「空き家を売却したいけれど、何から始めればよいのか分からない」
「相続した実家を売却するには、どのような手続きが必要なのだろうか」
このように悩んでいる方もいるのではないでしょうか。
空き家の売却は、一般的な不動産売却と基本的な流れは同じですが、相続登記や家財道具の片付け、建物の老朽化など、空き家特有の問題が生じる場合があります。
ただし、売却に必要な準備をすべて終えてから、不動産会社に相談する必要はありません。
まずは売却の流れを把握し、物件の状況に応じて必要な手続きを進めることが大切です。
この記事では、空き家売却の流れを7つのステップに分けて解説します。各段階で売主が何をすればよいのか、売却までにどれくらいの期間がかかるのかについても紹介します。
空き家売却の流れは7ステップ
空き家を不動産会社の仲介によって売却する場合、一般的には次のような流れで進みます。
| 手続き | 売主が行うこと |
|---|---|
| 1. 空き家の状況確認と売却準備 | 名義や建物の状態などを確認する |
| 2. 不動産会社への相談・査定 | 売却価格の目安を確認する |
| 3. 媒介契約の締結 | 売却を依頼する不動産会社を決める |
| 4. 売却活動・条件交渉 | 内覧への協力や売却条件の検討を行う |
| 5. 売買契約の締結 | 契約内容を確認して契約を結ぶ |
| 6. 引き渡しの準備 | 片付けや必要書類の準備などを行う |
| 7. 決済・引き渡し | 残代金を受け取り、物件を引き渡す |
それぞれのステップについて、詳しく説明します。
ステップ1｜空き家の状況を確認し、売却の準備をする
まずは、売却したい空き家の状況を確認しましょう。
特に確認しておきたいのは、次のような事項です。
- 土地と建物の所有者は誰か
- 登記名義が現在の所有者になっているか
- 建物の築年数や老朽化の状況
- 家財道具などの残置物があるか
- 土地の境界が分かるか
- 住宅ローンなどの抵当権が残っていないか
例えば、親から相続した実家の場合、登記名義が亡くなった親のままになっていることがあります。
また、長期間使用されていない住宅では、雨漏りや設備の故障などが生じている可能性もあります。
こうした事情は、売却方法や価格に影響することがあります。
ただし、最初の段階ですべての問題を解決する必要はありません。
分かる範囲で空き家の状況を整理し、不明な点は不動産会社に相談しながら確認していく方法でも問題ありません。
ステップ2｜不動産会社に相談して査定を受ける
空き家の状況をある程度把握できたら、不動産会社に相談して査定を受けます。
査定とは、不動産会社が物件の条件や周辺の取引事例などを参考に、売却できると考えられる価格を算出することです。
査定には、主に次の2種類があります。
机上査定
所在地や土地面積、建物面積、築年数などの情報を基に、現地を確認せずに価格を算出する方法です。
おおまかな売却価格を知りたい場合に利用されます。
訪問査定
不動産会社が現地を確認し、建物の状態や接道状況、周辺環境などを踏まえて価格を算出する方法です。
実際に売却を進める場合は、現地の状況を確認したうえで査定を受けることが重要です。
なお、査定価格は必ずその金額で売却できることを保証するものではありません。
また、査定を受けたからといって、必ずその不動産会社に売却を依頼する必要はありません。
査定価格だけでなく、その根拠や売却方法についても確認するとよいでしょう。
ステップ3｜不動産会社と媒介契約を締結する
仲介によって空き家を売却する場合は、不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約とは、不動産会社に購入希望者を探してもらうなど、売却活動を依頼するための契約です。
媒介契約には、次の3種類があります。
| 契約の種類 | 主な特徴 |
|---|---|
| 一般媒介契約 | 複数の不動産会社に売却を依頼できる |
| 専任媒介契約 | 原則として1社に依頼するが、売主が自分で見つけた買主と直接取引できる |
