「平塚市にある農地を売りたい」
「親から相続した畑や田んぼを使っていないので手放したい」
「農業をする予定がなく、草刈りなどの管理が負担になっている」
「市街化調整区域にある農地なので、売却できるのかわからない」
「農地のままではなく、資材置場や車両置場などとして売却できないだろうか」
このようなお悩みはありませんか。
農地は一般的な宅地とは異なり、所有者と買主の合意だけで自由に売買できるとは限りません。
農地を農地のまま売買する場合には、原則として農地法第3条の許可が必要です。
また、農地を住宅、駐車場、資材置場、車両置場など農地以外の用途で利用する場合には、農地転用の手続きが必要になります。
さらに、市街化調整区域や農振農用地など、その土地が指定されている区域によっても検討事項は変わります。
しかし、
「農地だから売れない」
「市街化調整区域だから売れない」
と最初から判断する必要はありません。
農地として農業を行う方へ売却する方法もありますし、土地の条件によっては農地転用を前提として、農地以外の用途で利用する方へ売却できる可能性もあります。
重要なのは、いきなり売出価格を決めて買主を探すことではありません。
まずその土地を調査して、「誰が、どのような目的で購入できる土地なのか」を整理することです。
この記事では、平塚市で農地を売りたい・手放したい方に向けて、土地の調査から売却方法の検討、行政への確認、買主探し、農地法等の手続き、売買完了までの流れを順番に解説します。
農地売却ならリバーフィールドにご相談ください
目次 非表示
- 平塚市で農地を売却するためのロードマップ
- STEP1｜まずは農地の状況を調べる
- STEP2｜農地のまま売るか、農地転用を前提として売るか考える
- STEP3｜平塚市で農地売却を検討するときの主な行政相談先
- STEP4｜調査結果から「誰に売る土地なのか」を考える
- STEP5｜土地の利用方法に合った買主を探す
- STEP6｜売買契約・農地法等の手続きを行う
- STEP7｜決済・所有権移転・土地の引渡し
- 相続した平塚市の農地を売りたい・手放したい場合
- 平塚市の市街化調整区域にある農地でも売却できる？
- 平塚市の農地を資材置場・車両置場として売却できる？
- 「現況有姿で買えば自由に使える」とは限りません
- 平塚市の農地売却でよくある質問
- 平塚市で農地を売るなら「売り出す前の調査」が重要です
- 平塚市の農地・市街化調整区域の売却についてご相談ください
平塚市で農地を売却するためのロードマップ
平塚市の農地を売却する場合、おおむね次のような順番で検討します。
以下、順番に解説します。
STEP1｜まずは農地の状況を調べる
最初に行いたいのが、その農地についての調査です。
同じ平塚市内にある「畑」や「田」であっても、土地によって売却方法や利用できる可能性は大きく異なります。
例えば、次のような事項を確認します。
- 市街化区域か市街化調整区域か
- 農業振興地域・農用地区域に入っているか
- 農地としてどのように区分される土地か
- 登記簿上の地目と現在の利用状況
- 前面道路の種類・幅員
- 土地の形状や高低差
- 周辺の土地利用状況
- 雨水等の排水先
- 上下水道の状況
- 災害に関する区域指定
- 過去の農地転用や開発許可等の履歴
- 既存建物がある場合は、その建物の許可・建築履歴
特に重要なのが、市街化区域と市街化調整区域のどちらにある農地なのかという点です。
平塚市では、市街化区域内の農地転用については農業委員会への届出、市街化調整区域内の農地転用については原則として農地法上の許可が必要となります。
そのため、登記簿に「畑」「田」と書かれていることだけで売却可能性を判断するのではなく、その土地を取り巻く条件を総合的に調べる必要があります。
STEP2｜農地のまま売るか、農地転用を前提として売るか考える
土地についてある程度把握できたら、次に「どのように売却するか」を考えます。
大きく分けると、次の2つの方向があります。
1．農地を農地のまま売却する
農地として利用する方へ、そのまま売却する方法です。
