の個別条件を踏まえて判断する必要があります。
② 不動産ポータルサイトで周辺の売出価格を調べる
2つ目は、SUUMOやアットホームなどの不動産ポータルサイトを利用する方法です。
これらのサイトでは、現在販売されている中古戸建て住宅の価格を調べることができます。
不動産ポータルサイトでの調べ方
手順1：中古一戸建ての検索ページを開く
例えば、次のサイトを利用できます。
- SUUMO：https://suumo.jp/
- アットホーム：https://www.athome.co.jp/
サイトにアクセスしたら、「中古一戸建て」などの物件種別を選択します。
手順2：空き家が所在する地域を指定する
都道府県、市区町村、必要に応じて沿線や駅を指定します。
例えば、神奈川県秦野市にある空き家であれば、秦野市内の中古戸建てを検索します。
手順3：築年数や土地面積などの条件を絞り込む
検索結果が多い場合は、次のような条件を指定します。
- 築年数
- 土地面積
- 建物面積
- 最寄駅からの距離
- 価格帯
自分の空き家と条件が近い物件を探すことが重要です。
ただし、築年数が古い物件や取引件数が少ない地域では、条件を細かく指定しすぎると物件が見つからない場合があります。
その場合は、検索条件を少し広げてみましょう。
手順4：複数の物件の売出価格を比較する
条件が近い物件が見つかったら、売出価格を比較します。
例えば、土地面積や築年数が似ている物件が1,000万円、1,200万円、1,300万円で売り出されている場合、その価格帯が周辺の売出価格の参考になります。
ただし、掲載されているのは売出価格であり、実際の成約価格ではありません。
また、長期間売れずに掲載されている物件もあるため、掲載価格だけで相場を判断しないことが大切です。
不動産ポータルサイトを利用する際の注意点
不動産ポータルサイトには、次のような特徴があります。
- 現在の売出価格を確認できる
- 物件写真や間取りなどを確認できる
- 周辺で競合する物件を把握できる
一方、実際にいくらで成約したのかは、通常の物件広告だけでは分かりません。
そのため、不動産情報ライブラリの取引価格と併せて確認すると、より相場を把握しやすくなります。
③ 不動産会社に査定を依頼する
3つ目は、不動産会社に査定を依頼する方法です。
不動産情報ライブラリや不動産ポータルサイトでは、周辺の価格を自分で調べることができます。
しかし、実際の売却価格を判断するには、個別の物件条件を確認する必要があります。
例えば、次のような事情は、公開されている取引事例だけでは十分に判断できないことがあります。
- 土地の形状や高低差
- 前面道路の幅員や接道条件
- 建物の老朽化の程度
- 境界や越境の問題
- 建築・土地利用に関する制限
- 周辺の購入希望者の需要
不動産会社に査定を依頼することで、こうした条件を踏まえた売却価格の目安を確認できます。
査定を依頼する際に準備しておきたい情報
不動産会社へ相談する際は、次のような情報を整理しておくとスムーズです。
- 空き家の所在地
- 土地と建物のおおよその面積
- 建物の築年数
- 現在の使用状況
- 雨漏りなど把握している不具合
- 売却を希望する時期
登記事項証明書や固定資産税の課税明細書などがあれば、土地や建物の情報を確認する際に役立ちます。
ただし、最初の相談時点ですべての書類をそろえる必要があるとは限りません。
査定価格の根拠を確認する
不動産会社から査定価格を提示された場合は、金額だけでなく、その根拠も確認しましょう。
例えば、次のような点です。
- どのような取引事例を参考にしているのか
- 土地と建物をどのように評価しているのか
- どの程度の売却期間を想定しているのか
- 仲介と買取のどちらを想定した価格なのか
査定価格が高いからといって、必ずその金額で売却できるわけではありません。
査定の根拠や売却方法についても確認することが重要です。
空き家の査定価格と実際の売却価格が違うのはなぜ？
空き家の売却では、査定価格と実際の成約価格が異なることがあります。
その理由について説明します。
査定価格は必ず売れる金額ではない
査定価格は、不動産会社が物件の条件や周辺の取引状況などを踏まえて算出した価格です。
実際の売却を保証する金額ではありません。
例えば、査定価格が1,500万円だったとしても、購入希望者が見つからなければ、価格を見直す必要が生じることがあります。
また、購入希望者との交渉によって、査定価格より低い金額で成約する場合もあります。
売却期間や価格交渉によって成約価格は変わる
空き家の売却価格は、売却期間や買主との交渉によって変わることがあります。
例えば、できるだけ早く売却したい場合は、周辺の売出価格より低めの価格を設定することがあります。
一方、売却を急いでいない場合は、一定期間市場の反応を確認しながら販売する方法もあります。
ただし、希望価格で売り出せば必ず売れるわけではありません。
売却価格と売却期間のバランスを考えることが大切です。
仲介と不動産会社の買取では価格が異なる
空き家の売却方法には、主に仲介と買取があります。
仲介は、不動産会社に購入希望者を探してもらう方法です。
一方、買取は、不動産会社が直接物件を購入する方法です。
| 比較項目 | 仲介 | 不動産会社による買取 |
|---|---|---|
| 買主 | 一般の個人や法人など | 不動産会社 |
