「秦野市にある実家を売却しようとしたら、再建築不可と言われた」
「相続した古い家が道路にきちんと接しておらず、売れるのか心配」
「再建築不可なら、安く売却するしかないのだろうか」
このようなお悩みをお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
結論からいうと、秦野市の再建築不可物件でも売却することは可能です。
ただし、再建築できる一般的な土地・中古戸建てと比較すると、買主が限定され、売却価格が低くなる可能性があります。
そこで重要なのが、「再建築不可と言われたから、すぐに安く売る」と判断しないことです。
まずは、
- なぜ再建築できないのか
- 接している道は建築基準法上どのように扱われているのか
- 接道条件を満たす方法や、一定の制度を利用できる可能性はないか
- 市街化調整区域など、接道以外の建築制限はないか
- 現在の建物がどのような根拠で建築されたものなのか
といった点を調査したうえで、売却方法を検討することが大切です。
本記事では、秦野市で不動産会社と行政書士事務所を運営するリバーフィールドが、秦野市の再建築不可物件を売却するときに確認しておきたいポイントを解説します。
目次 非表示
- 再建築不可でも売却することはできます
- そもそも「再建築不可」とは？
- 「再建築不可」と言われても、まず道路を調べましょう
- 秦野市では「はだのWEBマップ」で道路種別などを確認できます
- 秦野市役所でも土地・道路に関する資料を確認できます
- 秦野市では「市街化調整区域」にも注意が必要です
- 市街化調整区域では「既存宅地・農家住宅・分家住宅」など建築の経緯が重要です
- 「今、家が建っているから大丈夫」とは限りません
- 市街化調整区域では過去の土地・建物の履歴も確認しましょう
- 再建築不可物件はいくらで売れる？
- 秦野市の再建築不可物件を売却する主な方法
- 売却する前に建物を解体するのは慎重に
- 秦野市の再建築不可物件は「なぜ建てられないのか」を調べてから売却しましょう
- 秦野市の再建築不可物件の売却・調査はリバーフィールドへ
再建築不可でも売却することはできます
「再建築不可」という言葉から、「売却できない土地」と思われることがあります。
しかし、再建築不可と売却不可は別の話です。
再建築ができない物件であっても、現在の建物をそのまま利用したい人や、隣接地の所有者など、購入を検討する人が現れる可能性はあります。
一方で、一般的な住宅用地と比較すると、
- 建物を取り壊した後に新築できない
- 住宅ローンを利用しにくい場合がある
- 将来の利用方法が限定される
- 購入を検討する人が少なくなりやすい
といった事情から、売却価格に影響する可能性があります。
だからこそ、「再建築不可だからいくらでもいい」と考えて売却するのではなく、本当に再建築できない土地なのかを確認することが重要です。
そもそも「再建築不可」とは？
一般に「再建築不可物件」と呼ばれているものの代表例が、建築基準法上の接道条件を満たしていない土地です。
建物を建築するためには、原則として敷地が建築基準法上の道路に一定以上接している必要があります。
そのため、
- 道に接していない
- 道路への接道長さが不足している
- 道路まで細い通路でつながっている
- 道のように見えるものの、建築基準法上の道路として扱われていない
といった土地では、既に建物が存在していても、取り壊した後に同じように新築できない場合があります。
ここで注意したいのが、現地を見ただけでは判断できないことがあるという点です。
家の前にアスファルト舗装された道があるからといって、必ず建築基準法上の道路であるとは限りません。
反対に、一見すると狭い道であっても、建築基準法第42条第2項に規定される道路などとして扱われ、必要な道路後退を行うことで建築できる場合もあります。
「再建築不可」と言われても、まず道路を調べましょう
秦野市で再建築不可物件を売却するときに、特に確認したいのが道路の種類と接道状況です。
秦野市では、建築基準法第42条に係る道路種別を「指定道路種別図」として公開しています。
また、建築基準法第42条第1項第5号の位置指定道路については、秦野市役所の建築指導課で位置指定道路図を確認することもできます。
そのため、最初から「再建築できない」と決めつけるのではなく、
- 敷地がどの道に接しているのか
- その道が建築基準法上どのように扱われているのか
- 敷地が道路にどの程度接しているのか
- 道路後退などが必要なのか
- 接道条件を満たしていない場合に検討できる制度等がないか
などを順番に確認していきます。
