「神奈川県の市街化調整区域にある分家住宅を売却したい」
「親が建てた分家住宅を相続したものの、自分では住まないので売却したい」
「不動産会社に相談したところ、市街化調整区域なので売却が難しいと言われた」
このようなご相談があります。
神奈川県内の市街化調整区域にある分家住宅であっても、不動産として売買すること自体が直ちに禁止されているわけではありません。
ただし、ここで注意しなければならないのが、「不動産として売買できること」と「購入した第三者がそのまま住宅として利用できること」は別の問題だということです。
分家住宅は、一般的な中古住宅とは異なり、建築した人の親族関係や土地の所有経緯など、一定の要件を満たすことを前提として市街化調整区域内で建築が認められている場合があります。
そのため、第三者へ売却する場合には、建築時の許可内容や都市計画法上の取扱いなどを確認したうえで売却を進めることが重要です。
この記事では、神奈川県内の市街化調整区域にある分家住宅を売却する際の基本的な考え方と、売却前に確認しておきたいポイントについて解説します。
市街化調整区域における分家住宅や用途変更の取扱いは、建築された時期や許可内容、所在地を管轄する自治体等によって異なります。本記事は一般的な考え方を解説するものであり、個別の物件について売却や用途変更の可否を保証するものではありません。
市街化調整区域の「分家住宅」とは？
市街化調整区域とは、都市計画法上「市街化を抑制すべき区域」とされている区域です。
そのため、市街化区域のように自由に住宅を建築できるわけではなく、原則として建築や開発が制限されています。
もっとも、市街化調整区域だからといって一切住宅を建築できないわけではありません。
一定の要件を満たす場合には、例外的に住宅の建築が認められる制度があります。
その一つが、いわゆる「分家住宅」です。
神奈川県の開発審査会提案基準では、農家等世帯の構成員が、その世帯から分家するために必要となる住宅について一定の基準が設けられています。
例えば、土地についても、単に市街化調整区域内の安い土地を購入して住宅を建てればよいというものではなく、本家が一定の時期から所有していた土地を相続・贈与・使用貸借する場合など、要件が定められています。
つまり分家住宅は、「その土地に誰でも建てられる住宅」というより、一定の人的・土地的な要件を満たした人について建築が認められた住宅と考えると分かりやすいでしょう。
分家住宅でも売却すること自体はできる
「分家住宅は売却できない」と思われることがありますが、分家住宅であることを理由として、不動産の所有権を第三者へ移転すること自体が一律に禁止されているわけではありません。
問題となりやすいのは、売却後に買主がその建物を適法に住宅として利用できるのかという点です。
例えば、もともと特定の人の属性を前提として建築が認められた住宅について、その人とは関係のない第三者が購入して居住する場合には、都市計画法上の「用途変更」として取り扱われることがあります。
そのため、
「所有権を買主へ移転できる」＝「買主が問題なく住宅として利用できる」
とは限りません。
神奈川県で分家住宅の売却を検討するときには、この違いを理解しておくことが重要です。
なぜ分家住宅は一般的な中古住宅と同じように売却できないことがあるのか？
一般的な市街化区域の中古住宅であれば、建物や土地に特別な問題がなければ、売主から買主へ所有権を移転し、買主がそのまま住宅として利用することが通常です。
一方、市街化調整区域では、そもそも建築行為等が制限されています。
分家住宅についても、市街化調整区域で自由に建築されたものではなく、一定の要件を満たしたことによって建築が認められている場合があります。
そのため、建築した人から第三者へ所有者や利用者が変わることで、当初の許可の前提となっていた条件が変わってしまう可能性があります。
実際に神奈川県の用途変更に関する基準では、建築しようとする人の「属性」に基づいて許可を受けた自己居住住宅等を、相続人以外の第三者へ譲渡する場合について基準が設けられています。
したがって、分家住宅を売却する際には、
- どのような経緯で建築された住宅なのか
- どのような許可を受けているのか