| 売却価格 | 市場価格での成約を目指せる | 仲介より低くなる傾向がある |
| 売却期間 | 買主が見つかるまで時間がかかる場合がある | 条件が合えば短期間で売却できる |
| 建物の状態 | 買主の希望によって条件が異なる | 古い建物でも対応できる場合がある |
買取価格は、不動産会社が購入後に負担する修繕費用や販売費用などを考慮して決まるため、仲介による成約価格より低くなる傾向があります。
ただし、売却までの期間や手間を抑えられる可能性があります。
価格だけでなく、売却方法の特徴も比較して判断しましょう。
空き家を相場より高く売るためにできること
空き家を少しでも高く売却したい場合は、売却前に多額の費用をかけるべきかどうかを慎重に判断する必要があります。
建物を解体する前に査定を受ける
築年数の古い空き家では、建物を解体して更地にした方が売れやすいと考える方もいるでしょう。
しかし、解体すれば必ず高く売れるわけではありません。
例えば、解体費用に150万円かけても、売却価格が150万円以上高くなるとは限りません。
また、建物を残したまま購入したいという買主が見つかる可能性もあります。
そのため、解体する前に、古家付き土地として売却できるかどうか確認することをおすすめします。
リフォームは費用対効果を確認してから行う
古い空き家を売却する際、リフォームしてから売り出した方がよいのか悩む場合もあります。
しかし、リフォーム費用を売却価格にそのまま上乗せできるとは限りません。
また、購入希望者が自分の好みに合わせてリフォームしたいと考えている場合もあります。
そのため、売却前にリフォームする場合は、費用対効果を十分に確認することが重要です。
売却価格の根拠を確認する
空き家を売却する際は、不動産会社が提示する査定価格の根拠を確認しましょう。
周辺の取引事例や土地の条件、建物の状態などを踏まえて説明してもらうことが大切です。
また、査定価格だけでなく、売却方法や販売計画についても確認するとよいでしょう。
空き家の売却相場に関するよくある質問
築40年・50年の空き家でも売れますか？
築40年や50年の空き家でも、売却できる可能性はあります。
建物の状態が良ければ、中古住宅として利用したい買主が見つかる場合があります。
また、建物の価値が小さい場合でも、土地に需要があれば古家付き土地として売却できる可能性があります。
建物の価値がゼロでも土地の値段で売れますか？
建物の市場価値がほとんどない場合でも、土地に需要があれば売却できる可能性があります。
ただし、建物の解体費用や土地利用の制限などが価格に影響する場合があります。
土地の価値だけでなく、売却に必要となる費用も考慮することが重要です。
田舎の空き家は100万円以下でも売れますか？
地域や物件の条件によっては、100万円以下で売却される空き家もあります。
ただし、価格を下げれば必ず売却できるわけではありません。
周辺に住宅需要が少ない場合や、建築・利用に制限がある土地では、購入希望者が見つかりにくい場合があります。
固定資産税評価額から空き家の売却相場は分かりますか？
固定資産税評価額は、空き家の売却相場を調べる際の参考情報の一つにはなります。
しかし、固定資産税評価額と実際の市場価格は異なります。
そのため、固定資産税評価額に一定の倍率を掛けるだけで、正確な売却価格を算出することはできません。
周辺の取引事例や土地の条件なども確認する必要があります。
空き家の売却査定は無料で依頼できますか？
一般的な不動産売却を目的とした査定は、無料で対応している不動産会社が多くあります。
ただし、不動産鑑定士による鑑定評価などは、通常、有料の業務となります。
また、査定の内容や対応範囲は不動産会社によって異なるため、事前に確認するとよいでしょう。
まとめ｜空き家の売却相場は築年数だけでなく土地の条件も重要
空き家の売却相場は、建物の築年数だけでなく、土地の立地や面積、接道状況、建物の状態などによって大きく異なります。
築40年や50年の古い空き家であっても、土地に需要があれば売却できる可能性があります。
自分で売却相場を調べる場合は、国土交通省の不動産情報ライブラリや不動産ポータルサイトを利用するとよいでしょう。
ただし、公開されている取引価格や売出価格は、あくまで参考情報です。
実際にいくらで売却できるかを判断するには、物件ごとの条件を確認する必要があります。
空き家の売却を検討している方は、周辺の取引価格を調べたうえで、不動産会社に個別の査定を依頼することをおすすめします。
空き家の売却をご検討の方へ
リバーフィールドでは、空き家や古家付き土地の売却に関するご相談を承っております。
「築年数が古い空き家でも売れるのだろうか」「相続した実家がいくらで売れるのか知りたい」とお考えの方は、まずは売却の可能性を確認してみませんか。
リバーフィールドでは、行政書士事務所と不動産会社の両方を運営しており、市街化調整区域にある土地や、建築・利用に制限のある不動産についても、それぞれの専門性を生かし、物件の状況に応じた売却方法をご提案しています。
空き家や古家付き土地の売却をご検討の方は、お問い合わせください。
空き家売却はリバーフィールドにお任せください 送信中です
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