親が認知症になり、実家が空き家になってしまった場合、「子どもが代わりに売却できるのだろうか」「成年後見制度を利用しなければ売却できないのだろうか」と悩んでいる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
特に、親が老人ホームなどの施設に入所している場合、誰も住んでいない実家の管理や維持費が負担となり、売却を検討することもあるでしょう。
結論からいうと、親が認知症であっても、空き家を売却できる場合があります。
ただし、認知症の診断を受けているかどうかだけで売却の可否が決まるわけではありません。重要なのは、本人が不動産売却について必要な判断をできるかどうかです。
また、本人の判断能力が低下している場合には、成年後見制度などの利用が必要になることもあります。
この記事では、認知症の親が所有する空き家を売却する方法に加え、実際の不動産取引でどのように本人の判断能力や売却意思を確認するのか、成年後見制度の費用や手続きについても、不動産実務の観点からわかりやすく解説します。
親が認知症でも空き家は売却できる？
親が認知症になった場合、空き家を売却できるかどうかは、本人の判断能力や成年後見制度の利用状況によって異なります。
まずは、次の3つのケースに分けて考えるとわかりやすいでしょう。
| 親の状況 | 空き家の売却方法 |
|---|---|
| 認知症の診断はあるが、売却内容を理解し判断できる | 本人による売却を検討できる |
| 売却に必要な判断能力がない | 成年後見制度などの利用を検討する |
| すでに成年後見人などが選任されている | 後見人などの権限を確認して売却を検討する |
なお、認知症の診断があるからといって、直ちに売買契約ができなくなるわけではありません。
反対に、認知症の診断を受けていなくても、売買契約に必要な意思能力がなければ、契約は無効となります。
認知症でも本人に意思能力があれば売却できる可能性がある
民法第3条の2では、意思表示をした時に意思能力を有しなかった場合、その法律行為は無効になると定められています。
意思能力とは、自分が行う法律行為の意味や結果を理解し、判断する能力のことです。
不動産売却であれば、例えば、自分が所有する不動産を売却すること、売却すれば所有権を失うこと、売却代金を受け取ることなどについて理解できているかが問題になります。
認知症と診断されていても、こうした内容を理解し、自分の意思で判断できる場合には、本人による売却が可能なことがあります。
ただし、実際に必要な意思能力があるかどうかは、取引内容や本人の状況などを踏まえて個別に判断する必要があります。
子どもでも親名義の空き家を勝手に売却することはできない
親が認知症になった場合でも、子どもが当然に親名義の不動産を売却できるわけではありません。
例えば、子どもが空き家を管理していたり、固定資産税を負担していたりしても、それだけで売却する権限が生じるわけではありません。
また、兄弟姉妹全員が売却に賛成していたとしても、所有者である親本人の意思や適法な代理権などが必要です。
本人に意思能力がある場合には、適切な委任によって代理人が売却手続きを行えることもあります。
しかし、本人が委任の内容を理解できない状態になっている場合には、新たに有効な委任契約を締結することは困難です。
そのため、親名義の空き家を売却する際は、まず本人の判断能力と売却意思を確認する必要があります。
親が認知症かどうかはどのように確認する？不動産売却の実務
親の判断能力に不安がある場合、「不動産会社はどのように確認するのか」「病院の診断書が必要なのか」と疑問に思う方もいらっしゃるでしょう。
ここで重要なのは、医学的に認知症かどうかを判断することと、不動産の売買契約に必要な意思能力があるかを確認することは、同じではないという点です。
認知症の診断は医師が行う
認知症かどうかの医学的な診断は、医師が行います。
一般的には、本人や家族からの聞き取り、認知機能の検査、必要に応じた画像検査などを通じて、総合的に判断されます。
認知機能の検査には、MMSE（ミニメンタルステート検査）やHDS-R（改訂長谷川式簡易知能評価スケール）などがあります。
ただし、これらの検査結果だけで、不動産売却に必要な意思能力の有無が自動的に決まるわけではありません。
また、認知症と診断されていなくても、判断能力が低下している場合があります。
そのため、不動産売却では診断名の有無だけでなく、本人が売買契約の内容を理解しているかどうかが重要になります。
不動産会社は本人の売却意思や理解状況を確認する