秦野市の市街化調整区域における既存宅地の案内でも、道路状に整備されていても、農道や私有地など建築基準法上の道路として扱われないものがあると注意喚起されています。
つまり、「目の前に道がある」ことと「建築できる」ことは同じではありません。
物件ごとに道路種別と接道状況を調査する必要があります。
秦野市では「はだのWEBマップ」で道路種別などを確認できます
秦野市では、土地や建物の調査に役立つ「はだのWEBマップ」が公開されています。
はだのWEBマップでは、例えば次のような情報を確認できます。
| 地図情報 | 確認できる主な内容 |
|---|---|
| 都市計画情報 | 市街化区域・市街化調整区域、用途地域など |
| 指定道路種別 | 建築基準法上の道路種別 |
| 道路台帳図 | 道路に関する情報 |
| 認定市道路線網図 | 市道の認定状況 |
| 地区計画・建築協定区域図等 | 地区計画や建築協定など |
| 道水路境界確定図 | 道路・水路との境界に関する情報 |
| 地籍調査 | 地籍調査に関する情報 |
自宅から確認できるため、秦野市の再建築不可物件を調査するときの入口として便利です。
ただし、秦野市は、法改正や最新の地図情報がシステムへ反映されるまで時間を要する場合があると案内しています。
そのため、売却価格や建築可否を判断する重要な場面では、WEBマップだけで結論を出さず、必要に応じて担当部署で確認することが重要です。
秦野市役所でも土地・道路に関する資料を確認できます
インターネット上だけでは確認できない情報については、秦野市役所で追加調査を行います。
秦野市役所西庁舎1階には「はだのマップステーション」が設置されており、指定道路種別図、位置指定道路図、都市計画情報、道路台帳図、認定市道路線網図などを確認・出力できます。
再建築の可能性を調査する際に関係しやすい主な窓口は次のとおりです。
| 担当部署 | 主な確認事項 |
|---|---|
| 建築指導課 | 建築基準法上の道路種別、位置指定道路、建築確認関係など |
| 建設総務課 | 道路境界関係など |
| 開発指導課 | 市街化調整区域における開発・建築・用途変更など |
| まちづくり計画課 | 市街化区域・市街化調整区域、用途地域など |
特に古い住宅の場合は、現在の地図だけを見るのではなく、その建物がどのような経緯で建築されたのかを確認することも重要です。
秦野市の建築指導課では、昭和54年度以降に秦野市内で確認処分された物件について、建築計画概要書の写しや記載事項証明書などを取り扱っています。
古い建物については、こうした過去の資料も手掛かりになる場合があります。
秦野市では「市街化調整区域」にも注意が必要です
秦野市の再建築不可物件を考えるうえで、もう一つ重要なのが市街化調整区域です。
秦野市の都市計画区域10,376haのうち、市街化調整区域は7,918haとなっており、市域のかなり広い範囲を占めています。
市街化調整区域は、市街化を抑制することを基本とする区域であり、原則として開発行為や建築行為が制限されています。
そのため、秦野市で古い住宅や土地を売却するときは、
「建築基準法上の道路にきちんと接しているか」
だけを確認すればよいとは限りません。
接道条件を満たしていても、市街化調整区域にあることによって、都市計画法上の建築制限について別途検討が必要になる場合があります。
一方で、
「市街化調整区域＝再建築不可」
というわけでもありません。
市街化調整区域であっても、土地や建物の履歴、過去の許可、建築された根拠などによって、建替え等が認められる可能性があります。
したがって、建築基準法上の接道の問題と、市街化調整区域における都市計画法上の問題は分けて調査することが重要です。
市街化調整区域では「既存宅地・農家住宅・分家住宅」など建築の経緯が重要です
秦野市の市街化調整区域にある中古住宅を売却するときは、単に「現在、家が建っている」という事実だけでなく、その建物がどのような根拠で建築されたのかを確認することが重要です。
例えば、市街化調整区域には、
- 既存宅地の要件を利用して建築された住宅
- 農業を営むための農家住宅
- 農家世帯から分家するために建築された分家住宅（農家分家）
- その他、都市計画法上の許可等を受けて建築された住宅
などがあります。
これらは、すべて同じ条件で第三者が購入し、居住したり建て替えたりできるとは限りません。
既存宅地の場合
秦野市では、神奈川県開発審査会提案基準18「既存宅地」の要件について案内しています。
既存宅地に該当するかを確認する際には、秦野市で最初に区域区分が行われた昭和45年6月10日以前からの土地利用状況などが重要になります。
