足柄上郡大井町で農地を売りたい・手放したい方へ｜農地売却の流れを解説

「大井町にある農地を売りたい」

「親から相続した畑や田んぼを使っていないので手放したい」

「農業をする予定がなく、草刈りなどの管理が負担になっている」

「市街化調整区域にある農地なので、売却できるのかわからない」

「農地のままではなく、資材置場や車両置場などとして売却できないだろうか」

このようなお悩みはありませんか。

神奈川県足柄上郡大井町の農地を売却する場合、一般的な宅地とは異なり、農地法をはじめとした法令上の制限を確認する必要があります。

農地を農地のまま売買する場合には、原則として農地法第3条の許可が必要です。

また、農地を住宅、駐車場、資材置場、車両置場など、農地以外の用途で利用することを目的として売却する場合には、農地法第5条による農地転用の手続きが必要になります。

さらに、市街化調整区域や農振農用地に該当する土地では、農地法だけではなく、都市計画法やその他の法令についても確認が必要になる場合があります。

しかし、

「農地だから売れない」

「市街化調整区域だから売れない」

と最初から判断する必要はありません。

農地として農業を行う方へ売却する方法もありますし、土地の条件によっては農地転用を前提として、農地以外の用途で利用する方へ売却できる可能性もあります。

重要なのは、いきなり売出価格を決めて買主を探すことではありません。

まずその土地を調査して、「誰が、どのような目的で購入できる土地なのか」を整理することです。

この記事では、大井町で農地を売りたい・手放したい方に向けて、土地の調査から売却方法の検討、行政への確認、買主探し、農地法等の手続き、売買完了までの流れを順番に解説します。

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大井町で農地を売却するためのロードマップ

大井町の農地を売却する場合、おおむね次のような順番で検討します。

STEP1　農地の現状と法令上の制限を調べる

↓

STEP2　農地のまま売るか、農地転用を前提として売るか考える

↓

STEP3　必要に応じて大井町・神奈川県の行政窓口へ確認する

↓

STEP4　土地の利用可能性から買主候補を考える

↓

STEP5　土地に合った方法で買主を探す

↓

STEP6　売買契約・農地法等の手続きを行う

↓

STEP7　売買代金の決済・所有権移転・土地の引渡し

以下、順番に解説します。

STEP1｜まずは農地の状況を調べる

最初に行いたいのが、その農地についての調査です。

同じ大井町内にある「畑」や「田」であっても、土地によって売却方法や利用できる可能性は大きく異なります。

例えば、次のような事項を確認します。

• 市街化区域か市街化調整区域か
• 農業振興地域・農用地区域に入っているか
• 農地区分はどのように判断される土地か
• 土地改良事業等との関係
• 登記簿上の地目と現在の利用状況
• 前面道路の種類・幅員
• 土地の形状や高低差
• 周辺の土地利用状況
• 道路や水路との関係
• 雨水等の排水先
• 上下水道の状況
• 災害に関する区域指定
• 過去の農地転用や開発許可等の履歴
• 既存建物がある場合は、その建物の許可・建築履歴