| 専属専任媒介契約 | 1社に依頼し、売主が自分で見つけた買主との取引も、その不動産会社を通じて行う |
それぞれ、不動産会社の報告義務や指定流通機構（レインズ）への登録義務などにも違いがあります。
どの契約が適しているかは、売却する物件や希望する売却方法によって異なります。
また、媒介契約を締結する際には、売出価格や販売方針についても不動産会社と相談します。
なお、不動産会社に直接買い取ってもらう場合は、通常、このような仲介のための媒介契約は必要ありません。
ステップ4｜売却活動を行い、購入希望者と条件を交渉する
媒介契約を締結したら、不動産会社が売却活動を開始します。
一般的には、不動産ポータルサイトへの掲載や、購入希望者への物件紹介などが行われます。
購入を検討している人が現れた場合は、建物の内覧が行われることもあります。
空き家の場合、売主が現地に住んでいないため、鍵の管理方法や内覧への対応について、あらかじめ不動産会社と相談しておくとよいでしょう。
購入希望者からは、売却価格や引き渡し時期などについて交渉が入る場合があります。
例えば、次のような条件について相談されることがあります。
- 売却価格を下げてほしい
- 建物内の家財道具を撤去してほしい
- 引き渡し時期を調整してほしい
- 土地の境界を確認してほしい
これらの条件について、不動産会社を通じて買主と調整します。
なお、売却活動を始めても、すぐに購入希望者が見つかるとは限りません。
一定期間売れない場合は、売出価格や販売方法を見直すこともあります。
ステップ5｜買主と売買契約を締結する
購入希望者と売却条件について合意できたら、売買契約を締結します。
売買契約では、不動産会社による重要事項説明などを経て、契約書の内容を確認します。
特に、売主として確認しておきたいのは、次のような事項です。
- 売買代金
- 手付金の金額
- 残代金の支払日
- 物件の引き渡し日
- 家財道具などの残置物の扱い
- 境界の明示や測量に関する取り決め
- 契約不適合責任に関する取り決め
- 契約解除に関する条件
空き家の場合、建物が古く、売主自身も建物の状態を十分に把握していないことがあります。
そのため、雨漏りやシロアリ被害など、把握している不具合については、事前に不動産会社へ伝えておくことが重要です。
また、売買契約の際には、買主から手付金を受け取ることが一般的です。
ただし、売買契約を締結した時点で、売却代金の全額を受け取れるわけではありません。
通常は、後日の決済時に残代金を受け取ります。
ステップ6｜決済・引き渡しに向けた準備をする
売買契約を締結したら、契約で定めた引き渡し日までに必要な準備を行います。
空き家の状況や売買契約の内容によって、必要な対応は異なります。
例えば、次のような準備が考えられます。
家財道具の片付け
売主が残置物を撤去する条件で売却した場合は、引き渡し日までに片付けを終える必要があります。
一方、買主が残置物を引き受ける条件で合意している場合は、必ずしもすべて撤去する必要はありません。
土地の境界確認や測量
売買契約で境界の明示や測量を行うことになっている場合は、引き渡しまでに必要な対応を進めます。
ただし、すべての空き家売却で測量が必要になるわけではありません。
抵当権抹消の準備
土地や建物に抵当権が設定されている場合は、売却に伴って抹消する必要が生じることがあります。
住宅ローンが残っている場合は、金融機関との調整が必要になることもあります。
決済に必要な書類の準備
司法書士や不動産会社から案内された書類を準備します。
必要書類は取引の内容によって異なりますが、本人確認書類、印鑑証明書、登記識別情報などが必要になる場合があります。
書類に不足があると決済に支障が生じることがあるため、早めに確認しておきましょう。
ステップ7｜決済を行い、空き家を引き渡す
最後に、決済と物件の引き渡しを行います。
決済とは、買主から売買代金の残額を受け取り、所有権移転などの手続きを進めることです。
一般的には、次のような流れで進みます。
- 司法書士が登記に必要な書類などを確認する
- 買主から売買代金の残額が支払われる
