秦野市で土地や戸建ての売却を考えたとき、
「自分の不動産はいくらくらいで売れるのだろう？」
と気になる方は多いと思います。
不動産の査定というと、近隣の売出価格や坪単価から計算するイメージがあるかもしれません。
しかし、実際の査定では価格相場だけを見ているわけではありません。
同じ秦野市内にあり、土地の面積もほぼ同じであっても、
- 土地の形
- 接している道路
- 市街化区域・市街化調整区域
- 建築上の制限
- 高低差や擁壁
- 上下水道
- 農地の有無
- 建物の状態
などによって、不動産の評価は変わります。
特に秦野市には市街化調整区域が広く存在するため、「いくらで売りに出すか」を考える前に、その土地を買主がどのように利用できるのか確認することが重要な物件もあります。
この記事では、秦野市で土地・戸建てを査定するときに確認したいポイントを、不動産売却の実務に沿って解説します。
目次 非表示
- 1．まず「秦野市のどこにある不動産なのか」を確認します
- 2．土地の面積・形状・間口を確認します
- 3．どのような道路に接しているか確認します
- 4．市街化区域か市街化調整区域か確認します
- 5．用途地域・建ぺい率・容積率などを確認します
- 6．土地の高低差・擁壁・造成の必要性を確認します
- 7．上下水道などのインフラを確認します
- 8．農地が含まれていないか確認します
- 9．建物がある場合は築年数以外も確認します
- 10．ハザード情報などを確認します
- 11．周辺の売出価格だけでなく成約事例を確認します
- 12．最後に「いくらで売り出すか」を考えます
- 査定額だけでなく「売却後にいくら残るか」も考えましょう
- 秦野市の不動産査定では「いくら」だけでなく「なぜ」を確認することが重要です
- 不動産会社×行政書士事務所だから、価格だけでなく「売れる条件」まで調査します
1．まず「秦野市のどこにある不動産なのか」を確認します
不動産査定の基本となるのが立地です。
秦野市には、小田急小田原線の
- 秦野駅
- 渋沢駅
- 東海大学前駅
- 鶴巻温泉駅
の4駅があります。
秦野市の立地適正化計画でも、この4駅周辺などが都市拠点として位置付けられており、特に秦野駅周辺は「中心都市拠点」とされています。
そのため、同じ秦野市内でも、
- 最寄り駅
- 駅までの距離
- バス便
- 買い物などの生活利便性
- 学校などの周辺施設
- 周辺の住宅地としての需要
などによって不動産の評価は変わります。
「秦野市の土地だから坪○万円」と市全体を一つの相場で考えるのではなく、その不動産が秦野市のどこにあり、その地域でどの程度の需要があるのかを確認します。
2．土地の面積・形状・間口を確認します
次に確認するのが土地そのものの形です。
査定では単純な面積だけでなく、
- 土地面積
- 間口
- 奥行き
- 整形地か不整形地か
- 旗竿地か
- 車両が出入りしやすいか
- 土地を分割できる可能性があるか
などを確認します。
たとえば同じ300㎡の土地でも、一般的な住宅用地として使いやすい形の土地と、細長く建物や駐車場を配置しにくい土地では、買主から見た利用のしやすさが異なります。
また、比較的大きな土地では、1区画のまま売却する場合と、複数区画として利用できる可能性がある場合でも評価が変わることがあります。
査定では、「何㎡あるか」だけでなく、「その面積をどのように利用できるか」という視点も重要です。
3．どのような道路に接しているか確認します
土地の査定では、接している道路も非常に重要です。
たとえば、
- 建築基準法上の道路に接しているか
- 道路の幅員
- 土地が道路に接している長さ
- セットバックが必要か
- 公道か私道か
- 車両が出入りしやすいか
などを確認します。
現地を見ると普通の道路に見えていても、建築基準法上どのような道路として扱われているかについて確認が必要な場合があります。
秦野市では「はだのWEBマップ」が公開されており、指定道路種別、道路台帳図、認定市道路線網図などを確認できます。
道路の条件は、建物を建築できるかどうかだけでなく、土地の利用しやすさにも関係するため、不動産査定では重要なポイントです。
4．市街化区域か市街化調整区域か確認します
秦野市で不動産を査定するとき、特に重要なのが市街化区域と市街化調整区域の確認です。
秦野市の都市計画区域10,376haの内訳は、次のようになっています。
| 区域 | 面積 |
|---|---|
| 市街化区域 | 2,458ha |
| 市街化調整区域 | 7,918ha |
市街化調整区域は、秦野市の都市計画区域の約76％を占めています。
市街化調整区域は、市街化を抑制することを基本とする区域であり、建物の新築や建替え、用途変更などについて制限があります。
そのため、現在住宅が建っている土地でも、
「家が建っているのだから、買主も当然同じように建替えられる」
とは限りません。
現在の建物がどのような経緯で建築されたのか、購入後に建替えができるのか、どのような用途で利用できるのかなどを確認する必要があります。
秦野市でも、市街化調整区域における土地・建物の購入について、開発・建築に関する事前確認の必要性を案内しています。