特に重要なのが、市街化区域と市街化調整区域のどちらにある農地なのかという点です。

大井町では市街化区域と市街化調整区域が定められており、大井町の都市計画図でも確認することができます。

ただし、都市計画図だけですべてを判断するのではなく、具体的な土地について行政窓口等で確認することが重要です。

また、農地転用を検討する場合には、都市計画上の区域だけではなく、農振農用地への該当や農地区分についても確認する必要があります。

大井町は農地転用について、第1種農地、甲種農地、農振農用地については原則として許可されない旨を案内しています。

そのため、

「道路沿いだから転用できるだろう」

「周囲に建物があるから資材置場にできるだろう」

と土地の見た目だけで判断することはできません。

まずはその農地が法令上どのような土地なのかを確認することが、売却方法を考える第一歩になります。

STEP2｜農地のまま売るか、農地転用を前提として売るか考える

土地についてある程度把握できたら、次に「どのように売却するか」を考えます。

大きく分けると、次の2つの方向があります。

1．農地を農地のまま売却する

農地として利用する方へ、そのまま売却する方法です。

農地について耕作目的で所有権を移転したり、賃借権等を設定したりする場合には、原則として農地法第3条による農業委員会の許可が必要です。

したがって、

「農地を売りたい」
→「買いたい人が見つかった」
→「そのまま所有権移転」

とはならない点に注意が必要です。

農地の買主についても、農地法上の許可要件を満たす必要があります。

2．農地転用を前提として売却する

もう一つが、農地を農地以外の用途で利用する買主へ売却する方法です。

大井町も農地転用の例として、

• 宅地等の建物敷地
• 資材置場
• 駐車場

などを挙げています。

例えば土地の条件によっては、

• 住宅用地
• 駐車場
• 資材置場
• 車両置場
• その他の事業用地

などとして利用できる可能性があります。

所有権移転などを伴って農地を農地以外の用途へ転用する場合には、農地法第5条の手続きを検討することになります。

ただし、ここで非常に重要なのが、

「農地転用ができる＝買主が希望する用途で利用できる」ではない

という点です。

特に市街化調整区域では、農地法だけではなく都市計画法上の制限についても確認する必要があります。

また、道路、水路、排水、造成、土地利用などについて別途確認が必要になる場合もあります。

大井町も、市街化調整区域における農地転用について、他法令の許可が必要な場合には、関係機関への事前相談も並行して行うよう案内しています。

そのため、

「農地として売れるか」だけでなく、「この土地を別の用途で必要としている人へ売却できないか」

という視点から検討することも重要です。

STEP3｜大井町で農地売却を検討するときの主な行政相談先

大井町の農地について売却方法や利用可能性を調べていくと、行政機関への確認が必要になることがあります。

大井町の場合、農地転用については町の農業委員会、道路・水路や町の土地利用については大井町都市整備課、都市計画法上の開発許可等については神奈川県県西土木事務所など、確認する内容によって窓口が異なります。

そのため、農地だからといって農業委員会だけへ確認すればよいとは限りません。

農地法・農地転用｜大井町農業委員会・地域振興課

農地法や農地転用について確認する場合には、大井町農業委員会・地域振興課が重要な窓口になります。

主に、

• 農地法第3条による農地の権利移動
• 農地法第4条による農地転用
• 農地法第5条による転用目的の権利移動
• 市街化区域内の農地転用届出
• 市街化調整区域内の農地転用許可申請

などについて確認します。

大井町では、市街化調整区域内の農地転用について、申請前に必ず事前相談するよう案内しています。

また、農地転用許可申請の締切は原則として毎月10日で、申請から許可までは約2か月と案内されています。

ただし、他法令の許可が必要な場合には、それらの手続きとの調整が必要になる場合があります。

大井町 地域振興課（農業委員会）
所在地：神奈川県足柄上郡大井町金子1995番地
電話：0465-85-5013

農振農用地・農業政策｜大井町地域振興課

農業振興地域や農振農用地についても、大井町地域振興課が担当しています。

農振農用地を農業以外の用途へ利用しようとする場合には、農地転用とは別に、農業振興地域制度上の問題を確認する必要があります。

農振農用地については、農地転用が原則として認められないため、転用を検討する場合には農用地区域からの除外が可能な土地なのかを確認する必要があります。

農地の売却を検討する段階で、

「農地として売却する土地なのか」

「農地以外の用途への転用も検討できる土地なのか」

を判断するうえでも重要な確認事項です。

都市計画・土地利用・道路・水路・雨水排水｜大井町都市整備課

農地転用後の土地利用を検討するときに重要になるのが、大井町都市整備課です。

大井町の開発指導において、都市整備課は、

• 都市計画に関すること
• 開発に関する総括窓口
• 建築基準法に関すること
• 道路・水路に関すること
• 雨水排水に関すること
• 官民境界査定に関すること
• 道路拡幅計画に関すること
• 土地の埋立て等に関すること
• 開発に伴う駐車場に関すること

などを担当しています。

また、町が管理する道路や水路について、道路・水路占用や自費工事の相談・申請も都市整備課が窓口となっています。

例えば、

• 敷地への出入口を設けるため歩道を切り下げる
• L型側溝を切り下げる
• ガードレール等を撤去・移設する
• 水路に橋を架けて敷地へ出入りする
• 雨水を町管理の道路側溝や水路へ接続する