農地について耕作目的で所有権を移転したり、賃借権等を設定したりする場合には、原則として農地法第3条による農業委員会の許可が必要です。
したがって、
「農地を売りたい」
→「買いたい人が見つかった」
→「そのまま所有権移転」
とはならない点に注意が必要です。
買主側についても、農地法上の許可要件を満たしているかを確認する必要があります。
2．農地転用を前提として売却する
もう一つが、農地を農地以外の用途で利用する買主へ売却する方法です。
例えば土地の条件によっては、
- 住宅用地
- 駐車場
- 資材置場
- 車両置場
- その他の事業用地
などとして利用できる可能性があります。
このように、農地を転用する目的で権利を移転する場合には、農地法第5条の手続きを検討することになります。
ただし、ここで非常に重要なのが、
「農地転用ができる＝買主が希望する用途で利用できる」ではない
という点です。
特に市街化調整区域では、農地法だけではなく、都市計画法上の開発・建築に関する規制についても確認する必要があります。
道路、排水、造成、条例その他の法令や行政協議が関係することもあります。
そのため、
「農地として売れるか」だけでなく、「この土地を別の用途で必要としている人へ売却できないか」
という視点から検討することも重要です。
STEP3｜平塚市で農地売却を検討するときの主な行政相談先
農地の売却方法や利用可能性を調べていくと、行政機関への確認が必要になることがあります。
平塚市では、確認する内容によって担当部署が細かく分かれています。
農地だからといって農業委員会だけへ確認すればよいとは限りません。
予定する土地利用によっては、農水産課、開発指導課、建築指導課、土木総務課、道路管理課、下水道関係部署などとの確認が必要になります。
農地法・農地転用｜平塚市農業委員会事務局
農地そのものについて主に確認する窓口は、平塚市農業委員会事務局です。
主に、
- 農地法第3条による農地の権利移動
- 農地法第4条による農地転用
- 農地法第5条による転用目的の権利移動
- 市街化区域内の農地転用届出
- 市街化調整区域内の農地転用許可
などについて確認します。
市街化調整区域にある農地について転用を検討する場合には、具体的な土地利用計画を整理したうえで、まず農業委員会事務局へ事前相談することが重要です。
平塚市農業委員会事務局
平塚市役所 本館5階
電話：0463-21-9851
農振農用地・農振除外｜平塚市農水産課 農業政策担当・農業振興担当
農業振興地域や農用地区域、いわゆる「農振農用地」に関する確認は、平塚市農水産課が担当します。
農振農用地を農業以外の用途で利用しようとする場合には、農地転用の前提として農用地区域からの除外、いわゆる「農振除外」が必要になる場合があります。
農振除外は、希望すれば必ず認められる手続きではありません。
そのため、農地転用を前提として売却を考える場合には、早い段階で農用地区域への該当の有無を確認することが重要です。
平塚市 農水産課
農業政策担当・農業振興担当
平塚市役所 本館5階
電話：0463-35-8102／0463-35-8103
また、農業用水路への排水管接続や農業用水路に関する自費工事についても、農水産課への確認が必要になる場合があります。
市街化調整区域・開発許可｜平塚市開発指導課
市街化調整区域にある土地について重要な窓口となるのが、平塚市開発指導課です。
主に、
- 都市計画法上の開発許可
- 市街化調整区域における建築許可
- 開発事前相談
- 過去の開発許可
- 開発登録簿
- 平塚市まちづくり条例
- 市街化調整区域における土地利用
などについて確認します。
平塚市では、市街化区域で500平方メートル以上の開発行為を行う場合、市街化調整区域では規模にかかわらず開発行為を行う場合に、原則として都市計画法第29条の開発許可が必要になります。
また、市街化調整区域では、開発行為を伴わない建築であっても都市計画法第43条等による許可が必要になる場合があります。
そのため、
「市街化調整区域だから何もできない」
あるいは、
「建物を建てなければ何をしても問題ない」
と一律に判断するのではなく、具体的な土地利用計画に応じて確認することが重要です。