- 売主が残代金の入金を確認する
- 仲介手数料など必要な費用を精算する
- 鍵や関係書類を買主に引き渡す
- 司法書士が所有権移転登記などを申請する
実際の進め方は取引によって異なります。
なお、所有権移転登記は、決済当日に司法書士が申請することが一般的です。
決済と引き渡しが完了すれば、空き家の売却手続きは基本的に終了します。
ただし、売却によって利益が生じた場合などは、翌年に確定申告が必要になることがあります。
空き家を売却する前に済ませておくべきことは？
空き家の売却を検討している方の中には、相続登記や片付けなどを終えてからでないと売却できないと考えている方もいるでしょう。
しかし、実際には、売却相談と並行して進められる手続きもあります。
ここでは、空き家特有の準備について説明します。
相続登記が終わっていない場合
親などから相続した空き家では、登記名義が亡くなった方のままになっていることがあります。
相続した不動産を売却する場合は、通常、相続人への所有権移転登記を行ったうえで、買主への所有権移転登記を行います。
ただし、相続登記が完了していなくても、不動産会社に売却相談をすることは可能です。
相続人が複数いる場合は、誰が不動産を取得するのか、売却についてどのように合意するのかなどを整理する必要があります。
なお、相続登記は2024年4月1日から義務化されており、原則として、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。施行日前の相続についても経過措置が設けられています。
相続登記が未了の場合は、売却手続きに支障が生じないよう、早めに確認しておきましょう。
家財道具や不用品が残っている場合
空き家の中に家具や家電などが残っていても、不動産会社に相談したり、査定を受けたりすることは可能です。
また、売却方法によっては、家財道具を残したまま売却できる場合もあります。
そのため、売却前に必ずすべての家財道具を処分する必要があるとは限りません。
ただし、買主へ引き渡す際に残置物を撤去する条件で契約した場合は、期限までに片付ける必要があります。
売却を検討している段階であれば、まずは不動産会社に相談し、片付けが必要かどうかを確認するとよいでしょう。
建物が古く、解体を検討している場合
築年数が古い空き家では、建物を解体して更地にした方が売りやすいと考える方もいるでしょう。
しかし、解体すれば必ず高く売れるわけではありません。
例えば、古い住宅をリフォームして利用したいという買主が見つかる場合もあります。
また、土地によっては、建物を解体すると再建築が難しくなる場合があります。
特に、接道条件を満たしていない土地や、市街化調整区域にある土地などでは注意が必要です。
建物の解体を検討している場合は、解体工事を依頼する前に、売却方法や再建築の可否を確認することをおすすめします。
土地の境界が分からない場合
古い空き家では、隣地との境界が明確になっていないことがあります。
例えば、境界標が見つからない場合や、過去の測量図が残っていない場合などです。
境界が分からないからといって、直ちに売却できないわけではありません。
ただし、買主から境界の明示を求められたり、売買契約の条件として測量が必要になったりする場合があります。
境界に関する問題は、売却価格や引き渡し時期にも影響することがあるため、早めに不動産会社へ相談するとよいでしょう。
空き家の売却にはどれくらいの期間がかかる？
空き家の売却期間は、地域の不動産需要や物件の条件、売却方法などによって異なります。
ここでは、仲介と買取の違いを中心に説明します。
仲介による売却期間の目安
仲介による売却では、不動産会社が購入希望者を探すため、買主が見つかるまでの期間が必要です。
例えば、次のような期間が発生します。
- 売却前の準備や査定にかかる期間
- 購入希望者を探すための販売期間
- 売買契約から決済・引き渡しまでの期間
条件の良い物件であれば比較的早く買主が見つかることもありますが、数か月以上かかる場合もあります。
