空き家を売却したいと考えているものの、「古い家は解体した方がよいのか」「荷物を片付けてから売るべきなのか」「売却後にトラブルにならないか」など、不安を感じている方も多いのではないでしょうか。
空き家は長期間使用されていないことも多く、建物の老朽化や設備の不具合、土地の境界、権利関係など、売却前に確認しておきたいことがいくつもあります。
こうした点を十分に確認せずに売却を進めると、不要な解体費用やリフォーム費用が発生したり、売却後に買主とのトラブルにつながったりする可能性があります。
一方で、空き家だからといって、必ずしも解体やリフォームをしてから売却する必要はありません。 建物の状態や土地の条件によっては、現状のまま売却できる場合もあります。
この記事では、空き家を売却する際に知っておきたい10の注意点と、失敗やトラブルを防ぐためのポイントを解説します。
空き家売却で注意すべき10のポイント
空き家を売却する際には、売却価格だけでなく、建物の状態や土地の条件、契約内容なども確認することが重要です。
特に注意したいのは、次の10項目です。
1. 売却前に安易に解体しない
空き家を売却する際、「古い建物は解体して更地にした方が売れやすいのではないか」と考える方もいるでしょう。
確かに、更地にすることで土地の状態が分かりやすくなり、購入希望者が見つかりやすくなる場合があります。
しかし、必ずしも解体した方が有利とは限りません。
例えば、建物が古くても、そのまま利用したい購入希望者や、自分でリフォームしたい購入希望者が現れる可能性があります。
また、解体する場合には数十万円から数百万円程度の費用がかかることもあり、その費用を売却価格で回収できるとは限りません。
さらに、住宅を解体することで、土地に適用されていた固定資産税の住宅用地特例が受けられなくなる場合もあります。
特に注意したいのが、建替えに制限のある土地です。
接道条件を満たしていない土地や、市街化調整区域にある土地などでは、現在建物が建っていても、解体後に同じような建物を建てられるとは限りません。
空き家の解体は、土地の利用条件や売却の見通しを確認してから判断することが重要です。
2. 高額なリフォームをする前に売却方法を検討する
空き家を売却する前に、室内をきれいにしたり、設備を交換したりすれば、高く売れるのではないかと考える方もいるでしょう。
しかし、リフォームにかけた費用が、そのまま売却価格に反映されるとは限りません。
例えば、100万円をかけて室内をリフォームしたとしても、売却価格が100万円以上高くなるとは限らないということです。
また、中古住宅の購入希望者の中には、自分の好みに合わせてリフォームしたいと考える方もいます。
そのため、売主が事前にリフォームすることが、かえって購入希望者の選択肢を狭めてしまう可能性もあります。
もちろん、軽微な修繕や清掃によって印象が改善し、売却に有利になる場合もあります。
ただし、費用の大きいリフォームについては、事前に不動産会社へ相談し、現状のまま売却する場合と比較して判断することをおすすめします。
3. 家財道具や残置物を片付ける前に相談する
長期間使用していない空き家には、家具や家電、衣類、生活用品などが残されていることがあります。
こうした家財道具をすべて片付けてからでなければ売却できないと思われるかもしれませんが、必ずしもそうではありません。
家財道具が残っている状態でも、不動産会社に売却相談や査定を依頼することは可能です。
また、買主との合意によっては、一部の残置物を残した状態で引き渡せる場合もあります。
ただし、一般的には、売買契約で定めた引渡し条件に従って、売主が家財道具などを撤去する必要があります。
残置物の撤去には費用がかかることもあるため、事前に撤去範囲や費用負担を確認しておくことが重要です。
特に、家財道具の量が多い場合には、片付け業者へ依頼する前に、どのような状態で売却するのがよいか相談するとよいでしょう。
4. 雨漏り・シロアリなど建物の不具合を確認する
空き家は長期間使用されていないことも多く、建物の不具合が発生していても気づきにくい場合があります。
例えば、次のような問題が考えられます。
- 屋根や外壁からの雨漏り
- シロアリによる被害
