「厚木市にある農地を売却したい」
「相続した畑を使う予定がないので手放したい」
「農地のままでは買い手が見つからない」
「資材置場や車両置場として売却できないだろうか」
厚木市で農地を所有している方の中には、このようなお悩みをお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
農地は、宅地や一般的な雑種地などとは異なり、所有者の判断だけで自由に売却したり、農地以外の用途に変更したりできるとは限りません。
農地を農地のまま売買する場合には、原則として農地法第3条の許可が必要です。また、売買に伴って農地を農地以外の用途に転用する場合には、原則として農地法第5条の許可または届出が必要になります。
さらに厚木市では、土地の場所や面積、利用目的によって、農業振興地域制度、都市計画法、「厚木市住みよいまちづくり条例」、道路・排水などについても確認が必要となる場合があります。
そのため、厚木市で農地を売却する場合には、最初から「農地として売る」と決めてしまうのではなく、その土地でどのような利用ができる可能性があるのかを調査したうえで、売却方法を検討することが重要です。
この記事では、厚木市で農地を売却したい方に向けて、農地売却の方法、農地転用、売却前に確認しておきたい規制、実際に売却するまでの流れについて解説します。
目次 非表示
- 厚木市の農地は普通の土地と同じようには売却できません
- 厚木市で農地を売却する主な方法
- 農地を売却する前に「その土地で何ができるのか」を確認する
- 農用地区域に入っているか確認する
- 市街化区域と市街化調整区域では農地転用の手続が異なります
- 市街化調整区域だから売却できないとは限りません
- 市街化調整区域では「農地区分」も重要です
- 資材置場や車両置場として売却できる可能性もあります
- 500㎡以上の土地利用では「厚木市住みよいまちづくり条例」にも注意
- 農地を「とにかく早く売る」前に確認してほしいこと
- 厚木市で農地を売却するまでの流れ
- 厚木市で農地売却を検討するときの主な行政窓口
- 厚木市の農地売却は「売れるか」だけでなく「どう売るか」を考える
- 厚木市で農地を売却したい方はリバーフィールドへご相談ください
厚木市の農地は普通の土地と同じようには売却できません
農地については、農地法による規制があります。
現在、田や畑として耕作している土地はもちろん、長期間耕作していない土地であっても、その土地の状況によっては農地法上の「農地」として取り扱われることがあります。
農地を農地として利用する方へ売却する場合には、原則として農地法第3条の許可が必要です。
一方、農地を宅地、駐車場、資材置場、車両置場など、農地以外の用途として利用することを「農地転用」といいます。
売買による所有権移転を伴って農地転用を行う場合には、原則として農地法第5条の手続が必要となります。
つまり、同じ「農地を売る」という場合でも、
- 農地のまま売るのか
- 農地転用を前提として売るのか
によって、想定される買主や必要な手続が変わってきます。
厚木市で農地を売却する主な方法
厚木市で農地を売却する場合、大きく分けると次のような方法が考えられます。
農地のまま売却する
一つ目は、農地を農地として利用する方へ売却する方法です。
この場合には、原則として農地法第3条の許可が必要となります。
農地として利用することが前提となるため、一般的な宅地の売買とは、買主となる方や必要となる手続が異なります。
農地転用を前提として売却する
二つ目は、農地を農地以外の用途として利用することを前提として売却する方法です。
土地の条件や買主の利用目的によっては、
- 住宅用地
- 事業用地
- 駐車場
- 資材置場
- 車両置場
などへの転用を検討できる場合があります。
ただし、農地であればどこでも希望する用途へ転用できるわけではありません。
農地法だけでなく、都市計画法、農業振興地域制度、厚木市の条例、道路、排水、周辺農地への影響など、土地ごとの条件を確認する必要があります。
土地の利用可能性を調査してから売却方法を決める
「農地として売った方がよいのか、農地転用を検討した方がよいのか分からない」
という場合には、まず土地の利用可能性を調査してから売却方法を決める方法もあります。
農地としてしか利用できない土地なのか、農地以外の利用を検討できる土地なのかによって、想定される買主や売却方法が変わる可能性があるためです。
そのため、売却を急ぐ事情がなければ、まずその土地の法令上の条件を確認することをおすすめします。
農地を売却する前に「その土地で何ができるのか」を確認する
農地の売却を検討する際には、単に不動産としての価格を調べるだけでなく、その土地について法令上どのような利用が可能なのかを確認することが重要です。
例えば、次のような事項を調査します。
- 市街化区域か市街化調整区域か
- 農業振興地域や農用地区域に該当するか