また、現在の土地利用、周辺の建築物の連たん状況、接道条件など、複数の要件があります。
そのため、
「昔から家が建っているから既存宅地だろう」
と自己判断することはできません。
過去の土地・建物の履歴や公的資料を確認して判断する必要があります。
農家住宅の場合
市街化調整区域には、農業を営むために建築された農家住宅が存在する場合があります。
こうした住宅では、通常の住宅と同じ感覚で「中古住宅として売れば、買主がそのまま住める」「買主が自由に建て替えられる」と判断できない場合があります。
重要なのは、現在の建物がどのような資格・根拠で建築されたものなのか、第三者への所有権移転後も同じ用途で利用できるのかを確認することです。
売買契約自体ができるかどうかと、買主が購入後に適法に居住・建替え等を行えるかどうかは分けて考える必要があります。
農家住宅とは？分家住宅との違いや市街化調整区域での注意点を解説
分家住宅の場合
秦野市の市街化調整区域では、農家世帯から分家するために建築された分家住宅（農家分家）にも特に注意が必要です。
秦野市の市街化調整区域における許可基準では、農家に属する土地所有者の親族が、自己の居住のために住宅を必要とするなど、一定の人的・土地的要件を満たすことを前提とした制度があります。
つまり、分家住宅は、もともと特定の人が自己居住することを前提として認められた住宅である場合があります。
そのため、
「普通の中古住宅と同じように第三者へ売却すれば、買主がそのまま自由に利用できる」
とは限りません。
秦野市も、市街化調整区域の住宅について、許可を受けた人以外の人が建築できないものや、農家住宅・農家分家などでは当初の建築主やその家族以外の居住に注意が必要なものがある旨を案内しています。
分家住宅を売却するときは、過去の許可内容や建築の経緯を確認し、第三者が購入した後に居住・用途変更・建替え等が可能なのかを確認することが重要です。
秦野市の分家住宅は売却できる？市街化調整区域の調査方法と売却の流れ
「今、家が建っているから大丈夫」とは限りません
市街化調整区域の中古住宅で特に注意したいのが、
「現在家が建っている＝買主も同じように利用できる」
とは限らないことです。
例えば、
- 誰が建築したのか
- どのような許可・根拠で建築されたのか
- 農家住宅なのか
- 分家住宅なのか
- 既存宅地の要件によるものなのか
- 過去に用途変更等が行われていないか
などによって確認事項が変わります。
したがって、市街化調整区域の中古住宅を売却するときには、単純に「再建築できる・できない」だけでなく、
「第三者である買主が、この土地・建物をどのように利用できるのか」
まで確認することが大切です。
なお、秦野市では、市街化調整区域で建築行為を行う場合は用途・規模にかかわらず事前相談が必要であり、建築を伴わない用途変更についても事前相談が必要とされています。
市街化調整区域では過去の土地・建物の履歴も確認しましょう
市街化調整区域では、過去の土地・建物の履歴が重要になることがあります。
秦野市では、以前建築物が建っていた土地について、過去の建築物の存在を確認する資料として、建物の登記簿謄本、固定資産税関係の証明書、建築物の滅失証明などを案内しています。
また、既存宅地の要件を検討する場合には、秦野市で最初に区域区分が行われた昭和45年6月10日以前からの土地利用状況なども重要になります。
そのため、市街化調整区域にある古家について、
「古い建物だから価値がない」
と考え、売却前に安易に取り壊すことはおすすめできません。
建物がどのような根拠で建築されたのか、過去にどのような許可を受けているのか、第三者による利用や建替えが可能なのかなどを確認してから、売却方法を考えることが重要です。
再建築不可物件はいくらで売れる？
再建築不可物件について、「通常の土地価格の何割になりますか？」と気になる方も多いと思います。
しかし、再建築不可物件の価格を一律に「相場の○割」と判断することは困難です。
例えば、
- 現在の建物をそのまま使用できるか
- 建物の状態
- 土地の面積や形状
- 接道していない理由
- 道路の種類
- 再建築できる可能性
- 隣接地との関係
- 市街化区域か市街化調整区域か
- 市街化調整区域の場合は建物が建築された経緯
- 第三者が購入後に利用・建替えできるか
などによって、売却条件は大きく変わります。
特に重要なのが、「再建築できない理由を解消できる可能性があるか」「買主が購入後にどのような利用をできるのか」です。
完全に再建築が難しい土地として売却する場合と、調査によって一定の建築可能性を確認できる場合では、売却戦略そのものが変わる可能性があります。