といった場合には、都市整備課との協議や許可が必要になることがあります。

農地を資材置場や車両置場として利用する場合には、こうした道路・水路関係の確認が特に重要になります。

大井町 都市整備課
所在地：神奈川県足柄上郡大井町金子1995番地
電話：0465-85-5014

市街化調整区域・開発許可｜神奈川県県西土木事務所 まちづくり・建築指導課

大井町における都市計画法上の開発許可等については、神奈川県県西土木事務所 計画建築部 まちづくり・建築指導課が相談窓口になります。

大井町のほか、南足柄市、中井町、松田町、山北町、開成町などについても県西土木事務所が開発許可等を所管しています。

主に、

• 都市計画法に基づく開発許可
• 市街化調整区域内での建築行為等
• 開発事前相談
• 開発許可の現地調査・検査
• 過去の開発許可
• 開発登録簿
• 建築基準法上の確認等

について確認します。

神奈川県では、開発行為や市街化調整区域内で建築行為等を行う場合、計画内容や必要な手続きを整理するため事前相談を行うよう案内しています。

そのため、市街化調整区域の農地について住宅や建築物を伴う事業用地としての売却を検討する場合には、農地転用だけではなく、都市計画法上その利用が可能なのかについて確認することが重要です。

神奈川県 県西土木事務所
計画建築部 まちづくり・建築指導課

所在地：神奈川県足柄上郡開成町吉田島2489-2
電話：0465-83-5111（代表・内線281～284）

上下水道・浄化槽等｜大井町生活環境課

土地の利用方法によっては、上下水道や浄化槽についての確認も必要になります。

大井町では、生活環境課が環境関係及び上下水道関係の業務を担当しています。

建物の建築等を予定する場合には、上水道の引込みや公共下水道への接続の可否などについても確認しておく必要があります。

大井町 生活環境課
環境担当：0465-85-5010
上下水道担当：0465-85-5011

大井町の農地売却で主に確認する行政窓口一覧

なお、すべての農地について、これらすべての部署へ相談する必要があるわけではありません。

土地の場所、現在の状況、買主が予定する利用方法を整理したうえで、必要な部署を選んで確認することが重要です。

STEP4｜調査結果から「誰に売る土地なのか」を考える

ここまでの調査結果をもとに、その土地を誰に売るのかを考えます。

農地売却では非常に重要なポイントです。

農地として利用するのに適している土地

引き続き農地として利用する農業者等への売却を検討します。

農地としての使いやすさ、面積、形状、周辺農地との関係などが重要になります。

住宅等への利用可能性が考えられる土地

住宅用地等として購入を検討する方が買主候補になる可能性があります。

ただし、特に市街化調整区域の場合には、農地転用とは別に、都市計画法上の建築可能性について確認する必要があります。

資材置場・車両置場に適している土地

建設会社、土木会社、運送会社などが買主候補になる可能性があります。

この場合には、

• 面積
• 土地の形状
• 前面道路の幅員
• 大型車両の進入可能性
• 車両出入口
• 土地の高低差
• 道路や水路との関係
• 周辺住宅等の状況
• 排水
• 幹線道路等へのアクセス

なども重要になります。

つまり、

土地を調査する

↓

利用可能性を整理する

↓

その用途で土地を必要としている買主を考える

という順番です。

STEP5｜土地の利用方法に合った買主を探す

売却の方向性が決まったら、実際に買主を探します。

農地の場合、

「農地として使いたい人」

と、

「農地を転用して別の用途に使いたい人」

では、土地を探す目的がまったく異なります。

そのため、単純に不動産情報サイトへ掲載するだけではなく、その土地を必要としている可能性がある買主へ情報を届けるという方法も考えられます。

例えば資材置場や車両置場として利用できる可能性がある土地であれば、建設会社、土木会社、運送会社など、実際に事業用地を探している事業者が買主候補となる可能性があります。