- 農地転用上の農地区分
- 地域計画との関係
- 前面道路や接道の状況
- 土地と道路との高低差
- 雨水等の排水方法
- 周辺農地への影響
- 希望する土地利用に関係する他法令や条例
こうした条件は土地ごとに異なります。
同じ厚木市内の農地であっても、所在地や周辺環境によって、売却方法や利用可能性が大きく異なる場合があります。
農用地区域に入っているか確認する
農地転用を前提として売却を検討する場合に、早い段階で確認しておきたいのが「農用地区域」です。
農用地区域とは、農業振興地域の整備に関する法律に基づき、将来にわたって農業上の利用を確保すべき土地として定められている区域です。
農用地区域内の農地については、農地以外の用途への利用が厳しく制限されています。
そのため、農地転用を前提として土地を売却したい場合には、まず対象地が農用地区域に含まれているかを確認することが重要です。
厚木市では「農用地利用計画地番表」を公開しており、農用地区域に該当するかについて、厚木市農業政策課の窓口でも確認することができます。
市街化区域と市街化調整区域では農地転用の手続が異なります
厚木市で農地売却を検討する際に、特に重要なのが都市計画上の区域です。
市街化区域にある農地
厚木市では、市街化区域内の農地を転用する場合、事前に農業委員会への届出が必要です。
売買による所有権移転等を伴って転用する場合には、農地法第5条の届出を行います。
厚木市では市街化区域内の農地転用届を随時受け付けており、通常は届出書の提出から1週間程度で受理通知書を交付するとしています。
ただし、農地転用の届出が受理されることと、その土地で希望する建物や施設を設置できることは別の問題です。
予定している土地利用によっては、農地法以外の規制についても確認する必要があります。
市街化調整区域にある農地
市街化調整区域では、農地転用の手続が大きく異なります。
市街化調整区域内の農地を転用する場合には、原則として農地転用許可が必要です。
厚木市では、農地転用許可申請を行う前に農業委員会への事前相談が必要とされており、事前相談が完了していない案件については許可申請を受け付けない運用となっています。
また、「厚木市住みよいまちづくり条例」の特定開発事業に該当する場合には、特定開発事業の承認を受けた後に農地転用許可申請を行う必要があります。
そのため、市街化調整区域の農地については、売買を進める前の段階から、予定している土地利用を実現できる可能性があるか慎重に確認する必要があります。
市街化調整区域だから売却できないとは限りません
「市街化調整区域の農地だから売れないのではないか」
というご相談をいただくことがあります。
市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とされており、建物の建築や開発行為について都市計画法上の制限があります。
しかし、市街化調整区域であるという理由だけで、土地の売却そのものが一律にできなくなるわけではありません。
農地として売却する方法を検討できる場合もありますし、土地の条件や具体的な利用目的によっては、農地転用を伴う売却を検討できる場合もあります。
重要なのは、
「市街化調整区域だから売れない」
と最初から判断するのではなく、その土地について個別に調査することです。
市街化調整区域では「農地区分」も重要です
市街化調整区域内の農地転用では、その農地がどのような農地区分に該当するかも重要です。
農地転用の許可では、農地の優良性や周辺の土地利用状況などに応じて、
- 農用地区域内農地
- 甲種農地
- 第1種農地
- 第2種農地
- 第3種農地
などの区分が問題となります。
農用地区域内農地、甲種農地、第1種農地などは農地転用が厳しく制限されています。一方、第2種農地、第3種農地については、それぞれ異なる許可基準が設けられています。
ただし、「第3種農地だから必ず転用できる」というわけではありません。
農地転用の許可では、農地区分などの立地基準だけでなく、事業を実施できる資力や信用、他の許認可を取得できる見込み、周辺農地への影響、排水や災害防止などについても審査されます。
そのため、農地区分だけを見て転用の可否を判断することはできません。
資材置場や車両置場として売却できる可能性もあります
土地の場所、農地区分、道路状況、周辺環境などによっては、農地を資材置場や車両置場などへ転用することを前提として売却できる可能性があります。
例えば、
- 農業をする方への売却先が見つからない
- 長期間耕作していない
- 道路に面している
- 周辺に事業所や資材置場などがある
といった土地については、農地以外の用途への転用可能性を調査してみることも一つの方法です。
もっとも、資材置場や車両置場であれば必ず農地転用できるわけではありません。
実際の農地転用では、必要面積、土地利用計画、造成方法、雨水排水、周辺農地への影響、車両の出入りなど、具体的な事業計画を基に審査されます。
