空き家の売却を検討している方の中には、「誰も住んでいない家でも火災保険は必要なのだろうか」「売却する予定なら、先に火災保険を解約してもよいのだろうか」と疑問に思っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
特に、親から相続した実家や、住み替えによって空き家になった住宅では、火災保険の契約内容を確認しないまま売却を進めてしまうことも考えられます。
結論からいうと、空き家を売却する場合でも、建物の引渡しが完了するまでは、火災などの損害に備えて保険による補償を確保しておくことが重要です。
ただし、空き家になった建物は、それまで加入していた住宅向けの火災保険を継続できない場合があります。
そのため、単に解約時期を考えるだけでなく、現在の契約が空き家にも対応しているかを確認する必要があります。
この記事では、空き家を売却する際の火災保険の必要性や解約時期、空き家になった場合の補償、相続した住宅の保険手続きなどについて、不動産売買の実務を踏まえてわかりやすく解説します。
空き家を売却するまで火災保険は必要？
空き家でも火災や自然災害のリスクはある
空き家になった住宅は、誰も住んでいないからといって、火災や自然災害のリスクがなくなるわけではありません。
例えば、漏電などを原因とする火災や、台風による屋根の破損、大雨による浸水などが発生する可能性があります。
また、誰も住んでいない住宅では、建物の異常を発見するまでに時間がかかることもあります。
仮に売却予定の建物が火災によって大きく損傷した場合、予定していた価格で売却できなくなったり、売却自体が難しくなったりする可能性があります。
火災保険への加入は法律上すべての空き家に義務付けられているわけではありませんが、こうした損害に備える手段の一つです。
ただし、火災保険で補償される事故や損害の範囲は契約内容によって異なります。
売却する予定でも引渡しまで補償を確保することが重要
空き家の売却では、不動産会社に売却を依頼してから、買主が見つかり、売買契約を締結し、実際に引き渡すまでに一定の期間が必要です。
売買契約を締結したからといって、直ちに建物の引渡しが完了するわけではありません。
通常の不動産売買では、売買契約後に残代金の決済や所有権移転登記などを行い、建物を買主へ引き渡します。
そのため、売買契約を締結した時点で火災保険を解約すると、引渡しまでの間に火災などが発生した場合、保険による補償を受けられなくなる可能性があります。
売却予定の空き家については、引渡しまでの間に補償が途切れないようにすることが大切です。
なお、実際の危険負担や保険の取扱いについては、売買契約の内容などによって異なります。
空き家になったら保険会社への連絡が必要
自宅として使用していた建物が空き家になった場合は、現在加入している火災保険の契約内容を確認し、保険会社や代理店に連絡しましょう。
火災保険では、建物の使用状況などによって、契約できる商品や保険料、補償内容が異なることがあります。
例えば、居住していた住宅が空き家となり、今後も誰も住む予定がない場合、それまでの住宅向け火災保険を継続できないことがあります。
建物の使用状況が変わったにもかかわらず、必要な連絡をしない場合、契約の解除や保険金の支払いに影響する可能性もあります。
そのため、売却を検討している段階であっても、まずは保険会社に現在の状況を伝え、契約を継続できるか確認することをおすすめします。
空き家になっても現在の火災保険は使える？
住宅物件と一般物件の違い
火災保険では、建物の用途などによって「住宅物件」や「一般物件」などの区分が設けられています。
住宅物件は、主に住居として使用される建物を対象とする区分です。
一方、一般物件には、事務所や店舗などのほか、居住実態のない空き家が該当する場合があります。
ただし、空き家であれば必ず一般物件になるというわけではありません。
保険会社や商品によって取扱いが異なり、空き家になった理由や今後の利用予定などによって判断されます。
一般物件として扱われる場合、住宅向けの火災保険と比べて保険料が高くなったり、補償内容が異なったりすることがあります。
また、居住の用に供しない建物は、通常の地震保険の対象にならない点にも注意が必要です。
一時的な空き家と長期間使用しない空き家の違い
空き家の火災保険では、空き家になった理由や今後の使用予定が重要になることがあります。
例えば、転勤によって一時的に誰も住んでいない住宅や、賃貸住宅として入居者を募集している建物などは、住宅物件として取り扱われる場合があります。
一方、すでに引っ越しを終え、今後は自分も家族も住む予定がなく、売却するためだけに所有している住宅については、住宅向け火災保険の対象外となる場合があります。
実際に、三井住友海上の住宅向け火災保険では、空き家は原則として契約対象外ですが、転勤などによる一時的な空き家や、賃貸入居者を募集している場合などは例外として取り扱われています。
また、ソニー損保でも、自ら居住する予定がなく、賃貸入居者も募集していない空き家については、住宅向け商品の対象外とされています。
このように、同じ空き家でも状況によって取扱いが異なるため、個別の確認が必要です。
参考：ソニー損保「住居として使用していないとはどのような場合ですか」