「とりあえず売りに出す」のではなく、「誰に売る土地なのか」を考えてから売却活動を行うことが重要です。

STEP6｜売買契約・農地法等の手続きを行う

買主が見つかったら、売買条件を調整して契約へ進みます。

ただし、農地の場合には通常の宅地売買とは異なり、農地法等の許可・届出が関係します。

農地として売買する場合

原則として農地法第3条の許可を検討します。

転用目的で売買する場合

農地法第5条の手続きを検討します。

さらに、市街化調整区域で建築等を伴う場合には、都市計画法上の許可等が関係する場合があります。

そのため、売買契約についても、

• 必要な許可が取得できなかった場合
• 買主が予定する用途で利用できなかった場合
• 許可取得までに時間を要する場合

などを考慮して契約条件を検討することが重要です。

農地や市街化調整区域では、買主の予定用途を確認しないまま通常の土地売買と同じ感覚で契約を進めないことが大切です。

STEP7｜決済・所有権移転・土地の引渡し

必要な許可等を取得し、売買契約上の条件が整ったら、売買代金の決済、所有権移転登記、土地の引渡しへ進みます。

これで農地の売却は完了となります。

なお、農地転用の許可を受けただけで登記上の地目が自動的に変わるわけではありません。

実際に転用工事等が完了した後、土地の現況に応じて地目変更登記を行うことになります。

相続した大井町の農地を売りたい・手放したい場合

大井町にある農地を相続したものの、

「自分は農業をしていない」

「今後も耕作する予定がない」

「草刈りなどの管理が大変」

「遠方に住んでいるため管理できない」

「子どもへさらに相続させたくない」

といった理由から、農地を手放したいという方もいらっしゃると思います。

相続した農地についても、まずはその土地について調査することが重要です。

相続した土地だからといって、必ず農地としてしか売却できないわけではありません。

一方で、農振農用地や農地区分、市街化調整区域等の規制によって、希望する用途への転用が難しい場合もあります。

そのため、

「いくらで売れるか」だけではなく、「誰が何のために購入できる土地なのか」を調べることが重要です。

大井町の市街化調整区域にある農地でも売却できる？

市街化調整区域にあるからといって、土地の売買そのものが一律に禁止されているわけではありません。

ただし、市街化調整区域は市街化を抑制する区域であり、特に建築を伴う土地利用には制限があります。

そのため、市街化調整区域にある農地を売却する場合には、土地に応じて、

• 過去の開発許可
• 既存建物の建築・許可履歴
• 建築できる用途
• 接道
• 農地転用
• 農振農用地
• 造成
• 道路・水路
• 排水
• 上下水道
• 災害に関する区域指定

などを確認します。

大井町の場合、市街化調整区域内での開発・建築については、町だけではなく神奈川県県西土木事務所への確認が必要になる場合があります。

したがって、

「市街化調整区域だから売れない」

と判断する前に、その土地について個別に調査することをおすすめします。

大井町の農地を資材置場・車両置場として売却できる？

土地によっては、農地を資材置場や車両置場などの事業用地として利用できる可能性があります。

大井町も、農地転用の具体例として資材置場や駐車場を挙げています。

建設会社、土木会社、運送会社などでは、一定規模の土地を資材や車両の保管場所として探している場合があります。

そのため、農地としての売却だけでなく、資材置場・車両置場としての可能性を検討することも売却方法の一つです。

ただし、

「建物を建てないから市街化調整区域でも自由に利用できる」

「砕石を敷くだけだから農地転用にはならない」

というわけではありません。

農地を資材置場や車両置場として利用するのであれば、農地転用について検討する必要があります。

さらに実際の計画では、

• 農地区分
• 農振農用地への該当
• 土地改良事業等との関係
• 土地の面積・形状
• 前面道路
• 大型車両の進入
• 車両出入口
• 道路・水路
• 雨水排水
• 周辺農地への影響
• 周辺住宅への影響
• 造成方法
• 使用する車両
• 土地利用計画

などについて確認が必要になる場合があります。

資材置場・車両置場では「前面道路」と「出入口」も重要

資材置場や車両置場を検討するとき、農地転用の可否だけでなく、実際に使用する車両が土地まで進入できるのかという点も重要です。

例えば大型車両を駐車する計画であれば、

「前面道路を通行できるのか」

「敷地へ安全に出入りできるのか」

「出入口部分の道路構造物に問題がないか」

「歩道やL型側溝の切下げが必要にならないか」

「敷地と道路の間に水路がないか」

といった点も確認する必要があります。

大井町では、町が管理する道路や水路について、出入口のための歩道・L型側溝の切下げ、水路への橋の設置、雨水の道路側溝・水路への接続などについて、都市整備課が相談・申請窓口となっています。