そのため、単に「資材置場として売りに出す」のではなく、予定している土地利用が実現可能なのかを事前に確認することが重要です。
500㎡以上の土地利用では「厚木市住みよいまちづくり条例」にも注意
厚木市で農地を転用して売却する場合には、農地法だけでなく「厚木市住みよいまちづくり条例」の対象となるかについても確認が必要です。
厚木市では、都市計画法上の開発行為や建築物の建築だけでなく、駐車場、資材置場など一定の土地利用についても条例上の「開発事業」としています。
そして、開発事業を行う土地の区域の面積が500㎡以上の場合には、原則として「特定開発事業」に該当し、市の承認を受ける必要があります。
500㎡は約151坪です。
そのため、農地を資材置場、車両置場、駐車場などとして利用する計画では、決して珍しくない規模で条例の対象となる可能性があります。
また、市街化調整区域では500㎡未満であっても、都市計画法第29条の許可を必要とする開発事業は特定開発事業に該当します。
農地転用とは別に条例の手続を検討する必要があります
注意したいのは、農地転用の手続と厚木市住みよいまちづくり条例の手続は、それぞれ別に検討する必要があるという点です。
特に市街化調整区域の農地転用について、厚木市は、特定開発事業に該当する場合には特定開発事業の承認後に農地転用許可申請を行うよう案内しています。
そのため、
「農地転用できそうだから売買を進めよう」
と農地法だけを確認して進めるのではなく、条例の適用や必要となる手続についても早い段階で確認することが重要です。
設計士等への依頼が必要となる場合もあります
厚木市住みよいまちづくり条例の対象となる計画では、計画内容に応じて土地利用計画、造成、道路、排水などについて行政との協議や各種図面の作成が必要となる場合があります。
土地の規模、形状、造成内容、排水計画などによっては、売主や買主だけで対応することが難しく、設計士等の専門家へ図面作成、設計、行政協議などを依頼する必要が生じる場合があります。
その場合には、農地転用に必要となる費用だけでなく、設計費、造成工事費その他の費用も考慮したうえで、土地の売却条件や事業計画を検討する必要があります。
特に資材置場や車両置場などへの転用を前提として売却する場合には、
「農地転用できるか」だけではなく、「予定している土地利用を実現するために、どのような手続・設計・工事が必要になるのか」
まで確認することが重要です。
農地を「とにかく早く売る」前に確認してほしいこと
相続した農地や長期間利用していない農地について、
「農地だから価値は低いだろう」
「使わないから、とにかく手放したい」
と考えている方もいらっしゃると思います。
もちろん、草刈りや固定資産税などの維持管理の負担から、早期の処分を優先した方がよい場合もあります。
一方で、農地としてしか利用できない土地なのか、農地転用によって別の用途を検討できる土地なのかによって、想定される買主や売却方法が変わる可能性があります。
そのため、売却を急ぐ事情がない場合には、最初から農地としての処分方法だけを考えるのではなく、その土地の利用可能性を調査してから売却方法を決めることも重要です。
厚木市で農地を売却するまでの流れ
ここからは、厚木市で農地売却を検討してから実際に売却するまでの一般的な流れをご紹介します。
STEP1 土地の基本情報を確認する
まず、対象となる土地について、
- 所在地・地番
- 登記上の地目
- 現況
- 面積
- 所有者
- 接道状況
などを確認します。
相続した農地の場合には、現在の登記名義についても確認しておきます。
STEP2 法令上の条件を調査する
次に、
- 市街化区域・市街化調整区域
- 農業振興地域・農用地区域
- 農地区分
- 地域計画
- 道路
- 厚木市住みよいまちづくり条例
- その他予定している土地利用に関係する法令
などを確認します。
STEP3 土地の利用可能性を検討する
法令調査の結果を踏まえて、その土地についてどのような利用方法が考えられるのかを検討します。
農地として利用するほか、条件によっては住宅用地、駐車場、資材置場、車両置場などへの利用可能性を検討します。
STEP4 売却方法を決める
調査結果を踏まえて、
- 農地として売却する
- 農地転用を前提として売却する
など、具体的な売却方針を決定します。
転用を前提とする場合には、許認可や条例の手続、設計・造成費用なども踏まえて条件を検討します。
STEP5 買主を探す
売却方針が決まったら、その土地の条件や利用目的に適した買主を探します。
農地として売却する場合と、資材置場などへの転用を前提として売却する場合では、想定される買主も異なります。
STEP6 売買契約・農地転用等の手続を進める
買主と売買条件について合意したら、売買契約を締結し、農地法その他必要となる手続を進めます。
農地転用許可などを条件として売買契約を締結する場合には、許可が得られなかった場合の取扱いなど、契約内容についても慎重な検討が必要です。
