「親から相続した市街化調整区域の農地を手放したい」
「農業をする予定がないので、畑や田んぼを売却したい」
「草刈りや管理だけ続けていて、今後も利用する予定がない」
「不動産会社に相談したものの、農地なので売却が難しいと言われた」
このようなお悩みはありませんか。
市街化調整区域にある農地は、一般的な宅地と比べて売却したり、手放したりすることが難しい場合があります。
農地である以上、農地法による制限があります。
さらに、市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」とされているため、建物の建築や開発行為等にも制限があります。
つまり、市街化調整区域の農地は、
「市街化調整区域」＋「農地」
という2つの観点から土地の利用可能性を考える必要があります。
しかし、市街化調整区域の農地だからといって、最初から「売れない土地」と決めつける必要はありません。
農地転用が可能で、住宅用地や事業用地、資材置場、車両置場、駐車場などとして利用できる土地であれば、農地として売却する場合とは買主候補や売却価格が大きく変わる可能性があります。
一方、農地転用が難しい土地であれば、農地として利用してくれる方を探すことになります。
それでも引受先が見つからず、その土地を相続等によって取得しているのであれば、相続土地国庫帰属制度を利用して国へ引き渡す方法も検討できます。
そのため、市街化調整区域の農地を手放したい場合には、金額が大きくなる可能性がある方法から順番に検討していくことが重要です。
この記事では、市街化調整区域の農地を売却・処分したい方に向けて、当社が考える検討の順番を解説します。
目次 非表示
- 市街化調整区域の農地は手放すのが難しいことがある
- 農地を手放すなら「金額が大きくなる可能性がある順」に検討する
- ①まずは農地転用して売却できないか調べる
- 農地転用できるかどうかは何を調べる？
- 農地転用できれば買主候補が広がる可能性がある
- 市街化調整区域では「農地転用できるか」だけを調べても不十分
- ②農地転用が難しければ農地として引受先を探す
- 農地として売る場合は「価格」より「引受先」が問題になることもある
- ③農地としても引受先が見つからない場合は相続土地国庫帰属制度を検討する
- 相続土地国庫帰属制度を利用できる人には条件がある
- 農地でも相続土地国庫帰属制度を利用できる可能性がある
- 相続土地国庫帰属制度を考えるなら、まず法務局へ相談する
- ④そのまま国庫帰属できない場合は「何が問題なのか」を確認する
- 相続土地国庫帰属制度には費用もかかる
- 市街化調整区域の農地を手放す方法まとめ
- 市街化調整区域の農地を売りたい・手放したい方はご相談ください
市街化調整区域の農地は手放すのが難しいことがある
まず知っておきたいのは、市街化調整区域の農地は、必ずしも簡単に売却できる土地ではないということです。
「土地なのだから、不動産会社に頼めば誰かが買ってくれるだろう」
と思われるかもしれません。
しかし、市街化調整区域の農地には、一般的な宅地とは異なる制限があります。
農地なので自由に売買・転用できない
まず、その土地が農地であることによる制限があります。
農地を農地として売買する場合には、原則として農地法第3条の許可が必要です。
また、農地を宅地、駐車場、資材置場など農地以外の用途へ変更することを「農地転用」といい、農地転用を目的として売買する場合には、原則として農地法第5条による許可が必要です。
そのため、
「買いたい人が見つかったから、そのまま売却する」
とはならない場合があります。
市街化調整区域なので土地利用にも制限がある
さらに、市街化調整区域であることによる制限があります。
市街化調整区域は、都市計画法上「市街化を抑制すべき区域」とされています。
そのため、特に建物を建築する場合などには、都市計画法上の許可等について検討する必要があります。
ここで注意したいのが、
「農地転用できる」＝「希望する用途で自由に利用できる」
ではないということです。
例えば、農地転用が可能であったとしても、市街化調整区域内に住宅を建てられるかどうかは別途確認する必要があります。
反対に、建物を建てない資材置場や車両置場であっても、農地をそのような用途へ変更するのであれば農地転用について検討する必要があります。
したがって、市街化調整区域の農地では、農地法だけを確認すればよいわけではありません。
農地としても買い手が見つかるとは限らない
「転用できないなら、農地として農家へ売ればいいのでは？」
と思われるかもしれません。
しかし、農地としての売却も必ずしも簡単ではありません。
農地の需要は、
- 土地の場所
- 面積
- 形状
- 耕作のしやすさ
- 前面道路
- 水利
- 周辺農地との関係
- 現在の土地の状態