平塚市 開発指導課
調査指導担当・開発調整担当：0463-21-8782
開発審査担当：0463-21-8789
平塚市役所 本館6階
建築基準法上の道路・建築｜平塚市建築指導課
建物を建築できる土地として売却する場合には、平塚市建築指導課への確認が必要になることがあります。
主に、
- 建築基準法上の道路種別
- 建築確認
- 道路位置指定
- 2項道路の後退方法
- 未判定道路
- 擁壁等
について確認します。
土地が道路状の場所に接しているからといって、必ず建築基準法上の道路に接しているとは限りません。
平塚市では、一部を除く建築基準法上の道路種別を「ひらつかわくわくマップ」で確認できますが、未判定の道路や2項道路の後退方法などについては建築指導課窓口での確認が必要です。
平塚市 建築指導課
建築指導担当：0463-21-9731
建築審査担当：0463-21-9732
建築安全担当：0463-20-8860
平塚市役所 本館6階
車両出入口・道路占用・道路自費工事・水路｜平塚市土木総務課
資材置場や車両置場として土地を利用する場合に、特に重要になることがあるのが平塚市土木総務課です。
主に、
- 市道の道路幅員確認
- 車両出入口に伴う道路構造物の切下げ等
- 道路自費工事
- 道路占用
- 道路側溝への接続
- 排水施設への接続
- 水路占用
- 水路の自費工事
- 道路・水路等の境界確定
などについて確認します。
例えば、農地を大型車両の車両置場として転用できる可能性があったとしても、道路構造物の切下げや出入口について問題があれば、計画どおり利用できない場合があります。
そのため、資材置場・車両置場としての売却可能性を検討するときは、農地転用だけでなく道路関係の確認も重要です。
平塚市 土木総務課
許認可指導担当：0463-20-8863
境界管理担当：0463-20-8875
平塚市役所 本館6階
道路台帳・狭あい道路・道路の改修｜平塚市道路管理課
道路台帳や狭あい道路などについては、平塚市道路管理課が担当します。
主に、
- 道路台帳
- 市道の認定・廃止・変更
- 狭あい道路の道路後退
- 道路施設の維持管理
- 道路の改修
などについて確認します。
前面道路の認定状況や道路台帳上の情報を確認したい場合などに関係します。
平塚市 道路管理課
管理担当：0463-21-9846
維持担当：0463-21-8794
平塚市役所 本館6階
新設道路・隅切り｜平塚市道路整備課
開発等に伴う新設道路の構造協議や、市道の角地における隅切りなどについては、平塚市道路整備課が担当します。
平塚市 道路整備課
電話：0463-21-9845
平塚市役所 本館6階
汚水・宅内排水設備｜平塚市下水道経営課
公共下水道への接続や宅内排水設備については、平塚市下水道経営課が担当します。
主に、
- 公共下水道への区域外流入
- 宅内排水設備
- 排水設備工事
- 公共下水道使用料
- 受益者負担金
などについて確認します。
土地利用の内容によっては、建築や農地転用だけでなく、汚水をどのように処理するかについても事前に確認しておく必要があります。
平塚市 下水道経営課
排水設備担当：0463-21-8785
総務担当・経営担当：0463-21-8786
平塚市役所 本館6階
公共下水道・河川・排水路｜平塚市下水道整備課
公共下水道事業計画区域や公共下水道施設、河川・排水路等については、平塚市下水道整備課が担当します。
主に、
- 公共下水道事業計画区域
- 公共下水道施設の新設・改修
- 河川・排水路の計画
- 河川・排水路の新設・改良
- 河川・排水路の維持管理
などについて確認します。
農地を資材置場や車両置場などへ転用する場合、雨水排水計画が重要になることがあります。
平塚市 下水道整備課
計画担当：0463-21-8787
整備担当：0463-21-9854
維持管理担当：0463-21-9853
平塚市役所 本館6階
上水道｜神奈川県企業庁 平塚水道営業所
平塚市の上水道については、平塚市役所ではなく、神奈川県企業庁の水道関係窓口への確認が必要になります。