- 誰の属性を前提として建築されたのか
- 現在の所有者・居住者は誰なのか
- 第三者へ売却した場合にどのような手続が必要になるのか
といった点を確認する必要があります。
分家住宅を第三者へ売却するときは「用途変更」を確認する
分家住宅の売却で重要になるのが、都市計画法上の「用途変更」です。
ここでいう用途変更は、単に「住宅を店舗に変える」といった建物用途の変更だけを意味するとは限りません。
市街化調整区域において、建築した人の属性を前提として許可等を受けた建築物を第三者へ譲渡することについても、用途変更として取り扱われる場合があります。
そのため、分家住宅を第三者へ売却するときには、対象となる住宅について用途変更の許可等が必要になるのかを確認することが重要です。
ただし、「分家住宅を第三者へ売却する場合は必ず用途変更許可が必要」と一律に判断することも適切ではありません。
建築された時期、当初の許可内容、居住実績、売却に至った事情、買主の属性、所在地を管轄する自治体の基準などによって取扱いが異なるためです。
例えば、神奈川県の提案基準では、属性に基づく許可を受けた住宅等を相続人以外へ譲渡する場合や、その住宅を第三者が自己居住用住宅として利用する場合などについて、それぞれ一定の要件が定められています。
また、神奈川県内であっても、物件所在地を管轄する自治体によって独自の基準や取扱いが設けられている場合があります。
したがって、インターネット上の一般的な情報だけで判断するのではなく、対象物件の所在地と許可履歴を確認したうえで個別に判断することが大切です。
神奈川県で分家住宅を売る前に調べたい5つのこと
神奈川県内で分家住宅の売却を検討している場合、いきなり不動産ポータルサイトなどへ掲載して買主を募集するのではなく、まず対象物件について調査することをおすすめします。
特に確認したいのが、次の5点です。
1．本当に「分家住宅」として建築された建物なのか
最初に確認したいのは、その住宅がどのような根拠によって建築されたのかという点です。
所有者自身が「親から分けてもらった土地に建てたから分家住宅だ」と認識していても、都市計画法上どのような取扱いで建築されたのかは別途確認する必要があります。
反対に、相続した所有者自身が建築当時の事情を知らず、調査して初めて分家住宅として許可された建物だったことが分かるケースも考えられます。
まずは建築時の資料や行政庁に残っている許可関係資料などから、建築の経緯を確認します。
2．建築時にどのような許可を受けているのか
次に重要なのが許可履歴です。
市街化調整区域の建物については、
「いつ建築されたのか」
「どのような根拠で建築が認められたのか」
「誰を申請者として許可されたのか」
「許可時にどのような条件が付されていたのか」
などを確認します。
分家住宅の売却では、現在の建物だけを見るのではなく、建築されたときまで遡って調査することが重要です。
3．現在の所有者・居住者と当初許可を受けた人との関係
分家住宅では「誰が建築したのか」「誰が居住してきたのか」も重要です。
例えば、
- 当初許可を受けた本人が現在も居住している
- 本人は死亡し、その子が相続して居住している
- 相続したものの現在は空き家になっている
- すでに当初の許可を受けた人とは異なる人が利用している
など、状況は物件によって異なります。
用途変更等の検討では居住実績等が要件になる場合があるため、所有権だけでなく過去から現在までの利用状況についても整理しておく必要があります。
4．第三者が購入した場合でも住宅として利用できるのか
不動産売却という観点では、ここが非常に重要です。
買主が見つかったとしても、その買主が住宅として利用できなければ、予定していた取引を進められない可能性があります。
そのため、売却活動を始める前の段階で、
「第三者へ売却した場合、買主が住宅として利用するためにどのような条件や手続が必要なのか」
を確認しておくことが重要です。
5．用途変更等が必要な場合、その要件を満たす可能性があるのか
用途変更等が必要になる場合には、その許可等の要件についても確認します。
例えば、居住・利用実績、売却することになった事情、買主側の要件などが関係する場合があります。