不動産会社では、売却の相談を受けた際、所有者本人の売却意思や取引内容の理解状況を確認します。
例えば、実務上は次のような事項を確認することが考えられます。
- 売却する不動産がどこにあるか理解しているか
- その不動産が自分の所有物であると認識しているか
- なぜ不動産を売却したいのか説明できるか
- 売却すると、その不動産を所有しなくなることを理解しているか
- 売却価格や代金の受領について理解しているか
- 家族などに強制されず、自分の意思で売却を希望しているか
これらは、実務上の確認事項の例であり、法律で定められた統一的な判定テストではありません。
また、質問に答えられたからといって、必ず意思能力があると判断できるわけでもありません。
本人の発言や理解状況、取引の複雑さなどを踏まえ、慎重に確認する必要があります。
特に、家族だけが売却を希望しており、所有者本人の意思を直接確認できない場合には注意が必要です。
司法書士も所有権移転登記の際に本人確認・意思確認を行う
不動産売却では、通常、決済時に司法書士が所有権移転登記の手続きを担当します。
司法書士は、登記手続きに必要な本人確認や売却意思の確認などを行います。
例えば、本人が売却する不動産や取引内容を理解しているか、本人の意思に基づく売却であるかなどを確認することがあります。
その結果、本人の意思確認ができない場合には、予定していた登記手続きを進められないことがあります。
したがって、親の判断能力に不安がある場合は、売買契約や決済の直前になって初めて確認するのではなく、売却活動を始める前の段階で司法書士などに相談しておくことが重要です。
なお、不動産会社や司法書士は、医学的な認知症の診断を行うわけではありません。
判断能力に疑問がある場合は医師への相談も検討する
親の判断能力に不安がある場合には、主治医などへの相談を検討することがあります。
ただし、医師の診断書があれば必ず売却できるというわけではありません。
また、診断書がないことだけを理由に、必ず売却できなくなるわけでもありません。
診断書や医学的な所見は、本人の状態を把握するための資料の一つです。
最終的に売買契約を有効に締結できるかどうかは、契約時点の意思能力などを踏まえて判断されます。
そのため、判断能力に疑問がある場合は、不動産会社、司法書士、必要に応じて医師などと連携し、適切な対応を検討することが大切です。
認知症の親の空き家を成年後見制度を使わずに売却できる？
成年後見制度は、本人の判断能力が不十分な場合に財産管理などを支援する制度です。
しかし、親が認知症になった場合でも、必ず成年後見制度を利用しなければならないわけではありません。
本人に意思能力があれば通常の売却を検討できる
親本人に不動産売却について必要な意思能力がある場合は、成年後見制度を利用せず、本人を売主として売却を進められる可能性があります。
この場合、不動産会社による査定や売却活動、売買契約、決済など、通常の不動産売却の手続きを進めます。
ただし、判断能力に不安がある場合には、早い段階で司法書士などに相談し、本人の意思確認をどのように行うか検討することが重要です。
委任状があっても必ず売却できるわけではない
親が高齢で外出することが難しい場合などには、子どもが代理人として手続きを進めることも考えられます。
ただし、代理人に売却を任せるためには、原則として本人が有効に代理権を与えている必要があります。
すでに本人に必要な意思能力がない場合、新たに委任状を作成しても、有効な委任にはならない可能性があります。
また、過去に作成した委任状がある場合でも、売却する権限の範囲や委任の有効性などを確認する必要があります。
単に委任状があるという理由だけで、売却できると判断することは避けましょう。
家族信託や任意後見契約を利用している場合
親が判断能力を失う前に家族信託や任意後見契約などを利用していた場合には、その契約内容に応じて不動産を売却できる可能性があります。
例えば、家族信託で不動産を信託し、受託者に売却権限を与えている場合には、信託契約の内容に従って売却を検討できます。
また、任意後見契約を締結している場合には、任意後見監督人の選任によって任意後見が開始され、契約で定めた代理権の範囲内で手続きを進められることがあります。
ただし、これらの制度は、契約内容や利用状況によって対応が異なります。
特に家族信託は、すでに本人が契約内容を理解できない状態になっている場合、新たに有効な契約を締結することは困難です。
本人に判断能力がない場合は成年後見制度を検討する
親が不動産売却について必要な判断をできない場合には、法定後見制度の利用を検討することになります。