建築を伴う土地利用など、給水の必要がある計画については、上水道の引込み状況等も確認しておく必要があります。
平塚市の農地売却で主に確認する行政窓口一覧
| 確認事項 | 主な担当部署 |
|---|---|
| 農地法第3条・農地の売買 | 平塚市農業委員会事務局 |
| 農地法第4条・第5条、農地転用 | 平塚市農業委員会事務局 |
| 農振農用地・農振除外 | 平塚市農水産課 農業政策担当・農業振興担当 |
| 農業用水路への排水接続等 | 平塚市農水産課 |
| 市街化調整区域・開発許可 | 平塚市開発指導課 |
| 開発登録簿・過去の開発許可 | 平塚市開発指導課 |
| 平塚市まちづくり条例 | 平塚市開発指導課 |
| 建築基準法上の道路種別 | 平塚市建築指導課 |
| 建築確認・道路位置指定等 | 平塚市建築指導課 |
| 車両出入口・道路自費工事・道路占用 | 平塚市土木総務課 |
| 道路・水路等の境界 | 平塚市土木総務課 |
| 水路占用・排水施設への接続 | 平塚市土木総務課 |
| 道路台帳・狭あい道路 | 平塚市道路管理課 |
| 新設道路・隅切り | 平塚市道路整備課 |
| 宅内排水設備・公共下水道への区域外流入 | 平塚市下水道経営課 |
| 公共下水道事業計画区域・施設改修 | 平塚市下水道整備課 |
| 河川・排水路 | 平塚市下水道整備課 |
| 上水道 | 神奈川県企業庁の水道関係窓口 |
なお、すべての農地について、これらすべての部署へ相談する必要があるわけではありません。
土地の場所、現在の状況、買主が予定する利用方法を整理したうえで、必要な部署を選んで確認することが重要です。
STEP4｜調査結果から「誰に売る土地なのか」を考える
ここまでの調査結果をもとに、その土地を誰に売るのかを考えます。
農地売却では非常に重要なポイントです。
農地として利用するのに適している土地
引き続き農地として利用する農業者等への売却を検討します。
農地としての使いやすさ、面積、形状、周辺農地との関係などが重要になります。
住宅等への利用可能性が考えられる土地
住宅用地等として購入を検討する方が買主候補になる可能性があります。
ただし、特に市街化調整区域の場合には、農地転用とは別に建築可能性について確認する必要があります。
資材置場・車両置場に適している土地
建設会社、土木会社、運送会社などが買主候補になる可能性があります。
この場合には、
- 面積
- 土地の形状
- 前面道路の幅員
- 大型車両の進入可能性
- 車両出入口
- 土地の高低差
- 周辺住宅等の状況
- 排水
- 幹線道路等へのアクセス
なども重要になります。
つまり、
土地を調査する
↓
利用可能性を整理する
↓
その用途で土地を必要としている買主を考える
という順番です。
STEP5｜土地の利用方法に合った買主を探す
売却の方向性が決まったら、実際に買主を探します。
農地の場合、
「農地として使いたい人」
と、
「農地を転用して別の用途に使いたい人」
では、土地を探す目的がまったく異なります。
そのため、単純に不動産情報サイトへ掲載するだけではなく、その土地を必要としている可能性がある買主へ情報を届けるという方法も考えられます。
例えば資材置場や車両置場として利用できる可能性がある土地であれば、建設会社、土木会社、運送会社など、実際に事業用地を探している事業者が買主候補となる可能性があります。
「とりあえず売りに出す」のではなく、「誰に売る土地なのか」を考えてから売却活動を行うことが重要です。
STEP6｜売買契約・農地法等の手続きを行う
買主が見つかったら、売買条件を調整して契約へ進みます。
ただし、農地の場合には通常の宅地売買とは異なり、農地法等の許可・届出が関係します。
農地として売買する場合
原則として農地法第3条の許可を検討します。
転用目的で売買する場合
農地法第5条の手続きを検討します。
さらに、市街化調整区域で建築等を伴う場合には、都市計画法上の許可等が関係する場合があります。
そのため、売買契約についても、
- 必要な許可が取得できなかった場合
- 買主が予定する用途で利用できなかった場合
- 許可取得までに時間を要する場合
などを考慮して契約条件を検討することが重要です。