空き家では加入できない火災保険もある
すべての火災保険が空き家に対応しているわけではありません。
住宅向けの火災保険では、長期間使用していない空き家を引受対象外としている商品があります。
また、建物の老朽化が進んでいる場合などには、保険への加入が難しくなることもあります。
一方、空き家の状況によっては、一般物件向けの商品などで補償を確保できる場合もあります。
そのため、現在の保険を継続できないと案内された場合でも、すぐに無保険の状態にするのではなく、他に利用できる商品がないか保険会社や代理店に確認するとよいでしょう。
なお、加入できるかどうかや補償内容は、建物の状態や使用状況、保険会社の引受基準などによって異なります。
空き家売却時の火災保険はいつ解約する？
売買契約時ではなく引渡し時期を基準に考える
空き家を売却する場合、火災保険の解約時期は、一般的に建物の引渡し時期を基準に検討します。
不動産の売買では、売買契約を締結した日と、残代金を受け取って建物を引き渡す日が異なることがあります。
例えば、11月1日に売買契約を締結し、12月15日に残代金の決済と引渡しを行う場合、契約締結から引渡しまで約1か月半あります。
この間に火災などが発生すると、建物の引渡しや売買契約の履行に影響する可能性があります。
そのため、売買契約を締結したという理由だけで火災保険を解約するのではなく、引渡しまでの補償を確保することが重要です。
ただし、実際の解約日や補償終了時刻は保険会社の取扱いによって異なるため、決済・引渡しの予定日が決まった段階で確認しましょう。
解約手続きの具体的な流れ
空き家の売却に伴って火災保険を解約する場合、一般的には次のような流れになります。
- 現在加入している火災保険の保険証券や契約内容を確認する
- 不動産売買の決済・引渡し予定日を確認する
- 保険会社や代理店に売却予定であることを連絡する
- 解約日や補償終了時刻、必要書類などを確認する
- 引渡しと補償終了の時期を調整し、解約手続きを行う
保険会社によっては、電話やインターネットなどで解約手続きを受け付けている場合もあります。
また、火災保険と地震保険をセットで契約している場合には、それぞれの取扱いも確認しておきましょう。
なお、住宅ローンが残っている場合など、保険契約に質権が設定されているときは、金融機関との調整が必要になることもあります。
途中解約すると保険料が返金される場合がある
火災保険を契約期間の途中で解約した場合、未経過期間に応じた保険料が返金されることがあります。
この返金されるお金を「解約返戻金（解約返れい金）」といいます。
例えば、5年間の火災保険に一括払いで加入し、3年目に建物を売却した場合、契約内容によっては残りの期間に応じた保険料が返金されます。
ただし、返金額は単純に残りの年数で按分されるとは限りません。
保険会社や契約内容、解約時期、保険料の支払方法などによって異なります。
また、一部の契約では返金されない場合もあります。
そのため、売却が決まった段階で保険会社や代理店に解約返戻金の有無と金額を確認するとよいでしょう。
参考：三井住友海上「保険を解約した場合の返金額はどのように決まりますか？」
空き家の売却前に火災や自然災害が発生した場合
火災保険で補償される場合とされない場合
火災保険は、火災だけでなく、契約内容によっては落雷や風災、水災などによる損害も補償の対象となります。
ただし、すべての自然災害や建物の損傷が補償されるわけではありません。
例えば、地震や噴火、これらによる津波を原因とする損害については、通常の火災保険では補償されず、地震保険などの対象となります。
また、建物の経年劣化や通常の使用による損耗などは、一般的に火災保険の補償対象にはなりません。
空き家の場合は、建物の使用状況によって補償内容や契約条件が変わることもあるため、保険証券や約款を確認する必要があります。
売買契約後に建物が損傷した場合の対応
空き家の売買契約を締結した後、引渡し前に火災や台風などによって建物が損傷することも考えられます。
この場合、売買契約で定められた危険負担などの条項や、損傷の程度によって対応が異なります。
例えば、修繕して引き渡すのか、売買条件を変更するのか、契約を解除するのかなどを検討する必要があります。
民法第536条には、当事者双方の責めに帰することができない事由によって債務の履行ができなくなった場合の取扱いが定められています。
ただし、実際の不動産売買では、売買契約書に危険負担に関する条項が設けられていることも多いため、まずは契約内容を確認することが重要です。
また、火災保険に加入していても、事故の内容によっては保険金が支払われない場合があります。
売買契約後に建物が損傷した場合は、速やかに不動産会社と保険会社に連絡しましょう。
保険金を受け取ってから売却する場合の注意点
売却前に建物が損傷し、火災保険から保険金が支払われた場合、その後に不動産を売却することも考えられます。
ただし、保険金を受け取ったからといって、必ず建物を修繕しなければならないとは限りません。
修繕の必要性や保険金の使途については、契約内容や事故の状況などによって異なります。
また、損傷した状態のまま売却する場合には、建物の状態を買主へ適切に説明することが重要です。
特に、雨漏りや火災による損傷など、売主が把握している不具合を説明せずに売却すると、引渡し後のトラブルにつながる可能性があります。
