空き家や古い住宅を所有しているものの、「賃貸に出すには修繕費がかかる」「リフォームにお金をかけずに活用したい」とお悩みではありませんか。
そのような場合に検討したい方法の一つが、DIY型賃貸借です。
DIY型賃貸借は、借主が自分の好みに合わせて住宅を改修できる賃貸借の仕組みです。貸主にとっては、借主が改修費用を負担することで、初期費用を抑えて空き家を活用できる可能性があります。
一方で、工事の範囲や費用負担、退去時の原状回復などを明確にしておかなければ、トラブルにつながるおそれもあります。
この記事では、DIY型賃貸借の仕組みや貸主のメリット・デメリット、契約時の注意点について解説します。また、空き家をDIY型賃貸借で貸し出すべきか、売却すべきかについても紹介します。
DIY型賃貸借とは？
DIY型賃貸借とは、借主が貸主の承諾を得て、住宅の改修や設備の設置などを行うことができる賃貸借の仕組みです。
一般的な住宅の賃貸借では、借主が壁紙を張り替えたり、間取りを変更したりする場合、貸主の承諾が必要となり、退去時には原状回復を求められることがあります。
一方、DIY型賃貸借では、あらかじめ工事内容や費用負担、退去時の取扱いなどについて合意することで、借主が比較的自由に住宅を改修できるようにします。
例えば、次のような工事が考えられます。
- 壁紙や床材の張り替え
- 室内の塗装
- 棚や収納設備の設置
- キッチンなどの設備の交換
- 間取りの変更
ただし、これらの工事がすべて自由にできるわけではありません。実際に認める工事の範囲は、貸主と借主の合意によって決まります。
また、DIY型賃貸借は法律上の独立した賃貸借契約の種類ではなく、通常の賃貸借契約にDIY工事に関する取り決めを組み合わせる仕組みです。
国土交通省でも、DIY型賃貸借の普及に向けたガイドブックや契約書式例などを公表しています。
参考：住宅 DIY型賃貸借に関する契約書式例とガイドブックについて – 国土交通省
貸主から見たDIY型賃貸借のメリット
DIY型賃貸借は、特に古い住宅や空き家を所有する貸主にとって、活用の選択肢となる可能性があります。
修繕費用を抑えて賃貸できる可能性がある
古い住宅を通常の賃貸物件として貸し出す場合、入居者を募集する前に壁紙や床材の張り替え、設備の交換などが必要になることがあります。
しかし、DIY型賃貸借では、借主が自分の好みに合わせて改修を行うため、貸主が負担する改修費用を抑えられる場合があります。
例えば、内装の古さが原因で借り手が見つからない住宅でも、借主による内装の改修を認めることで、賃貸物件として活用できる可能性があります。
ただし、雨漏りや構造上の問題など、建物の安全性や使用に支障がある不具合については別途対応が必要です。
DIY型賃貸借だからといって、貸主が必要な修繕を一切行わなくてよいわけではありません。
古い空き家でも活用できる可能性がある
相続した実家など、築年数が古い住宅では、賃貸に出すためのリフォーム費用が負担となり、そのまま空き家になっているケースもあります。
DIY型賃貸借であれば、借主が改修することを前提として募集できるため、通常の賃貸では借り手が見つかりにくい物件でも活用できる可能性があります。
特に、建物の基本的な状態に問題がなく、内装や設備の古さが課題となっている住宅では、検討する価値があるでしょう。
長期間の入居が期待できる
借主が自ら費用や時間をかけて住宅を改修した場合、その住宅への愛着が生まれ、長期間の入居につながる可能性があります。
貸主にとっても、入居者が長期間住み続けることで、入退去に伴う募集費用や空室期間を抑えられる可能性があります。
ただし、長期間の入居が保証されるわけではないため、契約期間や解約条件については別途検討する必要があります。
貸主から見たDIY型賃貸借のデメリット・注意点
DIY型賃貸借にはメリットがある一方、通常の賃貸借とは異なる注意点もあります。
DIY工事による建物の損傷やトラブル
借主が行うDIY工事の内容によっては、建物を損傷させたり、設備に不具合が生じたりする可能性があります。
特に、柱や壁などの構造部分に関わる工事や、電気・ガス・給排水設備に関する工事には注意が必要です。
工事内容によっては、建築基準法などの法令への適合や、資格を持つ専門業者による施工が必要になる場合もあります。
そのため、貸主は工事を無制限に認めるのではなく、事前に工事内容を確認し、必要に応じて専門家へ相談することが重要です。
退去時の原状回復をめぐるトラブル
DIY型賃貸借で特に注意したいのが、退去時の原状回復です。
例えば、借主が壁紙を張り替えたり、棚を設置したりした場合、退去時に元の状態へ戻す必要があるのかが問題となります。
DIY型賃貸借では、合意したDIY工事について原状回復を求めない取り決めも可能ですが、すべての工事について当然に原状回復義務がなくなるわけではありません。
どの工事について原状回復を求めるのか、どの工事について免除するのかを、契約時に明確にしておくことが重要です。
借主が行った工事の責任関係が複雑になる
借主が設置した設備に不具合が発生した場合、誰が修理費用を負担するのかが問題になることがあります。
また、借主が退去する際、設置した設備を撤去するのか、そのまま残すのかについても取り決めが必要です。
このような問題を防ぐためには、工事前の承諾だけでなく、工事後の管理や退去時の取扱いについても合意しておく必要があります。