法定後見制度には、本人の判断能力の程度に応じて、後見・保佐・補助の3つの類型があります。
成年後見人は、本人に代わって財産管理や必要な法律行為を行うことができます。
一方、保佐人や補助人については、当然にすべての法律行為を代理できるわけではなく、不動産売却に必要な権限の有無を確認する必要があります。
成年後見人を選任するまでの流れ
成年後見制度を利用する場合、一般的には次のような流れで手続きを進めます。
- 本人の判断能力や財産状況を確認する
- 必要な診断書や申立書類を準備する
- 本人の住所地を管轄する家庭裁判所に申し立てる
- 家庭裁判所による調査や審理が行われる
- 成年後見人などが選任される
申立てができるのは、本人や配偶者、四親等内の親族など、法律で定められた方です。
また、申立てをした家族が必ず成年後見人に選ばれるわけではありません。
家庭裁判所の判断によって、弁護士や司法書士などの専門職が選任されることもあります。
成年後見制度の申立てにかかる費用
成年後見開始の申立てには、収入印紙や郵便切手、診断書の作成費用などが必要です。
例えば、後見開始の申立手数料は800円ですが、このほか登記手数料として2,600円分の収入印紙が必要になります。
さらに、家庭裁判所が鑑定を必要と判断した場合には、別途鑑定費用が発生します。
また、弁護士や司法書士などに申立書類の作成や手続きを依頼する場合には、その報酬も必要です。
具体的な費用は、申立ての類型や管轄する家庭裁判所、専門家への依頼内容などによって異なります。
成年後見人への報酬が発生する場合もある
成年後見人に専門職が選任された場合などには、本人の財産から報酬が支払われることがあります。
報酬額は、本人の財産状況や後見事務の内容などを踏まえて、家庭裁判所が決定します。
そのため、必ず毎月一定額の報酬が発生するわけではありません。
また、成年後見制度は、空き家の売却が完了すれば自動的に終了する制度ではありません。
原則として、その後も本人の財産管理などが継続するため、制度の利用に当たっては長期的な負担についても理解しておくことが大切です。
成年後見人の選任までにかかる期間
成年後見開始の申立てから審判までの期間は、事案によって異なります。
一般的には1〜2か月程度が一つの目安となりますが、提出書類の不足や鑑定の実施、関係者への調査などによって、さらに時間がかかることがあります。
また、成年後見人が選任されても、直ちに空き家を売却できるとは限りません。
売却の必要性や不動産の価格などを検討し、居住用不動産の場合には家庭裁判所の許可を受ける必要があります。
そのため、施設費用の確保などを目的として空き家の売却を検討している場合には、余裕を持って準備を進めることが重要です。
成年後見人が親の空き家を売却する場合の注意点
施設入所後の空き家でも家庭裁判所の許可が必要になることがある
成年後見人が本人の居住用不動産を売却する場合には、家庭裁判所の許可が必要です。
ここでいう居住用不動産は、現在本人が住んでいる住宅だけではありません。
例えば、親が長年住んでいた実家から老人ホームに入所し、その後、誰も住まなくなった場合でも、居住用不動産に該当することがあります。
つまり、現在は空き家になっているからといって、家庭裁判所の許可が不要になるわけではありません。
居住用不動産の処分許可が必要であるにもかかわらず、許可を得ずに売却した場合、その処分は無効となります。
売却の必要性や価格の妥当性が重要になる
成年後見人は、本人の利益のために財産を管理する立場にあります。
そのため、家族が希望しているという理由だけで、本人の不動産を自由に売却できるわけではありません。
例えば、施設費用や医療費を確保する必要がある場合、空き家の維持管理費が大きな負担になっている場合などは、売却の必要性を説明する事情となります。
また、不動産を著しく低い価格で売却すると、本人の利益を損なうおそれがあります。
そのため、不動産会社の査定書などを参考に、売却価格の妥当性を検討することも重要です。
売却代金は親本人の財産になる
成年後見人が親の空き家を売却した場合でも、売却代金は親本人の財産です。
子どもが空き家を管理していた場合や、売却手続きに協力した場合でも、売却代金を当然に受け取れるわけではありません。
成年後見人は、本人の生活費や施設費用など、本人の利益のために財産を適切に管理する必要があります。
また、成年後見人と本人の利益が対立する取引については、別途、特別代理人の選任などが必要になる場合があります。
認知症の親が所有する空き家を売却するために最初にすべきこと