- 給排水管の破損や水漏れ
- 床や柱などの腐食
- 給湯器や空調設備などの故障
- 建物の傾きや基礎部分のひび割れ
こうした不具合があるからといって、必ずしも売却できないわけではありません。
しかし、売主が把握している不具合については、売却前に買主へ正確に伝えることが重要です。
不具合を知っていながら説明せずに売却した場合、引渡し後に契約不適合責任などを巡るトラブルにつながる可能性があります。
なお、売主自身も建物の状態を十分に把握していない場合には、建物状況調査（インスペクション）の実施を検討する方法もあります。
建物状況調査は、建物の状態を把握するための手段の一つですが、すべての不具合を発見できるわけではありません。
売却前には、分かっている不具合を整理し、必要に応じて調査を行うことが大切です。
5. 土地の境界や越境物を確認する
空き家を売却する際には、建物だけでなく、土地の境界についても確認しておく必要があります。
特に、古くから所有している土地では、隣地との境界が明確になっていないことがあります。
例えば、次のような問題です。
- 境界標が見当たらない
- 隣地との境界について認識が異なっている
- ブロック塀が隣地へ越境している
- 隣地の樹木や建物の一部が越境している
- 登記上の面積と実際の土地の面積に差がある
こうした問題がある場合、購入希望者が売買をためらったり、売却条件の調整が必要になったりすることがあります。
ただし、空き家を売却する際に、必ず境界確定測量を行わなければならないわけではありません。
土地の状況や買主の希望、売買契約の条件などによって、必要な対応は異なります。
測量には一定の費用と時間がかかるため、事前に不動産会社へ相談し、測量の必要性を判断するとよいでしょう。
6. 再建築の可否や法令上の制限を確認する
空き家の売却では、建物の状態だけでなく、土地にどのような建築上の制限があるかを確認することも重要です。
特に注意したいのが、再建築の可否です。
現在住宅が建っている土地であっても、必ずしも建替えができるとは限りません。
例えば、建築基準法上の道路への接道条件を満たしていない場合には、原則として新たな建物を建築できないことがあります。
また、市街化調整区域にある土地では、都市計画法上の制限により、建替えや用途変更などに許可が必要となったり、認められなかったりする場合があります。
こうした制限は、土地の利用価値や売却価格、購入希望者の範囲に大きく影響することがあります。
そのため、空き家を売却する際には、必要に応じて次のような事項を確認することが大切です。
- 建築基準法上の道路に接しているか
- 建替えが可能な土地か
- 市街化区域と市街化調整区域のどちらにあるか
- 建物の用途変更に制限がないか
- その他、建築や土地利用に関する制限がないか
特に、古い空き家では、建築当時と現在で法令や土地の状況が異なっている場合もあります。
「現在家が建っているから、売却後も自由に建替えできる」とは限らないため、売却前に確認しておくことが重要です。
7. 所有者名義や権利関係を確認する
空き家を売却する際には、土地や建物の所有者が誰になっているかを確認する必要があります。
特に、親などから相続した空き家では、亡くなった方の名義のままになっていることがあります。
相続した不動産を売却する場合には、原則として、相続登記によって相続人名義に変更したうえで、買主への所有権移転登記を行います。
また、複数人で共有している不動産を全体として売却する場合には、原則として共有者全員の同意が必要です。
さらに、住宅ローンなどの抵当権が設定されている場合には、売却に伴って抵当権を抹消できるか確認する必要があります。
こうした権利関係の問題は、売却活動を始めてから判明すると、契約や引渡しの遅れにつながることがあります。
そのため、売却前に登記事項証明書などを確認し、必要な手続きを整理しておくことが重要です。
8. 査定価格だけで不動産会社を選ばない
空き家を売却する際には、不動産会社へ査定を依頼することが一般的です。
その際、できるだけ高い査定価格を提示してくれる会社に依頼したいと考える方もいるでしょう。
しかし、査定価格は、実際にその金額で売却できることを保証するものではありません。