農地や市街化調整区域では、買主の予定用途を確認しないまま通常の土地売買と同じ感覚で契約を進めないことが大切です。
STEP7｜決済・所有権移転・土地の引渡し
必要な許可等を取得し、売買契約上の条件が整ったら、売買代金の決済、所有権移転登記、土地の引渡しへ進みます。
これで農地の売却は完了となります。
なお、農地転用の許可を受けただけで登記上の地目が自動的に変わるわけではありません。
実際に転用工事等が完了した後、土地の現況に応じて地目変更登記を行うことになります。
相続した平塚市の農地を売りたい・手放したい場合
平塚市にある農地を相続したものの、
「自分は農業をしていない」
「今後も耕作する予定がない」
「草刈りなどの管理が大変」
「遠方に住んでいるため管理できない」
「子どもへさらに相続させたくない」
といった理由から、農地を手放したいという方もいらっしゃると思います。
相続した農地についても、まずはその土地について調査することが重要です。
相続した土地だからといって、必ず農地としてしか売却できないわけではありません。
一方で、農振農用地や農地区分、市街化調整区域等の規制によって、希望する用途への転用が難しい場合もあります。
そのため、
「いくらで売れるか」だけではなく、「誰が何のために購入できる土地なのか」を調べることが重要です。
平塚市の市街化調整区域にある農地でも売却できる？
市街化調整区域にあるからといって、土地の売買そのものが一律に禁止されているわけではありません。
ただし、市街化調整区域は市街化を抑制する区域であり、特に建築を伴う土地利用には制限があります。
そのため、市街化調整区域にある農地を売却する場合には、土地に応じて、
- 過去の開発許可
- 既存建物の建築・許可履歴
- 建築できる用途
- 接道
- 農地転用
- 農振農用地
- 造成・擁壁
- 排水
- 上下水道
- 災害に関する区域指定
などを確認します。
したがって、
「市街化調整区域だから売れない」
と判断する前に、その土地について個別に調査することをおすすめします。
平塚市の農地を資材置場・車両置場として売却できる？
土地によっては、農地を資材置場や車両置場などの事業用地として利用できる可能性があります。
建設会社、土木会社、運送会社などでは、一定規模の土地を資材や車両の保管場所として探している場合があります。
そのため、農地としての売却だけでなく、資材置場・車両置場としての可能性を検討することも売却方法の一つです。
ただし、
「建物を建てないから市街化調整区域でも自由に利用できる」
「砕石を敷くだけだから農地転用にはならない」
というわけではありません。
農地を資材置場や車両置場として利用するのであれば、農地転用について検討する必要があります。
さらに実際の計画では、
- 農地区分
- 農振農用地への該当
- 土地の面積・形状
- 前面道路
- 大型車両の進入
- 車両出入口
- 雨水排水
- 周辺農地への影響
- 周辺住宅への影響
- 造成方法
- 使用する車両
- 土地利用計画
などについて確認が必要になる場合があります。
資材置場・車両置場では「前面道路」と「出入口」も重要
資材置場や車両置場を検討するとき、農地転用の可否だけでなく、実際に使用する車両が土地まで進入できるのかという点も重要です。
例えば大型車両を駐車する計画であれば、
「前面道路を通行できるのか」
「敷地へ安全に出入りできるのか」
「出入口部分の道路構造物に問題がないか」
「車両出入口を設けるための道路自費工事等が必要にならないか」
といった点も確認する必要があります。
平塚市では、車両出入口に伴う道路構造物の切下げ、道路自費工事、道路占用などについて土木総務課が関係します。
農地転用が可能であっても、予定する事業に適した土地とは限りません。
そのため、資材置場や車両置場として売却する場合には、農地法上の問題だけではなく、実際の事業用地として利用できるかという視点から土地を見ることが重要です。
「現況有姿で買えば自由に使える」とは限りません
市街化調整区域の土地を売買する際には、購入後の利用目的について特に注意が必要です。