特に、住宅需要が少ない地域や、建築・利用に制限のある土地では、売却期間が長くなる可能性があります。
売却を急いでいる場合は、希望する時期を不動産会社に伝え、販売方針を相談することが重要です。
不動産会社による買取なら早く売却できる場合もある
空き家を売却する方法には、仲介のほかに、不動産会社による直接買取があります。
直接買取の場合は、不動産会社自身が買主になるため、一般の購入希望者を探す販売活動が不要になります。
そのため、条件が合えば、仲介より短期間で売却できる場合があります。
ただし、買取価格は、仲介による成約価格より低くなる傾向があります。
売却価格を重視するのか、売却までの期間や手間を重視するのかによって、適した方法は異なります。
売却に時間がかかりやすい空き家の特徴
次のような空き家は、一般的な住宅と比べて売却に時間がかかる場合があります。
- 建物の老朽化が著しい
- 周辺の住宅需要が少ない
- 土地の接道状況に問題がある
- 再建築や土地利用に制限がある
- 相続人が複数いて売却の合意ができていない
- 境界などの権利関係に問題がある
ただし、こうした事情があるからといって、必ず売却できないわけではありません。
物件の状況に応じて、販売方法や売却条件を検討することが大切です。
空き家売却の流れでよくある質問
空き家の片付けが終わっていなくても売却できますか？
片付けが終わっていなくても、不動産会社への相談や査定は可能です。
また、売却条件によっては、家財道具を残したまま売却できる場合もあります。
ただし、売主が残置物を撤去する条件で契約した場合は、引き渡しまでに片付ける必要があります。
相続登記をしていなくても不動産会社に相談できますか？
相続登記が終わっていなくても、不動産会社に売却相談をすることは可能です。
ただし、相続した不動産を買主に引き渡すためには、通常、相続登記を行う必要があります。
相続人が複数いる場合は、売却についての合意や権利関係の整理も必要になります。
不動産会社に査定を依頼したら必ず売らなければなりませんか？
査定を依頼しただけで、必ず売却する必要はありません。
査定価格や売却方法を確認したうえで、売却するかどうかを判断できます。
ただし、査定とは別に有料の調査などを依頼する場合は、費用の有無を事前に確認しましょう。
空き家の売却代金はいつ受け取れますか？
一般的な不動産売買では、売買契約時に手付金を受け取り、決済時に残代金を受け取ります。
ただし、支払時期や方法は売買契約の内容によって異なります。
売買契約を締結した時点で、必ず売却代金の全額を受け取れるわけではないため注意しましょう。
空き家を売却した後に確定申告は必要ですか？
空き家を売却して譲渡所得が生じた場合は、原則として確定申告が必要になります。
また、譲渡所得の特別控除などの特例を利用する場合は、税額が発生しなくても確定申告が必要になることがあります。
一方、売却したすべてのケースで確定申告が必要になるわけではありません。
具体的な申告の要否については、税務署や税理士に確認するとよいでしょう。
まとめ｜空き家売却はまず不動産会社への相談から始めよう
空き家の売却は、一般的に次の7つのステップで進みます。
- 空き家の状況を確認し、売却の準備をする
- 不動産会社に相談して査定を受ける
- 不動産会社と媒介契約を締結する
- 売却活動を行い、購入希望者と条件を交渉する
- 買主と売買契約を締結する
- 決済・引き渡しに向けた準備をする
- 決済を行い、空き家を引き渡す
空き家の場合、相続登記や家財道具の片付け、建物の老朽化など、通常の不動産売却とは異なる問題が生じることがあります。
しかし、これらの問題をすべて解決してからでないと、不動産会社に相談できないわけではありません。
むしろ、事前に売却の可能性を確認することで、不要な解体工事やリフォームなどの費用をかけずに済む場合もあります。
空き家の売却を検討している方は、まずは物件の状況を整理し、不動産会社に相談することから始めてみてはいかがでしょうか。
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