農地転用が可能であっても、予定する事業に適した土地とは限りません。

そのため、資材置場や車両置場として売却する場合には、農地法上の問題だけではなく、実際の事業用地として利用できるかという視点から土地を見ることが重要です。

大井町の農地売却では農地区分や土地改良事業等にも注意

農地を農地以外の用途で利用できるか検討するときには、その土地の農地区分が重要になります。

大井町も農地転用について、第1種農地、甲種農地、農振農用地は原則として許可されない旨を案内しています。

また、土地改良事業等が実施された農地であるかどうかが農地区分の判断に関係する場合もあります。

そのため、

「道路に面しているから資材置場にできそう」

「周囲に住宅があるから宅地にできそう」

という現地の見た目だけで判断することはできません。

農地転用を前提とした売却を検討する場合には、まず農地としてどのような位置付けの土地なのかを確認したうえで、その先の利用可能性を検討することが重要です。

大井町の農地売却でよくある質問

農地は誰にでも売却できますか？

農地のまま利用する目的で売却する場合には、農地法第3条の許可について検討する必要があります。

一方、農地転用を伴う売買では、農地法第5条の手続きを行い、農地以外の用途で利用する方へ売却できる場合があります。

土地の区域、農地区分、予定用途などによって異なるため、個別の確認が必要です。

市街化調整区域でも売却できますか？

市街化調整区域だからという理由だけで、土地の売買そのものが禁止されるわけではありません。

ただし、購入後の土地利用について制限があるため、買主が予定する用途を実現できるか確認することが重要です。

農振農用地でも売却できますか？

農地として売買する場合と、農地以外の用途への転用を検討する場合とでは考え方が異なります。

農振農用地を農業以外の用途で利用する場合には、農振除外の可否等を確認する必要があります。

相続した農地でも売却できますか？

売却することは可能です。

ただし、相続登記の状況や農地法上の手続き、土地の利用可能性などを確認する必要があります。

資材置場や車両置場として売却できますか？

土地によっては可能性があります。

ただし、農地転用の可否だけではなく、農地区分、農振農用地、道路、出入口、水路、排水、造成、周辺状況などについて総合的な確認が必要です。

買主が決まっていなくても相談できますか？

買主が決まる前の段階から相談することができます。

むしろ農地や市街化調整区域では、買主を探す前に土地について調査し、「どのような買主を探すべき土地なのか」を整理することが重要になる場合があります。

大井町で農地を売るなら「売り出す前の土地調査」が重要です

農地を売却するとき、

「とりあえず査定して、不動産情報サイトへ掲載する」

だけが売却方法ではありません。

特に農地や市街化調整区域の土地では、

土地について調査する

↓

どのような利用可能性があるのか整理する

↓

誰が買主候補になるのか考える

↓

その買主へ向けて売却活動を行う

という順番が重要です。

土地の利用可能性が分からなければ、買主側も購入後に目的を実現できるか判断できません。

反対に、

「農地として売る土地なのか」

「農地転用を前提とした売却も検討できるのか」

「資材置場・車両置場などの事業用地として検討できるのか」

「建築を伴う利用を検討できる土地なのか」

などを整理できれば、想定する買主も変わります。

大井町の農地・市街化調整区域の売却についてご相談ください

リバーフィールドでは、大井町をはじめ神奈川県内の農地や市街化調整区域などの不動産についてご相談を承っています。

当社では不動産会社と行政書士事務所を運営しているため、単に不動産として売り出すだけではなく、必要に応じて農地転用や開発許可などの許認可も含めて土地の利用可能性を検討したうえで、売却方法を考えることができます。

例えば、

• 大井町にある農地を売りたい
• 相続した畑・田んぼを手放したい
• 市街化調整区域なので売れるのかわからない
• 農地のまま売るべきか、転用を検討すべきかわからない
• 資材置場や車両置場として売却できないか調べたい
• 他の不動産会社から売却が難しいと言われた
• 買主が決まっていない段階から相談したい

といった段階でもご相談いただけます。

農地や市街化調整区域の土地は、一筆ごとに条件が異なります。

「農地だから売れない」「市街化調整区域だから売れない」と判断する前に、まずはその土地にどのような利用可能性があり、誰が買主になり得るのかを調べるところから始めてみてください。

農地の売却について詳しく見る

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