土地を購入したからといって、その土地を買主が希望する用途で自由に利用できるとは限りません。
特に建築を予定している場合には、市街化調整区域における都市計画法上の制限を確認する必要があります。
そのため売主側としても、
「買主が何に使うのか」
を確認することが重要です。
単に土地を売却できればよいというだけでなく、買主の予定用途が法令上実現できるかを確認したうえで取引を進めることで、売買後のトラブル防止にもつながります。
平塚市の農地売却でよくある質問
農地は誰にでも売却できますか？
農地のまま利用する目的で売却する場合には、農地法第3条の許可について検討する必要があります。
一方、農地転用を伴う売買では、農地法第5条の手続きを行い、農地以外の用途で利用する方へ売却できる場合があります。
土地の区域、農地区分、予定用途などによって異なるため、個別の確認が必要です。
市街化調整区域でも売却できますか？
市街化調整区域だからという理由だけで、土地の売買そのものが禁止されるわけではありません。
ただし、購入後の土地利用について制限があるため、買主が予定する用途を実現できるか確認することが重要です。
農振農用地でも売却できますか？
農地として売買する場合と、農地以外の用途への転用を検討する場合とでは考え方が異なります。
農用地区域内の農地を農業以外の用途で利用する場合には、農振除外が必要となる場合があり、除外には要件があります。
相続した農地でも売却できますか？
売却することは可能です。
ただし、相続登記の状況や農地法上の手続き、土地の利用可能性などを確認する必要があります。
資材置場や車両置場として売却できますか？
土地によっては可能性があります。
ただし、農地転用の可否だけではなく、農地区分、農振農用地、道路、出入口、排水、造成、周辺状況などについて総合的な確認が必要です。
買主が決まっていなくても相談できますか？
買主が決まる前の段階から相談することができます。
むしろ農地や市街化調整区域では、買主を探す前に土地について調査し、「どのような買主を探すべき土地なのか」を整理することが重要になる場合があります。
平塚市で農地を売るなら「売り出す前の調査」が重要です
農地を売却するとき、
「とりあえず査定して、不動産情報サイトへ掲載する」
だけが売却方法ではありません。
特に農地や市街化調整区域の土地では、
土地について調査する
↓
どのような利用可能性があるのか整理する
↓
誰が買主候補になるのか考える
↓
その買主へ向けて売却活動を行う
という順番が重要です。
土地の利用可能性が分からなければ、買主側も購入後に目的を実現できるか判断できません。
反対に、
「農地として売る土地なのか」
「農地転用を前提とした売却も検討できるのか」
「資材置場・車両置場などの事業用地として検討できるのか」
「建築を伴う利用を検討できる土地なのか」
などを整理できれば、想定する買主も変わります。
平塚市の農地・市街化調整区域の売却についてご相談ください
リバーフィールドでは、平塚市をはじめ神奈川県内の農地や市街化調整区域などの不動産についてご相談を承っています。
当社では不動産会社と行政書士事務所を運営しているため、単に不動産として売り出すだけではなく、必要に応じて農地転用や開発許可などの許認可も含めて土地の利用可能性を検討したうえで、売却方法を考えることができます。
例えば、
- 平塚市にある農地を売りたい
- 相続した畑・田んぼを手放したい
- 市街化調整区域なので売れるのかわからない
- 農地のまま売るべきか、転用を検討すべきかわからない
- 資材置場や車両置場として売却できないか調べたい
- 他の不動産会社から売却が難しいと言われた
- 買主が決まっていない段階から相談したい
といった段階でもご相談いただけます。
農地や市街化調整区域の土地は、一筆ごとに条件が異なります。
「農地だから売れない」「市街化調整区域だから売れない」と判断する前に、まずはその土地にどのような利用可能性があり、誰が買主になり得るのかを調べるところから始めてみてください。
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