買主が購入後にどのような利用ができるかによって、購入できる人の範囲や土地の需要も変わります。
そのため、秦野市の不動産査定では、市街化調整区域に該当する場合、周辺相場だけでなく土地利用の可能性まで確認することが重要です。
5．用途地域・建ぺい率・容積率などを確認します
市街化区域では、用途地域などの都市計画上の制限を確認します。
主な確認事項として、
- 用途地域
- 建ぺい率
- 容積率
- 高さに関する制限
- 防火・準防火に関する指定
- 地区計画
- 建築協定
などがあります。
秦野市の市街化区域では用途地域が指定されており、地域によって建築できる建物の用途や規模が異なります。
また、秦野市内には建築協定が定められている地域もあります。
こうした制限によって、
「この土地に何を、どのくらい建てられるのか」
が変わるため、土地の利用価値を判断するうえで確認が必要です。
6．土地の高低差・擁壁・造成の必要性を確認します
現地確認で重要になるのが、土地の高低差です。
たとえば、
- 道路より土地が高い
- 道路より土地が低い
- 隣地との間に大きな高低差がある
- 擁壁がある
- 法面がある
- 駐車場を作るために造成が必要
といった土地があります。
高低差があるからといって、必ず査定価格が低くなるわけではありません。
一方で、買主が建物を建てたり駐車場を整備したりするために造成工事や擁壁工事などが必要になれば、その費用も購入判断に影響します。
そのため査定では、土地そのものの価格だけでなく、買主が実際に利用するためにどの程度の工事が必要になる可能性があるかも確認します。
7．上下水道などのインフラを確認します
土地を住宅などとして利用するためには、上下水道などのインフラも重要です。
査定では、
- 前面道路に水道管があるか
- 敷地内へ水道が引き込まれているか
- 公共下水道の区域か
- 下水道へ接続されているか
- 浄化槽を利用しているか
などを確認します。
秦野市では「はだのWEBマップ」で、公共下水道台帳の参考図や水道管網図などを確認できます。
前面道路に本管があっても、敷地への引込み状況や既存設備について別途確認が必要になる場合があります。
新たな引込み工事などが必要になれば買主側に費用が発生する可能性があるため、査定時にも確認しておきたいポイントです。
8．農地が含まれていないか確認します
秦野市の不動産査定では、農地についても確認が必要です。
たとえば、
「住宅と、その隣にある畑をまとめて売りたい」
というケースがあります。
また、見た目では宅地のように利用されていても、登記上の地目が「田」「畑」になっている土地もあります。
農地は、通常の宅地と同じように自由に売買・利用できるとは限りません。
農地として売却するのか、農地転用によって住宅用地やその他の用途として利用できる可能性があるのかによって、想定できる買主や土地の評価も変わります。
特に市街化調整区域内の農地については、農地法だけでなく都市計画法上の土地利用についても確認が必要になる場合があります。
そのため、農地を含む土地について、周辺の宅地の坪単価をそのまま当てはめて査定することは適切ではありません。
9．建物がある場合は築年数以外も確認します
戸建てを査定する場合には、土地だけでなく建物についても確認します。
たとえば、
- 築年数
- 建物面積
- 間取り
- 建物の状態
- リフォーム履歴
- 雨漏りやシロアリなどの履歴
- 増改築
- 未登記部分の有無
- 建築確認関係の資料
- 今後も建物として利用できる状態か
などです。
特に築年数が経過している住宅では、
中古戸建として売却するのか
古家付き土地として売却するのか
建物を解体して更地として売却するのか
という売却方法そのものを検討する必要があります。
古家だからといって、必ず売主が解体してから売却した方がよいとは限りません。
解体費用をかけても、その金額以上に売却価格が上がらなければ、古家付きのまま売却した方が手元に多く残る可能性もあります。
古家付き土地の売却で解体費用はいくら？解体してから売るべきかも解説
10．ハザード情報などを確認します
査定では、災害リスクに関する情報も確認します。
秦野市では地区別のハザードマップが公開されており、
- 土砂災害警戒区域・土砂災害特別警戒区域
- 洪水浸水想定区域
- 内水浸水想定区域
- 家屋倒壊等氾濫想定区域
などを確認できます。
ハザード区域に該当しているからといって、一律に「査定価格を○％下げる」というものではありません。
一方で、災害リスクに関する情報は買主が不動産を購入するときの判断材料となるため、物件ごとに確認しておく必要があります。
11．周辺の売出価格だけでなく成約事例を確認します
ここまで確認した物件固有の条件とあわせて、周辺の不動産価格を確認します。
このとき注意したいのが、
「売出価格」と「成約価格」は違う
ということです。
不動産ポータルサイトで3,000万円で販売されている土地があったとしても、その土地が実際に3,000万円で売れるとは限りません。
値下げされる場合もありますし、買主との価格交渉によって最終的な成約価格が変わることもあります。
そのため査定では、現在の売出物件だけでなく、周辺で実際に取引された不動産の成約事例なども参考にします。
そして、
周辺の取引事例
と、