例えば、複数の不動産会社へ査定を依頼したところ、次のような結果になったとします。
| 不動産会社 | 査定価格 |
|---|---|
| A社 | 1,000万円 |
| B社 | 1,200万円 |
| C社 | 1,500万円 |
この場合、C社が最も高い査定価格を提示していますが、必ずしもC社へ依頼することが最善とは限りません。
周辺の取引事例や土地・建物の状態などから考えて、査定価格が適切かどうかを確認する必要があります。
また、空き家の場合には、建物の老朽化や再建築の制限などによって、一般的な住宅とは異なる査定が必要になることもあります。
査定価格だけでなく、その根拠や販売方法、想定される売却期間などについても説明を受けたうえで、不動産会社を選ぶことが重要です。
9. 売却にかかる費用と税金を把握する
空き家を売却する際には、売却代金のすべてが手元に残るわけではありません。
売却に伴って、さまざまな費用や税金が発生する場合があります。
主なものは次のとおりです。
| 費用・税金 | 内容 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 不動産会社へ仲介を依頼し、売買が成立した場合などに発生する費用 |
| 印紙税 | 課税文書となる不動産売買契約書にかかる税金 |
| 測量費用 | 境界確認や測量が必要な場合の費用 |
| 解体費用 | 建物を解体して売却する場合の費用 |
| 残置物撤去費用 | 家財道具などを処分する場合の費用 |
| 登記関係費用 | 抵当権抹消登記などが必要な場合の費用 |
| 譲渡所得税・住民税 | 売却によって課税対象となる譲渡所得が生じた場合の税金 |
なお、一定の要件を満たす相続した空き家の売却については、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例が設けられています。
ただし、すべての空き家が対象となるわけではなく、相続の状況や建物の要件、売却時期などによって適用の可否が異なります。
また、売却によって利益が生じていない場合でも、特例の適用を受けるために確定申告が必要となることがあります。
売却後の手取り額を把握するためにも、売却価格だけでなく、必要な費用や税金を事前に確認しておくことが大切です。
10. 売買契約の内容と契約不適合責任を確認する
空き家の売却で特に注意したいのが、売買契約の内容です。
古い空き家では、売却後に雨漏りや設備の故障などが発覚することも考えられます。
このような場合に問題となるのが、契約不適合責任です。
契約不適合責任とは、売買の目的物が契約内容に適合していない場合に、一定の要件のもとで売主が負う責任のことです。
例えば、売買契約では雨漏りがないことを前提としていたにもかかわらず、引渡し後に契約内容に適合しない雨漏りが発覚した場合、買主から修補や代金減額などを求められる可能性があります。
ここで注意したいのが、「現況有姿で売却する」という契約条件です。
現況有姿とは、基本的に現在の状態で物件を引き渡すという意味ですが、現況有姿で売却すれば、売主が一切の責任を負わなくなるわけではありません。
個人間の売買では、契約不適合責任の範囲や期間について特約を設けることもありますが、その内容や有効性には注意が必要です。
また、売主が把握している不具合を故意に伝えなかった場合などには、責任を免れないことがあります。
そのため、空き家の売却では、建物の状態をできるだけ正確に把握し、売買契約書や物件状況報告書などに適切に反映させることが重要です。
売却後のトラブルを防ぐためにも、契約内容を十分に確認したうえで売買を進めましょう。
空き家売却でよくある失敗事例
空き家の売却では、事前の確認不足によって余計な費用が発生したり、売却後にトラブルとなったりすることがあります。
ここでは、一般的に想定される失敗事例を3つ紹介します。
解体したものの、希望する価格で売れなかったケース
古い空き家を所有していたAさんは、更地にした方が高く売れると考え、不動産会社へ相談する前に建物を解体しました。
しかし、解体後に査定を依頼したところ、想定していたほどの価格では売却できないことが分かりました。
