市街化調整区域の土地や中古住宅について調べていると、「農家住宅」という言葉を目にすることがあります。
また、似たような言葉として「分家住宅」というものもあります。
どちらも市街化調整区域でよく出てくる言葉ですが、農家住宅と分家住宅では、住宅を建てることが認められる理由が異なります。
特に、市街化調整区域にある中古住宅を購入したり、農地に住宅を建てたりする場合には、この違いを理解しておくことが大切です。
この記事では、農家住宅とは何なのか、分家住宅との違いや、売買・建替えを検討するときの注意点について分かりやすく解説します。
農家住宅とは？
農家住宅とは、簡単にいえば、農業を営む人が居住するための住宅です。
この「農家住宅」という言葉が特に重要になるのが、市街化調整区域です。
市街化調整区域は、市街化を抑制する区域として指定されているため、原則として自由に住宅などを建築することはできません。
ただし、農林漁業を営むために必要となる建築物や、その業務を営む人の住宅については、都市計画法上、一般的な住宅とは異なる取扱いがあります。
そのため、市街化調整区域であっても、農業を営む人が生活するための住宅、いわゆる「農家住宅」が建てられていることがあります。
ただし、農地を所有しているからといって、誰でも農家住宅を建てられるわけではありません。
実際に農業を営んでいるのか、農業従事者として必要な要件を満たしているのかなど、個別に確認する必要があります。
農地に農家住宅を建てる場合は農地転用にも注意
農家住宅を建てようとする土地が「農地」である場合には、都市計画法だけを確認すればよいわけではありません。
田や畑を住宅の敷地として利用することは「農地転用」にあたるため、農地法上の手続きについても確認が必要です。
特に市街化調整区域の農地では、農地の種類や周辺の営農状況などによって、そもそも農地転用が認められるかどうかが変わることがあります。
そのため、
「農家であれば、市街化調整区域の農地に自由に家を建てられる」
というわけではありません。
都市計画法上の建築の可否と、農地法上の農地転用の可否は、それぞれ確認する必要があります。
農家住宅と分家住宅の違いは？
農家住宅とよく似た言葉として「分家住宅」があります。
どちらも市街化調整区域で住宅を建築する際によく出てくる言葉ですが、その考え方は異なります。
| 農家住宅 | 分家住宅 | |
|---|---|---|
| 主な目的 | 農業を営む人の住宅 | 本家から分かれて生活する人の住宅 |
| 農業との関係 | 農業従事者であることなどが重要 | 必ずしも農業従事者とは限らない |
| 主なポイント | 農業を営む実態など | 本家との関係や土地の所有経緯など |
| 市街化調整区域での建築 | 一定の要件を満たす必要がある | 自治体の許可基準等を満たす必要がある |
大きな違いは、「なぜ市街化調整区域に住宅を建てることが認められるのか」という点です。
農家住宅の場合には、農業を営む人の生活のために必要な住宅であることが基本的な考え方となります。
一方、分家住宅は、例えば市街化調整区域に長年生活している本家から、子どもなどが独立して住宅を建てるような場合に問題となります。
ただし、単に「親が土地を持っているから、そこに子どもの家を建てたい」というだけで分家住宅として認められるわけではありません。
本家との関係、土地の所有時期や取得経緯、申請者が所有する他の土地や住宅の状況など、さまざまな条件を確認する必要があります。
また、具体的な基準や取扱いは自治体によって異なるため、実際に建築を検討する場合には、その土地を管轄する行政窓口への確認が重要です。
農家住宅は誰でも買って住める？
農家住宅について、もう一つ注意したいのが売買です。
市街化調整区域を見れば、実際には多くの住宅が建っています。
そのため、
「すでに住宅が建っているのだから、普通の中古住宅と同じように購入して住めるのでは？」
と思われるかもしれません。
しかし、市街化調整区域では注意が必要です。
農家住宅などの中には、建築した人が農業従事者であることなど、その人の事情や属性を前提として建築された住宅があります。
そのため、農業従事者ではない第三者が購入して使用する場合には、都市計画法上の用途変更などの手続きが必要になることがあります。
現在住宅として使用されているという事実だけで、「誰でも購入してそのまま住める」と判断することはできません。
中古の農家住宅を購入するときに確認したいこと
市街化調整区域にある農家住宅などの購入を検討する場合には、少なくとも次のような事項を確認しておきたいところです。
- いつ建築された住宅なのか
- どのような根拠で建築されたのか
- 都市計画法上の許可や手続きの履歴はどうなっているのか
- 購入者が変わっても住宅として利用できるのか
- 将来、建替えや増改築ができるのか
特に重要なのが、「なぜ、この場所にこの住宅を建てることができたのか」という点です。
市街化区域にある一般的な中古住宅とは異なり、市街化調整区域では、建築当時の経緯や許可の内容が、現在の利用や将来の建替えなどに影響することがあります。
古い住宅の場合には、所有者の手元に当時の資料が残っていないこともあります。
そのような場合には、自治体に残っている記録などを確認しながら、建築された経緯を調査していくこともあります。
農家住宅・分家住宅は「建物がある」だけで判断しないことが大切
農家住宅と分家住宅は、どちらも市街化調整区域でよく出てくる住宅ですが、建築が認められる理由は異なります。
農家住宅は、基本的に農業を営む人の住宅であることがポイントとなるのに対し、分家住宅は、本家から独立して住宅を必要とする事情や、本家・土地との関係などがポイントになります。
そして、特に注意したいのが中古住宅として売買するときです。
市街化調整区域では、「現在住宅が建っている＝誰でも購入して自由に建替えできる」とは限りません。
農家住宅や分家住宅などを購入・売却する場合には、現在の建物だけを見るのではなく、建築された当時まで遡り、都市計画法上どのような根拠で建築された建物なのかを確認することが大切です。
農家住宅・分家住宅など市街化調整区域の不動産はリバーフィールドへご相談ください
リバーフィールドでは、神奈川県内を中心に、市街化調整区域の土地・建物に関するご相談を承っています。
農家住宅や分家住宅など、市街化調整区域に建っている住宅は、一般的な住宅と比べて確認しなければならない事項が多くあります。
例えば、
- 相続した農家住宅を売却したい
- 農家住宅を購入したいが、自分でも住めるのか確認したい
- 市街化調整区域にある中古住宅を購入しても問題ないか調べたい
- 農家住宅や分家住宅を建て替えられるのか知りたい
- 所有している建物が農家住宅・分家住宅なのか分からない
- 市街化調整区域の土地や建物を売却したい
といった段階からご相談いただけます。
リバーフィールドは、不動産会社と行政書士事務所の両方を運営しています。
そのため、単に不動産として売却・購入を検討するだけではなく、必要に応じて市街化調整区域における建築・開発の経緯や許認可関係、農地が関係する場合には農地転用なども含めて確認しながら、不動産の売買を検討することができます。
特に市街化調整区域の不動産では、売却活動を始めたり購入契約を締結したりする前に、「この建物はどのような根拠で建てられたのか」「購入者が変わっても住宅として利用できるのか」を確認することが重要です。
「まだ売却するか決めていない」
「購入を検討している物件について少し気になることがある」
という段階でも構いません。
農家住宅・分家住宅をはじめ、市街化調整区域の土地・建物でお困りの方は、リバーフィールドまでお気軽にご相談ください。
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