親が認知症になり、空き家の売却を検討している場合には、最初から成年後見制度の申立てを進めるのではなく、まず現在の状況を整理することが大切です。
1. 不動産の所有者を確認する
まずは、売却を検討している空き家の登記名義人を確認しましょう。
親の単独名義なのか、夫婦や親族との共有名義なのかによって、必要な手続きが異なります。
共有名義の場合、原則として不動産全体を売却するには共有者全員の同意が必要です。
2. 親本人の売却意思や判断能力を確認する
次に、親本人が空き家の売却を希望しているか、売却の内容を理解できるかを確認します。
ただし、家族が質問して答えられたからといって、法律上の意思能力があると断定できるわけではありません。
本人の判断能力に不安がある場合には、主治医や司法書士などへの相談を検討しましょう。
3. 不動産会社に売却の相談をする
空き家の売却を検討している場合は、不動産会社に相談し、売却方法や価格の見込みを確認することも重要です。
成年後見制度の利用が必要になる場合でも、不動産の査定価格や売却の必要性などを整理しておくことが、後の手続きに役立つ場合があります。
ただし、所有者本人の意思確認ができない段階で、売却が確実にできると考えて手続きを進めることは避けましょう。
4. 必要に応じて司法書士や弁護士などに相談する
親本人の判断能力に不安がある場合や、成年後見制度の利用を検討する場合には、司法書士や弁護士などへの相談が必要になることがあります。
また、成年後見制度の申立てや居住用不動産の処分許可については、家庭裁判所の案内も確認しましょう。
不動産の売却と成年後見制度は、それぞれ異なる専門知識が必要になるため、状況に応じて専門家と連携しながら進めることが大切です。
認知症の親の空き家売却に関するよくある質問
認知症の診断書がなければ不動産を売却できますか？
診断書がないからといって、必ず売却できるわけではありません。
不動産売却で重要なのは、本人が売買契約を締結する時点で必要な意思能力を有しているかどうかです。
反対に、認知症の診断書がある場合でも、本人に必要な意思能力があれば売却できる可能性があります。
親が認知症でも委任状があれば子どもが売却できますか？
委任状があれば必ず売却できるわけではありません。
委任状を作成した時点で本人に必要な意思能力があったか、代理権の範囲が適切かなどを確認する必要があります。
本人の判断能力に不安がある場合には、事前に司法書士などに相談することをおすすめします。
親が施設に入所していれば実家を売却できますか？
施設に入所しているという理由だけで、子どもが親名義の不動産を売却できるわけではありません。
本人に意思能力がある場合には、本人による売却を検討できます。
一方、成年後見人などが売却する場合には、施設入所前に住んでいた実家が居住用不動産に該当し、家庭裁判所の許可が必要になることがあります。
兄弟姉妹全員が同意すれば売却できますか？
兄弟姉妹全員が同意していても、それだけで親名義の不動産を売却できるわけではありません。
所有者本人の有効な意思表示や、適法な代理権などが必要です。
成年後見人を付ければ必ず空き家を売却できますか？
成年後見人が選任されても、必ず売却できるわけではありません。
成年後見人は本人の利益のために財産を管理する必要があり、売却の必要性や価格の妥当性などを検討します。
また、居住用不動産を売却する場合には、家庭裁判所の許可が必要です。
まとめ｜認知症の親の空き家売却は意思能力の確認が重要
親が認知症になった場合でも、空き家を売却できる可能性はあります。
ただし、認知症の診断があるかどうかだけで売却の可否が決まるわけではありません。
重要なのは、本人が不動産売却の内容や結果を理解し、有効な意思表示をできるかどうかです。
本人に必要な意思能力がある場合には、通常の不動産売却を検討できます。
一方、判断能力が低下している場合には、成年後見制度などの利用を検討する必要があります。
また、不動産会社や司法書士による本人確認・意思確認と、医師による認知症の診断は、それぞれ役割が異なります。
親が認知症になり、空き家の売却を検討している場合には、まず所有関係や本人の判断能力を確認し、必要に応じて専門家へ相談することが大切です。
神奈川県内の空き家売却はリバーフィールドへ
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なお、成年後見制度の申立てや登記手続きなど、他の専門資格が必要な業務については、必要に応じて弁護士や司法書士などの専門家と連携して対応します。
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