- 周辺に農地を必要としている農業者がいるか
などによって大きく異なります。
農地として非常に需要がある地域もあれば、引受先を探すこと自体が難しい土地もあります。
特に、農地としての需要が乏しく、農地転用も難しい土地の場合には、「いくらで売れるのか」ではなく、「無償に近い条件でも引き受けてくれる人がいるか」が問題になることもあります。
このような事情から、市街化調整区域の農地を手放したい場合には、土地の条件を調べたうえで出口を順番に検討することが重要です。
農地を手放すなら「金額が大きくなる可能性がある順」に検討する
当社では、市街化調整区域の農地を手放したいという相談を受けた場合、最初から「農地として安く売却する」「国へ引き取ってもらう」と考えるのではなく、まず土地の利用可能性を調べることが重要だと考えています。
大きく分けると、次の順番です。
① 農地転用を前提として売却できないか調べる
↓
② 農地転用が難しければ、農地として売却・譲渡できないか検討する
↓
③ 農地としても引受先が見つからなければ、相続土地国庫帰属制度を検討する
↓
④ 現状では相続土地国庫帰属制度を利用できない場合には、利用できる状態に整えられないか検討する
なぜこの順番なのか。
それは、土地の価値をできるだけ残した状態で手放せる可能性から順番に検討するためです。
以下、それぞれ詳しく説明します。
①まずは農地転用して売却できないか調べる
最初に確認したいのが、
「この農地は、農地以外の用途へ転用できる可能性があるのか」
という点です。
農地転用が可能であれば、農地として利用する人だけではなく、農地以外の目的で土地を探している人も買主候補になる可能性があります。
例えば土地の条件によっては、
- 住宅用地
- 駐車場
- 資材置場
- 車両置場
- その他の事業用地
などとして利用できる可能性があります。
農地としてしか利用できない土地と、他の用途でも利用できる土地では、当然ながら買主候補が変わります。
その結果、売却価格についても大きな違いが生じる可能性があります。
そのため、
「農地だから農家へ売ろう」
と考える前に、まず農地転用の可能性を調べることをおすすめします。
農地転用できるかどうかは何を調べる？
農地転用の可能性を検討するときには、例えば次のような事項を確認します。
- 農業振興地域・農用地区域に入っているか
- 農地区分
- 土地改良事業等との関係
- 市街化区域・市街化調整区域
- 現在の土地利用
- 周辺の土地利用
- 前面道路
- 道路幅員
- 接道状況
- 道路と敷地との高低差
- 水路の有無
- 雨水排水
- 上下水道
- 造成の必要性
- 災害に関する区域指定
- 過去の農地転用
- 過去の開発許可
この中でも農地転用の可否に大きく関係するのが、農振農用地への該当や農地区分です。
農用地区域内の農地は、農地転用が原則として認められません。
また、農地転用許可制度では農地の営農条件等に応じて農地区分が設けられており、農用地区域内農地、甲種農地、第1種農地などは原則として転用が認められない一方、第3種農地は原則として許可されるという考え方になっています。
ただし、実際の許可判断は土地の状況や転用計画等によって異なります。
したがって、インターネット上の地図や現地の見た目だけで、
「この土地は転用できる」
と判断することはできません。
農地転用できれば買主候補が広がる可能性がある
農地転用の可能性を調べる大きな理由が、買主候補を広げられる可能性があることです。
例えば、農地としてしか利用できないのであれば、基本的には農地として利用する方が買主候補になります。
一方、資材置場として利用できる可能性があるのであれば、建設会社や土木会社なども買主候補になる可能性があります。
車両置場であれば、運送会社や物流関係事業者なども考えられます。
つまり、
土地の利用可能性を調べる
↓
利用できる用途を整理する
↓
その用途で土地を必要としている人を探す
という考え方です。
農地を売りたいからといって、最初から農地として売りに出す必要はありません。
まずは、その土地にどのような利用可能性があるのかを調べることが重要です。
市街化調整区域では「農地転用できるか」だけを調べても不十分
今回の記事で特に重要なのがこの点です。
対象地は市街化調整区域の農地です。
そのため、農業委員会等へ確認して、
「農地転用できる可能性がある」
と分かったとしても、それだけで調査が終了するとは限りません。
特に建物の建築を予定している場合には、都市計画法上の許可等について確認する必要があります。
また、予定する用途によっては、
- 建築可能性
- 開発許可
- 土地利用に関する条例等
- 接道
- 道路幅員
- 車両出入口
- 道路構造物
- 水路
- 雨水排水
- 造成
- 上下水道
などについて関係部署との確認が必要になることがあります。