その不動産固有の条件
を比較しながら査定価格を考えていきます。
たとえば、近所の土地が坪40万円で売却されていたとしても、
- 土地の形状が違う
- 道路条件が違う
- 高低差がある
- 市街化調整区域である
- 農地が含まれている
- 建築上の制限が異なる
のであれば、自分の土地も坪40万円になるとは限りません。
逆に、比較対象となる土地より条件が良ければ、高く評価できる可能性もあります。
「近所はいくらだったか」と「この不動産にはどのような特徴があるか」の両方を見ることが、不動産査定では重要です。
12．最後に「いくらで売り出すか」を考えます
査定によって不動産の価格を検討した後、実際に売却する場合には売出価格を決めます。
ここで注意したいのが、
査定価格＝必ず売れる価格
ではないということです。
複数の不動産会社へ査定を依頼すると、たとえば次のように査定価格に差が出ることがあります。
| 不動産会社 | 査定価格 |
|---|---|
| A社 | 2,000万円 |
| B社 | 2,300万円 |
| C社 | 2,700万円 |
この場合、
「C社なら2,700万円で売ってくれる」
とは限りません。
査定価格は、不動産会社が「このくらいで売却できるのではないか」と判断した価格であり、その価格での売却を保証するものではないためです。
そのため、査定額そのものと同じくらい重要なのが、
「なぜ、この価格になったのですか？」
という査定の根拠です。
特に秦野市の市街化調整区域、農地を含む土地、接道条件に確認が必要な土地、高低差がある土地などは、単純な周辺相場だけでは評価しにくい場合があります。
査定額の高さだけを見るのではなく、その土地の条件を調査したうえで査定価格について合理的な説明がされているかを確認しましょう。
なお、秦野市の物件調査をどのように行っているかの記事は下記をご覧ください。
秦野市の物件調査完全マニュアル｜土地・建物を不動産会社はどう調べる？
査定額だけでなく「売却後にいくら残るか」も考えましょう
不動産売却で最終的に重要なのは、査定額だけではありません。
実際に売却する場合には、物件によって、
- 仲介手数料
- 測量費
- 建物の解体費
- 残置物の処分費
- 登記関係費用
- 譲渡所得に対する税金
などが発生する可能性があります。
たとえば、
古家付きなら1,500万円
解体すれば1,700万円
と査定されたとしても、解体に250万円かかるのであれば、必ずしも解体した方が売主の手元に多く残るとは限りません。
したがって、不動産査定では、
「いくらで売れそうか」
だけでなく、
「売却するためにどのような費用が必要で、最終的にいくらくらい手元に残りそうか」
まで考えることが大切です。
秦野市の不動産査定では「いくら」だけでなく「なぜ」を確認することが重要です
秦野市の不動産査定では、周辺の坪単価や成約事例だけを見ればよいわけではありません。
土地の立地や形状、道路、市街化区域・市街化調整区域、用途地域、高低差、上下水道、農地、建物の状態などを確認したうえで、
「買主がこの不動産をどのように利用できるのか」
まで考える必要があります。
特に秦野市では、市街化調整区域が都市計画区域の約76％を占めているため、市街化調整区域にある土地・建物については、建築や土地利用の可能性を確認することが重要です。
不動産会社×行政書士事務所だから、価格だけでなく「売れる条件」まで調査します
リバーフィールドは、不動産会社であると同時に行政書士事務所でもあります。
不動産会社として周辺の取引事例や市場性を確認し、「いくらで売却できそうか」を査定するだけでなく、行政書士事務所として、売却に関係する土地利用や許認可についても確認できることが当事務所の特徴です。
リバーフィールドについて
特に秦野市では、
- 市街化調整区域にある土地・建物
- 農地を含む土地
- 古家付き土地
- 接道条件に確認が必要な土地
- 建替えや用途変更について確認が必要な土地
など、価格相場を調べるだけでは売却方針を判断しにくい不動産があります。
たとえば、市街化調整区域にある古家を売却する場合には、単に「周辺の土地が坪○万円だから、この土地も○万円」と査定するだけでは十分とはいえません。
現在の建物がどのような経緯で建築されたのか、買主が購入した後に建替えや用途変更ができるのかなどによって、想定できる買主や売却方法が変わる可能性があるためです。
また、農地を含む土地であれば、農地のまま売却するのか、農地転用によって別の用途として利用できる可能性があるのかによっても、土地の評価や売却方法は変わります。
リバーフィールドでは、不動産会社として「いくらで売れそうか」を考えるだけでなく、行政書士事務所として「この土地をどのように利用できるのか」まで確認し、その結果を踏まえて売却方法を検討します。
特に、市街化調整区域・農地・古家付き土地など、一般的な住宅地より調査が必要な不動産の売却については、この二つの業務を一つの窓口で対応できることが強みです。
秦野市で不動産の売却を具体的に検討されており、売却を前提とした査定をご希望の方は、リバーフィールドへご相談ください。
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