古家付き土地の売却を考えたとき、
「古い家は解体してから売った方がいいのだろうか？」
「解体費用はいくらくらいかかる？」
「解体費用をかけても、その分高く売れるの？」
と気になる方も多いのではないでしょうか。
古家が建っている土地でも、必ず解体してから売却しなければならないわけではありません。
古家付き土地として、そのまま売却することも可能です。
むしろ、売却を目的としているのであれば、先に解体してしまうのではなく、
「古家付きのまま売った場合」と「解体して更地にして売った場合」のどちらが手元に多く残るのか
を比較してから判断することが重要です。
この記事では、古家付き土地を売却するときの解体費用の目安と、解体してから売るべきかどうかの判断方法、解体する際の注意点について解説します。
古家の解体費用はいくらかかる？
建物の解体費用は、建物の構造や大きさ、立地条件などによって大きく異なります。
一般的な住宅について、建物本体の解体工事費を中心とした坪単価の目安は、おおむね次のとおりです。
| 構造 | 解体費用の目安 |
|---|---|
| 木造 | 坪3～5万円程度 |
| 鉄骨造 | 坪4～7万円程度 |
| RC造（鉄筋コンクリート造） | 坪6～10万円程度 |
たとえば、延床面積30坪の木造住宅であれば、単純計算では約90～150万円が一つの目安になります。
ただし、上記はあくまで一般的な目安です。
実際の解体費用は、地域、建物の状態、前面道路の幅、重機の搬入条件、アスベストの有無などによって変わります。
また、坪単価にどこまでの工事が含まれているかは解体業者によって異なるため、
「30坪×坪4万円＝120万円で、すべての解体工事が終わる」
とは限りません。
建物以外にも解体費用がかかることがあります
古家を解体して更地にする場合、建物本体以外にも撤去しなければならないものがあります。
たとえば、次のようなものです。
- 家の中に残された家具や家財などの残置物
- ブロック塀やフェンス
- カーポート
- 物置
- 庭木
- 庭石
- 浄化槽
- 地中埋設物
また、アスベストを含む建材が使用されている場合には、その調査や除去に別途費用が必要になることがあります。
さらに、前面道路が狭く大型の重機が入れない土地や、道路と敷地に高低差がある土地などでは、通常よりも解体費用が高くなることがあります。
そのため、インターネット上の坪単価だけで解体費用を判断するのではなく、最終的には解体業者による現地確認と見積もりが必要です。
解体費用の概算を自分で調べることもできます
「まずは大体いくらかかるのか知りたい」という場合には、解体費用シミュレーターを利用する方法もあります。
株式会社クラッソーネが提供している「全自治体版 解体費用シミュレーター」では、建物の所在地や延床面積などを入力することで、解体費用の概算を確認できます。
全国に対応しているため、古家の解体費用を調べる際の一つの参考になります。
ただし、シミュレーション結果には、アスベスト除去費用、残置物処分費用、隣家の壁の補修費用、特殊な立地条件による割増費用などが含まれていません。
また、傾斜地や前面道路との高低差がある土地など、重機や車両の搬入が難しい場合には、実際の解体費用がシミュレーション結果より大幅に高くなることもあります。
そのため、シミュレーターはあくまで概算を把握するために利用し、実際に解体を検討する段階では現地調査を踏まえた見積もりを確認しましょう。
古家付き土地は解体しなくても売却できます
「土地を売るなら、古い建物を壊して更地にしなければならない」と考えている方もいらっしゃいます。
しかし、古家が残った状態でも売却することは可能です。
不動産広告などでも、
「古家付き土地」
として販売されている土地があります。
買主が購入後に建物を解体することを前提として売却することもできます。
また、古い建物であっても、買主がリフォームやリノベーションをして利用する可能性もあります。
そのため、
「古い建物だから、とりあえず壊してしまおう」
と考える必要はありません。
売主が解体する場合でも「売れてから解体」という方法があります
売主側で建物を解体する場合でも、売り出す前に解体しなければならないわけではありません。
たとえば、
- 古家がある状態で土地を売り出す
- 買主を見つける
- 売買契約を締結する
- 売主負担で建物を解体する
- 更地にして買主へ引き渡す
という売却方法も考えられます。
この方法であれば、買主が決まる前に売主が多額の解体費用を負担するリスクを抑えられます。
どのような条件で売却するかについては、土地や建物の状況、買主との契約条件などを踏まえて決めることになります。
「更地の方が高く売れる」だけでは解体する理由になりません
更地にすると土地全体を確認しやすくなり、買主にとって購入後の建築計画を立てやすくなる場合があります。
そのため、古家付き土地より更地の方が高く売れるケースもあります。
しかし、
「更地にすると高く売れる＝解体した方が得」
とは限りません。
重要なのは、解体費用を差し引いた後にいくら残るかです。
たとえば、次のようなケースを考えてみましょう。
| 売却方法 | 売却価格 | 解体費用 | 解体費用を差し引いた金額 |
|---|---|---|---|
| 古家付き土地として売却 | +1,500万円 | 0円 | +1,500万円 |
| 解体して更地で売却 | +1,650万円 | -200万円 | +1,450万円 |
更地にしたことで売却価格自体は150万円高くなっています。