また、厚木市住みよいまちづくり条例の対象となる場合には、農地転用との手続の順序にも注意する必要があります。
STEP7 決済・所有権移転・土地の引渡し
必要となる許可等を取得した後、売買代金の決済、所有権移転登記、土地の引渡しなどを行います。
具体的な順序は、売却方法や契約内容によって異なります。
厚木市で農地売却を検討するときの主な行政窓口
農地の売却や農地転用では、一つの行政窓口だけで全ての確認が完了するとは限りません。
土地の場所や予定している利用方法に応じて、複数の部署への確認が必要となる場合があります。
厚木市農業委員会事務局 農地管理係
農地を農地のまま売買する場合の農地法第3条や、農地転用に関する農地法第4条・第5条などについて確認する窓口です。
特に市街化調整区域内の農地転用については事前相談が必要となるため、転用を伴う売却を検討する場合には重要な窓口です。
- 所在地： 厚木市中町3丁目17番17号 厚木市役所第二庁舎15階
- 電話番号： 046-225-2480
厚木市 環境農政部 農業政策課 農業政策係
対象地が農用地区域に含まれているかなど、農業振興地域制度について確認する窓口です。
厚木市では「農用地利用計画地番表」を公開しているほか、農業政策課の窓口でも農用地区域に該当するか確認することができます。
- 所在地： 厚木市中町3丁目17番17号 厚木市役所第二庁舎7階
- 電話番号： 046-225-2800
厚木市 都市みらい部 開発指導課 開発審査係
都市計画法に基づく開発許可や、市街化調整区域における建築許可などについて確認する窓口です。
市街化調整区域の農地を住宅用地や事業用地として売却する場合など、予定している土地利用について都市計画法上の確認が必要となる場合があります。
- 所在地： 厚木市中町3丁目17番17号 厚木市役所第二庁舎13階
- 電話番号： 046-225-2441
厚木市 都市みらい部 開発指導課 まちづくり指導係
「厚木市住みよいまちづくり条例」に基づく特定開発事業の手続などを担当する窓口です。
農地を500㎡以上の資材置場、駐車場などへ転用する計画では、条例の対象となる可能性があるため、早い段階で確認しておくことが重要です。
- 所在地： 厚木市中町3丁目17番17号 厚木市役所第二庁舎13階
- 電話番号： 046-225-2420
道路・排水などについて別の部署への確認が必要となる場合もあります
農地を資材置場、車両置場、駐車場、住宅用地などへ転用する場合には、農地法や都市計画法だけでは判断できないことがあります。
例えば、
- 前面道路から車両を乗り入れることができるか
- 道路構造物の工事が必要か
- 雨水をどのように処理するか
- 水路や農業用排水施設への影響がないか
- 造成工事について別の手続が必要ではないか
などについて、計画内容に応じて関係部署との協議が必要となる場合があります。
そのため、農地の売却では、単に「農地転用できるか」だけではなく、買主が予定している土地利用を実際に実現できるのかという視点から調査することが重要です。
厚木市の農地売却は「売れるか」だけでなく「どう売るか」を考える
農地を売却するとき、
「この土地はいくらで売れるだろう」
という点はもちろん重要です。
しかし、その前に確認していただきたいのが、
「この土地は、どのような方法で売却できるのか」
という点です。
農地として利用する方へ売るのか。
農地転用を前提として売るのか。
資材置場や車両置場などの事業用地として利用できる可能性があるのか。
それによって、想定される買主や売却方法は変わります。
特に農地の場合には、一般的な不動産査定だけでなく、農地法、都市計画法、農業振興地域制度、条例などを含めて土地の条件を調査することが重要です。
厚木市で農地を売却したい方はリバーフィールドへご相談ください
リバーフィールドでは、神奈川県内の農地や市街化調整区域の土地について、行政書士業務と不動産業務の双方からサポートしています。
行政書士として農地転用などの許認可手続を取り扱うだけでなく、不動産会社として土地の売却についても対応しているため、
土地の調査 → 利用方法の検討 → 農地転用等の手続 → 売却
まで一体的に検討することができます。
例えば、次のようなご相談に対応しています。
- 相続した農地を手放したい
- 農地の買い手が見つからず困っている
- 市街化調整区域だけれど売却できるのか知りたい
- 農地のまま売るべきか、転用を検討すべきか分からない
- 資材置場や車両置場として売却できないか調べたい
このような段階でも構いません。
土地の所在地や地番が分かれば、具体的な調査を進めることができます。
厚木市で農地の売却を検討されている方は、リバーフィールドへご相談ください。
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