結果として、解体費用を売却価格で十分に回収できず、手元に残る金額が少なくなってしまいました。
このような失敗を防ぐためには、解体前に古家付きで売却する場合と、更地で売却する場合の価格や費用を比較することが重要です。
売却後に建物の不具合が発覚し、買主とトラブルになったケース
長期間使用していなかった空き家を売却したBさんは、建物の状態を十分に確認しないまま売買契約を締結しました。
ところが、引渡し後に買主から雨漏りがあるとの連絡を受け、修繕費用の負担を巡ってトラブルになりました。
このような場合、売買契約の内容や不具合の状況などによっては、売主が契約不適合責任を負う可能性があります。
空き家の売却では、把握している不具合を正確に伝えるとともに、契約不適合責任の範囲や期間を事前に確認しておくことが大切です。
土地の建築制限を確認せず、売却が難航したケース
古い空き家を所有していたCさんは、住宅が建っている土地なので、購入後も自由に建替えできると考えて売却活動を始めました。
しかし、購入希望者が建築について確認したところ、土地の接道条件などに問題があり、原則として再建築できないことが判明しました。
その結果、購入希望者との交渉が進まず、売却条件を見直すことになりました。
このような失敗を防ぐためには、売却活動を始める前に、接道条件や建築上の制限などを確認しておくことが重要です。
空き家を売却するときは仲介と買取のどちらがよい？
空き家の売却方法には、大きく分けて「仲介」と「買取」があります。
どちらが適しているかは、建物の状態や売却希望価格、売却までにかけられる時間などによって異なります。
仲介による売却が向いているケース
仲介とは、不動産会社に購入希望者を探してもらい、売買契約の成立を目指す方法です。
一般の個人や事業者など、幅広い購入希望者を対象に販売活動を行えるため、買取と比較して高い価格で売却できる可能性があります。
特に、立地条件がよい空き家や、建物をそのまま利用できる物件などでは、仲介による売却が向いている場合があります。
ただし、購入希望者が見つかるまでに時間がかかることもあり、希望する価格で売却できるとは限りません。
不動産会社による買取が向いているケース
買取とは、不動産会社などが買主となって、直接不動産を購入する方法です。
買取価格や条件について合意できれば、一般の購入希望者を探す必要がないため、比較的短期間で売却できる場合があります。
また、物件によっては、建物の老朽化が進んでいる場合や、残置物がある場合でも、現状のまま買い取ってもらえる可能性があります。
ただし、買取価格は、不動産会社が再販売するための費用や利益などを考慮して決められるため、一般的には仲介による売却価格より低くなる傾向があります。
売却価格だけでなく費用や売却期間も比較する
仲介と買取のどちらを選ぶか迷った場合には、売却価格だけでなく、必要な費用や売却までの期間も比較することが重要です。
| 比較項目 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 比較的高く売れる可能性がある | 仲介より低くなる傾向がある |
| 売却期間 | 購入希望者が見つかるまで時間がかかる場合がある | 条件が合えば短期間で売却できる |
| 仲介手数料 | 原則として発生する | 不動産会社との直接取引なら原則不要 |
| 建物の状態 | 買主の希望や条件による | 現状のまま対応できる場合がある |
| 売却の確実性 | 購入希望者が見つかるまで不確定 | 買取条件がまとまれば進めやすい |
例えば、時間がかかってもできるだけ高く売却したい場合には仲介を、価格よりも早期の売却を優先したい場合には買取を検討する方法があります。
ただし、空き家の状態や立地によって適切な売却方法は異なるため、不動産会社に相談しながら判断するとよいでしょう。
空き家売却で失敗しないためには不動産会社選びも重要
空き家の売却では、どの不動産会社に依頼するかによって、売却方法や販売条件が変わることがあります。
特に、築年数の古い住宅や、土地に法令上の制限がある物件では、一般的な住宅とは異なる知識や調査が必要になる場合があります。
古い建物や土地の制限について調査できる会社を選ぶ