しかし、200万円の解体費用がかかっているため、単純計算では古家付き土地として売却した方が50万円多く残ります。
もちろん、実際の不動産売却では、このほかにも諸費用や税金などを考慮する必要があります。
それでも、
売却価格だけではなく「解体費用を差し引いた後にいくら残るのか」で比較する
という考え方は非常に重要です。
解体してから売った方がよいケースもあります
一方で、解体して更地にした方が売却しやすくなる土地もあります。
たとえば、
- 建物の老朽化が著しい
- 建物に倒壊などの危険性がある
- 建物があることで土地全体の状況が分かりにくい
- 更地を探している買主が多い地域である
- 解体することで購入希望者が増える
- 解体費用を考慮しても更地で売却した方が有利になる
といった場合です。
重要なのは「古家は残した方がよい」「古家は解体した方がよい」と最初から決めつけないことです。
古家付きの状態で売却した場合と、解体して更地にした場合を比較してから判断しましょう。
解体すると固定資産税が上がることがあるため時期にも注意
売却のために古家を解体する場合には、解体する時期についても確認しておきましょう。
固定資産税は、毎年1月1日時点の土地・建物の状況を基準として課税されます。
住宅が建っている土地については「住宅用地の特例」があり、一定の要件を満たす住宅用地について、住宅1戸につき200㎡までの部分は固定資産税の課税標準が原則として評価額の6分の1となります。
しかし、住宅を解体して更地にし、翌年1月1日時点で住宅用地ではなくなっている場合には、この特例が適用されなくなることがあります。
そのため、
売却時期が決まっていないにもかかわらず、年末に急いで解体して更地の状態で年を越す
といったケースでは注意が必要です。
状況によっては、年明けに解体した方が固定資産税の面では有利になる可能性があります。
ただし、住宅用地の特例がなくなったからといって、実際に納める固定資産税が単純に「6倍」になるわけではありません。
建物自体に対する固定資産税がなくなることや、土地の課税には負担調整措置なども関係するためです。
また、建替えの場合には一定の要件を満たすことで、1月1日時点で住宅が取り壊されていても住宅用地として扱われる場合があります。
したがって、固定資産税だけを理由に解体時期を決めるのではなく、売却スケジュールとあわせて判断することが重要です。
古家を解体する前に「再建築できる土地か」確認しましょう
もう一つ注意したいのが、
「今、家が建っているから、解体しても新しい家を建てられるだろう」
とは限らないことです。
古い建物が建っている土地の中には、現在の法令や土地利用規制などを確認すると、新たな建物を建築するために検討が必要な土地があります。
たとえば、
- 建築基準法上の道路への接道状況
- 接道幅
- 市街化調整区域
- 開発許可に関する規制
- 建物が建築された当時の許可や経緯
などです。
特に市街化調整区域では、現在建っている住宅がどのような経緯で建築されたのかによって、その後の建替えや土地利用について確認が必要になる場合があります。
古家を解体した後になって、
「新しい家を建てるのが難しい土地だった」
と分かれば、土地の売却にも大きく影響します。
そのため、再建築や土地利用について確認が必要な土地では、建物を解体する前に調査することが重要です。
解体するか迷ったら「古家付き」と「更地」の両方で考える
古家付き土地を売却するときは、最初から解体すると決める必要はありません。
まずは、
①古家付き土地として売却した場合の想定価格
と
②更地にした場合の想定価格
を確認します。
さらに、
③建物の解体費用
を把握します。
たとえば、
古家付き土地としての想定売却価格が1,500万円、更地にした場合が1,700万円、解体費用が150万円であれば、更地化を検討する余地があります。
一方、
古家付き土地として1,500万円、更地にしても1,600万円、解体費用が200万円かかるのであれば、古家付きのまま売却した方が手元に残る金額が多くなる可能性があります。
もちろん、実際には売却期間や建物の状態、土地の需要なども考慮する必要があります。
だからこそ、解体費用だけを調べるのではなく、
「この土地を古家付きで売ったらいくらなのか」
「更地ならいくらなのか」
をあわせて考えることが大切です。
古家付き土地を売却するなら解体前にご相談ください
古家付き土地を売却するときに、
「不動産会社へ相談する前に、自分で古家を解体しておかなければならない」
ということはありません。
むしろ、売却が目的なのであれば、解体前に土地や建物の状況を確認した方がよい場合があります。
一度建物を解体してしまえば、元に戻すことはできません。
また、数百万円の解体費用を支払ったからといって、その金額をそのまま売却価格に上乗せできるとは限りません。
リバーフィールドでは、古家付き土地の売却について、土地の状況や法令上の制限なども確認しながら売却方法を検討しています。
特に、
- 古家付きのまま売却するか、解体してから売却するか迷っている
- 市街化調整区域にある古家を売却したい
- 再建築できる土地なのか分からない
- 解体費用をかけてから売却して損をしないか確認したい
といった場合には、建物を解体する前に確認することが重要です。
古家付き土地の売却を具体的に検討されている方は、建物を解体してしまう前にご相談ください。
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