したがって、査定価格だけを見るのではなく、査定の前提となっている法的条件を整理することも重要です。
秦野市の再建築不可物件を売却する主な方法
再建築不可物件だからといって、売却方法が一つしかないわけではありません。
現況のまま売却する
現在の建物を利用したい人などを対象として、そのまま売却する方法です。
再建築できる一般的な中古住宅と比べると買主は限定されますが、建物の状態や立地などによっては需要が見込める場合があります。
隣接地の所有者に売却する
再建築不可物件では、隣接地の所有者にとって土地を取得するメリットが大きい場合があります。
例えば、隣地と一体化することで接道条件を改善できたり、敷地を広くできたりする可能性があります。
一般市場だけでなく、隣接地との関係を確認することも選択肢の一つです。
不動産会社による買取を検討する
一般の買主を探すことが難しい場合には、不動産会社による買取も選択肢となります。
ただし、売却を急いでいないのであれば、再建築不可とされている理由を調査しないまま買取価格だけで判断することはおすすめしません。
再建築の可能性を確認してから売却する
道路種別や接道状況、市街化調整区域における建築の経緯などを調査し、再建築できる可能性があるのであれば、その結果を踏まえて売却する方法です。
必ず問題を解消できるわけではありませんが、最初から「再建築不可物件」として安く処分する前に検討する価値があります。
売却する前に建物を解体するのは慎重に
古い家を売却するとき、
「更地にした方が売りやすいのでは？」
と考える方もいらっしゃいます。
しかし、再建築不可の可能性がある物件では、先に建物を解体することは慎重に判断してください。
建物を解体した結果、新しい建物を建てられなければ、現在の建物を利用したい買主に売却するという選択肢まで失う可能性があります。
さらに秦野市の市街化調整区域では、過去の建物や土地利用の履歴が、今後の建築可否を検討する際に重要になる場合があります。
したがって、
「古家だから解体してから売る」
ではなく、
「調査する → 売却方法を決める → 必要であれば解体する」
という順番で検討することをおすすめします。
秦野市の再建築不可物件は「なぜ建てられないのか」を調べてから売却しましょう
秦野市で再建築不可物件を売却する場合、最も大切なのは、「再建築不可」という言葉だけで不動産の価値を判断しないことです。
実際には、
- 建築基準法上の道路の問題
- 接道長さの問題
- 道路後退の問題
- 接道条件を満たさない敷地に関する制度
- 市街化調整区域における都市計画法上の制限
- 既存宅地に関する問題
- 農家住宅・分家住宅など建築された経緯の問題
など、確認すべき事項は物件によって異なります。
そして、その理由によって今後取れる方法も異なります。
そのため、
再建築不可だから売却する
のではなく、
なぜ再建築できないのかを調べ、その結果を踏まえて最も適した売却方法を考える
という順番が重要です。
秦野市の再建築不可物件の売却・調査はリバーフィールドへ
リバーフィールドでは、秦野市を中心に不動産会社と行政書士事務所を運営しています。
再建築不可物件の売却では、不動産として「いくらで売れるか」を査定するだけでなく、
- 建築基準法上どのような道路に接しているのか
- 接道状況に問題がないか
- 市街化調整区域に該当していないか
- 都市計画法上の許可関係に問題がないか
- 既存宅地・農家住宅・分家住宅など、どのような経緯で建築されたのか
- 第三者である買主が購入後にどのように利用できるのか
- 過去の建築や土地利用の経緯を確認する必要がないか
などを整理することが重要です。
当社では、不動産会社として売却を検討すると同時に、行政書士事務所として許認可・行政調査の観点からも物件を確認できることを強みとしています。
「他社で再建築不可と言われたので、本当に売れないのか確認したい」
「相続した古い家を売りたいが、道路に問題がありそう」
「市街化調整区域にある実家を売却したい」
「農家住宅や分家住宅と言われたが、第三者へ売却できるのか分からない」
といった場合には、物件の状況を確認したうえで売却方法をご提案いたします。
なお、法令・道路・許認可等に関する個別具体的な調査のみをご希望の場合は、調査内容に応じて有料での対応となる場合があります。
再建築不可だからといって、最初から安く手放す必要はありません。
まずは「本当に再建築できないのか」「なぜ再建築できないのか」「買主が購入後にどのように利用できるのか」を整理したうえで、売却方法を検討してみてください。
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