空き家の売却では、建物の状態だけでなく、土地の境界や接道条件、建築上の制限なども重要な判断材料になります。
例えば、市街化調整区域にある住宅や、再建築に制限のある土地では、購入希望者が利用できる用途や建築の可否が売却価格に影響することがあります。
こうした物件では、土地や建物の法令上の制限を適切に調査し、購入希望者へ説明できる不動産会社を選ぶことが大切です。
売却価格だけでなく、売却条件やリスクも説明してくれる会社を選ぶ
不動産会社を選ぶ際には、査定価格の高さだけで判断しないことが重要です。
例えば、査定価格が高くても、実際には購入希望者が見つからず、長期間売れ残ってしまう可能性があります。
また、売却後の契約不適合責任や、残置物の取り扱い、境界の明示などについて、十分な説明がないまま売買を進めると、トラブルにつながることがあります。
査定価格の根拠に加えて、売却条件や想定されるリスクについても説明してくれる会社を選ぶとよいでしょう。
解体や片付けを依頼する前に売却方法を相談する
空き家を売却するために、必ずしも事前に解体やリフォーム、家財道具の撤去を行う必要はありません。
物件の状態や買主の希望によっては、現状のまま売却できる可能性もあります。
そのため、解体業者や片付け業者へ依頼する前に、不動産会社へ売却方法を相談することをおすすめします。
売却価格と必要な費用を比較することで、不要な支出を抑えられる場合があります。
空き家売却の注意点に関するよくある質問
空き家は築年数が古くても売却できますか？
はい。築年数が古い空き家でも売却できる可能性はあります。
建物をそのまま利用したい購入希望者や、リフォームを前提に購入する方、土地として利用したい方などが考えられます。
ただし、建物の状態や土地の条件によって売却価格や販売方法は異なります。
空き家は荷物を残したまま売却できますか？
荷物が残っている状態でも、売却相談や査定を依頼することは可能です。
また、買主との合意によっては、一部の荷物を残した状態で引き渡せる場合もあります。
ただし、撤去する荷物の範囲や費用負担については、売買契約で明確にしておく必要があります。
空き家を売却する前に解体した方がよいですか？
必ずしも解体する必要はありません。
建物の状態や土地の条件によっては、古家付きのまま売却した方が有利になる場合もあります。
解体費用や建替えの可否なども考慮する必要があるため、解体前に不動産会社へ相談することをおすすめします。
空き家を売却した後に不具合が見つかった場合はどうなりますか？
売買契約の内容や不具合の状況などによっては、売主が契約不適合責任を負う可能性があります。
現況有姿で売却した場合でも、必ずしもすべての責任が免除されるわけではありません。
売却前に把握している不具合を正確に伝え、契約内容を確認しておくことが重要です。
まとめ｜空き家売却は事前の確認が重要
空き家を売却する際には、建物の状態や土地の条件、権利関係、売買契約の内容など、さまざまな点に注意する必要があります。
特に、売却前に安易に解体やリフォームを行ってしまうと、不要な費用が発生したり、かえって売却が難しくなったりする可能性があります。
また、雨漏りなどの建物の不具合や、土地の境界、再建築の可否などを十分に確認せずに売却を進めると、売却後のトラブルにつながることもあります。
空き家の売却で失敗しないためには、まず物件の状態や売却条件を確認し、適切な売却方法を検討することが重要です。
空き家だからといって、必ずしも解体やリフォームをする必要はありません。現状のまま売却できる可能性もあるため、費用をかける前に不動産会社へ相談するとよいでしょう。
空き家の売却をご検討の方へ
リバーフィールドでは、不動産売買の仲介に加え、行政書士としての知識を活かし、土地や建物に関する法令上の制限なども踏まえた売却方法をご提案しています。
築年数の古い空き家はもちろん、市街化調整区域や再建築に制限のある土地など、一般的な住宅とは異なる事情がある不動産についても、物件の状況を確認しながら売却方法を検討いたします。
空き家の解体や片付けを始める前に、まずはリバーフィールドへご相談ください。
空き家売却はリバーフィールドにお任せください 送信中です
※コメントは最大500文字、5回まで送信できます