例えば、
「農地転用できる可能性があるから住宅用地として売れる」
とは限りません。
住宅を建てるのであれば、市街化調整区域内でその住宅を建築できるのかを確認する必要があります。
同じように、
「建物を建てないから資材置場・車両置場なら問題ない」
とも限りません。
農地転用はもちろん、道路、水路、排水、造成など、実際にその用途で土地を使用できるのか確認する必要があります。
だからこそ、市街化調整区域の農地では、「農地転用」と「転用後の土地利用」の両方から調査することが重要です。
②農地転用が難しければ農地として引受先を探す
土地について調査した結果、
「農地以外の用途への転用は難しい」
となった場合には、次に農地として利用してくれる方を探します。
例えば、
- 近隣で農業をしている方
- 規模拡大を考えている農業者
- 地域で農地を探している農業者
などが候補になります。
農地を農地として売買する場合には、原則として農地法第3条の許可が必要です。
そのため、単純に「買ってくれる人なら誰でもよい」というわけではありません。
実際に農地として利用することを前提として、許可要件を満たす買主を探す必要があります。
農地として売る場合は「価格」より「引受先」が問題になることもある
農地を売却する以上、
「できるだけ高く売りたい」
と考えるのは当然です。
しかし、転用が難しく、農地としての需要も低い土地の場合には、考え方を変える必要があることもあります。
例えば、
通常の価格で売却する
↓
買主が見つからない
↓
価格を下げて売却する
↓
それでも見つからない
↓
低額での売却や無償譲渡まで含めて引受先を探す
ということも考えられます。
特に、
- 自分では農業をしない
- 毎年草刈り等の管理が必要
- 遠方に住んでいる
- 今後も利用予定がない
- 子どもへさらに相続させたくない
という場合には、売却代金だけではなく、将来の管理負担から解放されること自体に価値がある場合があります。
土地によっては、
「いくらで売れるか」ではなく、「無料でも引き取ってくれる人が見つかるか」
という段階まで検討する必要があるのが、市街化調整区域の農地売却の難しいところです。
③農地としても引受先が見つからない場合は相続土地国庫帰属制度を検討する
農地転用が難しい。
農地として売却しようとしても買主が見つからない。
無償に近い条件でも引受先が見つからない。
このような場合に検討したいのが、相続土地国庫帰属制度です。
相続土地国庫帰属制度は、相続等によって取得した土地について、一定の要件を満たした場合に、土地の所有権を国庫へ帰属させることができる制度です。
ただし、
「不要な土地なら何でも国に引き取ってもらえる制度」
ではありません。
相続土地国庫帰属制度を利用できる人には条件がある
まず重要なのが、申請できる人です。
相続土地国庫帰属制度は、原則として相続または相続人に対する遺贈によって土地の所有権または共有持分を取得した人が利用できる制度です。
したがって、自分で売買によって購入した農地を、
「使わなくなったので国へ返したい」
という場合に利用できる制度ではありません。
相続した農地を手放したい方にとっての選択肢になります。
農地でも相続土地国庫帰属制度を利用できる可能性がある
相続土地国庫帰属制度は、宅地だけを対象とした制度ではありません。
農地についても、制度上の要件を満たせば国庫帰属の対象となる可能性があります。
ただし、土地の状態等によっては申請できない場合や、申請しても承認されない場合があります。
例えば、法務省は国庫帰属できない土地について、
- 建物がある土地
- 担保権や使用収益権が設定されている土地
- 他人の利用が予定されている土地
- 土壌汚染されている土地
- 境界が明らかでないなど所有権の範囲について争いがある土地
などを挙げています。
また、一定の崖がある土地や、土地の管理・処分を阻害する有体物がある土地、隣接所有者等との争訟によらなければ通常の管理・処分ができない土地なども、承認されない場合があります。
そのため、
「売れない農地だから国へ引き取ってもらおう」
とすぐに申請するのではなく、まず制度を利用できる土地なのか確認することが重要です。
相続土地国庫帰属制度を考えるなら、まず法務局へ相談する
相続土地国庫帰属制度を検討する場合、当社ではまず法務局への事前相談を検討することをおすすめします。
法務局では、相続土地国庫帰属制度について事前相談を受け付けています。
相談の際には、例えば、
- 登記事項証明書
- 公図
- 地積測量図
- その他の土地の測量図面
- 土地の写真
など、土地の状況が分かる資料を可能な範囲で用意しておくと相談がしやすくなります。
重要なのは、申請書を作る前に「この土地について制度を利用するうえで何が問題になりそうなのか」を把握することです。