保険金の受領状況だけでなく、建物の損傷や修繕履歴などについても整理しておくとよいでしょう。
相続した空き家の火災保険で注意したいこと
亡くなった親名義の保険契約を確認する
親から実家を相続した場合、火災保険が亡くなった親の名義になっていることがあります。
この場合、まずは保険証券や保険会社からの通知などを確認し、どのような契約があるか把握しましょう。
確認しておきたいのは、保険会社名、保険期間、保険の対象となっている建物、契約者や被保険者、保険料の支払状況などです。
特に、相続後に誰も住まなくなった住宅では、建物の使用状況が契約当初と異なっている可能性があります。
そのため、保険契約の名義だけでなく、現在の空き家の状態でも補償を受けられるか確認することが重要です。
相続による契約者・被保険者の変更手続き
親が亡くなった場合、火災保険の契約者や被保険者に関する手続きが必要になることがあります。
ただし、契約者と被保険者は必ずしも同じではありません。
契約者は保険会社と契約を締結する人であり、被保険者は保険によって補償される利益を持つ人です。
そのため、相続によって不動産の所有者が変わった場合には、契約内容に応じた手続きを確認する必要があります。
また、相続人が複数いる場合や、遺産分割協議が完了していない場合には、保険契約の取扱いについて個別の確認が必要になることもあります。
親が亡くなったからといって、必ず火災保険が直ちに失効するとは限りませんが、そのまま放置せず、保険会社や代理店に連絡しましょう。
保険の契約内容がわからない場合の確認方法
相続した実家について、火災保険に加入しているかどうかわからない場合もあるでしょう。
その場合は、まず実家に残されている保険証券や郵便物などを確認します。
また、親の預貯金口座から保険料が引き落とされていないか確認する方法もあります。
保険会社が判明した場合には、相続人として契約内容を確認するために必要な手続きを問い合わせましょう。
なお、個人情報保護などの関係から、相続人であることを確認する書類の提出を求められる場合があります。
火災保険に加入していることが確認できた場合でも、空き家になった後の補償が継続しているかについては、別途確認する必要があります。
空き家売却と火災保険に関するよくある質問
火災保険に入っていなくても空き家を売却できますか？
火災保険に加入していないことだけを理由に、空き家を売却できなくなるわけではありません。
ただし、売却までの間に火災や自然災害などが発生した場合、保険による補償を受けられない可能性があります。
そのため、売却予定の空き家であっても、建物の状況に応じて保険による補償を検討することが大切です。
売却が長引いた場合は火災保険をどうすればよいですか？
売却活動が長引いた場合は、保険期間や契約内容を確認し、必要に応じて更新や継続を検討します。
ただし、空き家の状態によっては、従来の住宅向け火災保険を継続できない場合があります。
そのため、保険会社や代理店に売却活動中であることを伝え、補償を継続できるか確認しましょう。
解体予定の空き家にも火災保険は必要ですか？
解体予定の建物であっても、解体するまでの間に火災などが発生する可能性があります。
ただし、解体予定の建物については、保険会社によって引受条件や補償内容が異なります。
また、建物の老朽化が著しい場合には、加入できないこともあります。
解体予定がある場合は、その予定も含めて保険会社や代理店に相談しましょう。
火災保険は買主に引き継がれますか？
売主が加入している火災保険は、不動産を売却したからといって、当然に買主へ引き継がれるわけではありません。
通常、買主は自分で火災保険への加入を検討します。
売主は、引渡しまでの補償を確認したうえで、自分の保険契約の解約手続きを進めます。
なお、保険契約を承継できるかどうかは契約条件や保険会社の取扱いによって異なるため、個別の確認が必要です。
まとめ｜空き家売却時の火災保険は解約時期と補償内容を確認しよう
空き家を売却する場合でも、建物の引渡しが完了するまでは、火災や自然災害などのリスクが残ります。
そのため、売却予定だからといって、すぐに火災保険を解約することはおすすめできません。
一般的には、売買契約を締結した日ではなく、建物の引渡し時期を基準に解約を検討します。
ただし、空き家になった建物は、それまで加入していた住宅向けの火災保険を継続できない場合があります。
空き家の売却を検討している場合は、まず現在の火災保険が空き家にも対応しているかを確認し、引渡しまで補償が途切れないようにすることが重要です。
また、相続した空き家では、亡くなった親名義の保険契約が残っていることもあります。
売却手続きを進める際には、不動産の権利関係や建物の状態と併せて、火災保険の契約内容についても確認しておきましょう。
神奈川県内の空き家売却はリバーフィールドへ
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なお、火災保険の具体的な補償内容や契約変更、解約手続きについては、加入している保険会社や保険代理店への確認が必要です。
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