DIY型賃貸借の契約書で決めておくべきこと
DIY型賃貸借を行う場合、通常の賃貸借契約に加えて、DIY工事に関する条件を明確にしておくことが重要です。
特に、次の事項について取り決めておくことをおすすめします。
| 項目 | 主な確認事項 |
|---|---|
| DIY工事の範囲 | どの部分について、どのような工事を認めるか |
| 工事費用の負担 | 貸主と借主のどちらが費用を負担するか |
| 工事の承諾 | 工事前に貸主の書面承諾を必要とするか |
| 工事の施工方法 | 専門業者への依頼や資格の必要性 |
| 原状回復 | 退去時に元の状態へ戻す必要があるか |
| 設備・造作の取扱い | 設置した設備を撤去するか、残置するか |
| 工事に伴う損害 | 工事によって建物や第三者に損害が生じた場合の責任 |
また、借主が費用を負担して設置した造作について、退去時に買取りを請求できるかどうかなども、法令を踏まえて整理する必要があります。
国土交通省では「DIY型賃貸借に関する契約書式例」も公表されています。
実際に契約する際は、こうした資料を参考にしながら、物件の状態や工事内容に応じて契約条件を検討するとよいでしょう。
DIY型賃貸借の契約書とは？国土交通省の契約書式例を詳しく解説
DIY型賃貸借は空き家の活用方法として有効？
DIY型賃貸借は、空き家の活用方法として有効な場合がありますが、すべての空き家に適しているわけではありません。
DIY型賃貸借に向いている空き家
例えば、次のような住宅では検討する価値があります。
- 建物の構造や安全性に大きな問題がない
- 内装や設備が古く、通常の賃貸には改修が必要
- 貸主が多額の改修費用を負担したくない
- 借主による改修を認めても問題がない
- 周辺にDIY可能な賃貸住宅への需要が見込める
特に、相続した実家をすぐに売却する予定はないものの、空き家のまま放置したくない場合には、活用方法の一つとなります。
DIY型賃貸借に向いていない空き家
一方、次のような住宅では慎重な判断が必要です。
- 雨漏りや構造部分の劣化などがある
- 給排水設備などに大きな不具合がある
- 安全に居住するために多額の修繕費用が必要
- 建物の利用に法令上の制限がある
- 近い将来に売却や解体を予定している
また、神奈川県内にも多く存在する市街化調整区域では、建物の建築経緯や用途などによって、利用方法や用途変更に制限がある場合があります。
例えば、農家住宅や分家住宅など、特定の要件に基づいて建築された住宅については、第三者への賃貸に当たっても、都市計画法上の取扱いを確認する必要があります。
DIY型賃貸借という契約方式を採用しても、こうした法令上の制限がなくなるわけではありません。
空き家はDIY型賃貸借と売却のどちらがよい？
空き家を所有している場合、DIY型賃貸借による活用だけでなく、売却についても検討することをおすすめします。
DIY型賃貸借で貸し出す場合
DIY型賃貸借によって借主が見つかれば、家賃収入を得られる可能性があります。
また、借主が内装などを改修することで、貸主の初期費用を抑えられる場合もあります。
一方で、賃貸を開始した後も、固定資産税や建物の維持管理費用などは発生します。
さらに、借主が入居している間は、貸主の都合だけで自由に退去を求められるとは限りません。
将来的に売却する予定がある場合は、賃貸借契約の内容が売却に与える影響も考慮する必要があります。
現状のまま売却する場合
空き家は、必ずしもリフォームや解体をしてから売却する必要はありません。
建物の状態や立地、買主の需要などによっては、古い住宅を現状のまま売却できる場合があります。
売却すれば、原則としてその不動産の維持管理や固定資産税の負担から解放されます。
ただし、建物の状態や契約条件によっては、売却後の契約不適合責任などについても検討が必要です。
賃貸と売却は物件の状況に応じて判断する
DIY型賃貸借と売却のどちらが適しているかは、物件の状況や所有者の希望によって異なります。
例えば、将来的に自分や家族が使用する予定がある場合には、賃貸による活用が選択肢となります。
一方、今後使用する予定がなく、維持管理の負担から解放されたい場合には、売却の方が適している可能性があります。
「修繕費をかけたくないからDIY型賃貸借にする」と決めるのではなく、賃貸需要や収支、将来の売却可能性まで含めて比較することが重要です。
空き家の賃貸・売却をご検討の方へ
DIY型賃貸借は、古い住宅や空き家を活用するための選択肢の一つです。
借主による改修を認めることで、貸主の初期費用を抑えて賃貸できる可能性がある一方、契約条件や建物の状態、法令上の制限など、事前に確認すべき事項もあります。
また、空き家の状況によっては、賃貸に出すよりも現状のまま売却した方がよい場合もあります。
リバーフィールドでは、不動産会社と行政書士事務所の両方を運営している強みを活かし、不動産の売買・賃貸だけでなく、法令上の制限なども踏まえた活用方法をご提案しています。
特に、市街化調整区域に所在する不動産や、相続した空き家など、取扱いに注意が必要な不動産についても対応しています。
神奈川県で空き家の賃貸・売却をご検討の方は、リバーフィールドへご相談ください。
物件の状況や所有者様のご希望を踏まえ、適切な活用方法をご提案いたします。
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