④そのまま国庫帰属できない場合は「何が問題なのか」を確認する
法務局へ相談した結果、
「現在の状態では難しい」
という話になることも考えられます。
その場合でも、そこで直ちに諦めるのではなく、
なぜ難しいのか
を確認します。
問題となっている事項が解消できるものであれば、
問題点を確認する
↓
その問題を解消できるか検討する
↓
必要な対応を行う
↓
改めて相続土地国庫帰属制度の利用を検討する
という進め方も考えられます。
例えば土地の状況によっては、
- 境界関係の整理
- 土地上の物の撤去
- 権利関係の整理
- 土地の管理状態の改善
- 関係機関への確認
などが必要になることがあります。
ただし、何らかの対応を行えば必ず国庫帰属が認められるというわけではありません。
また、問題を解消するために多額の費用が必要になるのであれば、
「そこまで費用をかけて国庫帰属させるべきなのか」
という費用対効果についても考える必要があります。
そのため、まず法務局へ相談して問題点を把握し、そのうえで対応する価値があるのか検討することが重要です。
相続土地国庫帰属制度には費用もかかる
相続土地国庫帰属制度は無料で利用できる制度ではありません。
申請時には、土地一筆につき14,000円の審査手数料が必要です。
さらに、国庫帰属が承認された場合には負担金を納付する必要があります。
負担金は原則として一筆20万円が基本となりますが、土地の種類や所在する区域、面積などによって算定方法が異なる場合があります。
農地についても、農用地区域内の田・畑など一定の土地については面積に応じて負担金が算定されます。
したがって、
「売れないから無料で国に引き取ってもらう」
という制度ではありません。
売却・譲渡できる可能性と国庫帰属に必要な費用を比較しながら、どの方法が現実的なのか検討する必要があります。
市街化調整区域の農地を手放す方法まとめ
ここまで説明してきたように、市街化調整区域の農地を手放す方法は一つではありません。
当社では、できるだけ土地の価値を残して手放すという観点から、次の順番で検討することが重要だと考えています。
第1順位｜農地転用を前提として売却できないか調べる
まず、農地以外の用途で利用できないか調査します。
転用可能性があれば、住宅用地、資材置場、車両置場、駐車場、その他の事業用地など、農地以外の用途で土地を探している人も買主候補になる可能性があります。
第2順位｜農地として売却・譲渡する
農地転用が難しい場合には、農地として利用してくれる方を探します。
通常の売却だけでなく、土地によっては低額売買や無償譲渡まで含めて検討することになります。
第3順位｜相続土地国庫帰属制度を検討する
農地としても引受先が見つからず、その農地を相続等によって取得している場合には、相続土地国庫帰属制度を検討します。
第4順位｜国庫帰属できない理由を確認し、解消できるか検討する
現在の土地の状態では国庫帰属が難しい場合には、まず何が問題なのかを確認します。
解消できる問題であれば、必要な対応と費用を確認したうえで、制度を利用できる状態に整えることも検討します。
重要なのは、
「売れないから諦める」のではなく、土地の価値が高くなる可能性がある出口から順番に確認していくことです。
市街化調整区域の農地を売りたい・手放したい方はご相談ください
リバーフィールドでは、神奈川県を中心に、市街化調整区域の農地に関するご相談を承っています。
当社では不動産会社と行政書士事務所を運営しているため、単に「農地としていくらで売れるか」だけではなく、農地転用や市街化調整区域における土地利用の可能性も含めて調査し、土地の出口を検討することができます。
例えば、
- 相続した市街化調整区域の農地を手放したい
- 農業をしていないので農地を売却したい
- 不動産会社から「農地なので売れない」と言われた
- 農地転用して売却できないか調べたい
- 資材置場や車両置場として売却できないか調べたい
- 農地として買ってくれる人を探したい
- 売却できなければ無償譲渡も検討している
- 相続土地国庫帰属制度を利用できるか知りたい
- 法務局へ相談する前に土地について整理したい
- 売却と国庫帰属のどちらを選ぶべきか分からない
といった段階でもご相談いただけます。
市街化調整区域の農地は、一般的な宅地と比較すると売却・処分が難しいことがあります。
だからこそ、最初から安く売ったり、処分を諦めたりするのではなく、
「この土地にはどのような利用可能性があるのか」
を最初に調べることが重要です。
農地転用を前提とした売却、農地としての売却・譲渡、そして相続土地国庫帰属制度まで、土地の状況に応じて順番に出口を検討していきましょう。
農地売却ならリバーフィールドにご相談ください 送信中です
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