この部分は神奈川県内でも自治体や物件によって判断が異なる可能性があるため、対象物件を特定したうえで確認する必要があります。
「市街化調整区域だから売れない」と決めつける必要はありません
神奈川県内の市街化調整区域にある分家住宅について、
「市街化調整区域だから売れません」
「分家住宅だから第三者には売れません」
と考えてしまう方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、市街化調整区域にあることや分家住宅であることだけを理由として、直ちに売却できないと判断する必要はありません。
重要なのは、その住宅がどのような経緯で建築され、どのような許可を受け、第三者が取得した場合にどのような取扱いになるのかを調べることです。
調査した結果、一定の手続を行うことで第三者による住宅利用が可能となる場合も考えられます。
一方で、希望する買主への売却が難しいケースもあります。
だからこそ、一般的な中古住宅と同じように売却価格だけを査定するのではなく、都市計画法上の取扱いまで確認したうえで、どのような売却方法が考えられるのかを検討することが大切です。
分家住宅を相続した場合も売却前の調査が重要です
神奈川県で分家住宅の売却を検討するきっかけの一つとして考えられるのが相続です。
例えば、親が分家住宅として建築して長年住んでいた住宅を子が相続したものの、
「すでに自宅を所有しているので住む予定がない」
「遠方に住んでいるため管理できない」
「空き家のまま維持するのが大変なので売却したい」
というケースです。
相続によって所有権を取得したからといって、その後、一般的な中古住宅とまったく同じ条件で誰にでも売却できるとは限りません。
相続人から第三者へ売却する際には、当初の建築経緯や居住実績、都市計画法上の取扱いなどを確認する必要があります。
特に、親が何十年も前に建築した住宅の場合、相続人自身が当時の許可内容を把握していないことも珍しくありません。
そのため、相続した分家住宅を売却するときには、査定と同時に許可履歴等を調査することが重要です。
買主を探す前に許認可を確認した方がよい理由
分家住宅については、「まず買主を探して、見つかってから許認可を調べればよい」と考える方法はあまりおすすめできません。
例えば、
- 分家住宅を中古住宅として売り出す
- 購入希望者が現れる
- 売買条件について合意する
- その後、許可履歴を調査する
- 買主が予定していた利用方法では問題があることが判明する
という流れになると、それまで進めてきた売買交渉を見直さなければならない可能性があります。
また、都市計画法上の取扱いは、不動産の価値や買主となり得る人の範囲にも関係します。
そのため、分家住宅を売却するときには、
物件調査
↓
建築・許可履歴の確認
↓
第三者利用についての確認
↓
必要に応じて行政庁との事前相談
↓
売却方法・売出価格の検討
↓
買主募集
という順番で検討することが理想的です。
もちろん、すべての物件で同じ調査や手続が必要になるわけではありません。
しかし、少なくとも「一般的な中古住宅と同じように売却して問題ない物件なのか」は、販売活動の初期段階で確認しておいた方がよいでしょう。
神奈川県の分家住宅売却は「不動産」と「許認可」の両方から考える
神奈川県内の分家住宅の売却では、不動産としての価格や販売方法だけではなく、都市計画法上の許可内容や第三者による利用の可否などを確認することが重要です。
反対に、許認可だけを確認すれば売却できるわけでもありません。
許認可上の問題を整理したうえで、
- どのような買主が考えられるのか
- いくらで売却するのか
- どのような条件で販売するのか
- どのような情報を買主へ説明するのか
といった不動産取引としての検討も必要になります。
リバーフィールドでは、神奈川県を中心に不動産会社と行政書士事務所の両方を運営しており、農地や市街化調整区域など、許認可が関係する不動産を取り扱っています。
分家住宅についても、単に「売れる・売れない」と判断するのではなく、対象物件の状況を確認し、必要に応じて許認可上の問題を整理したうえで、どのような売却方法が考えられるのかを検討します。
神奈川県で分家住宅の売却を検討している方へ
神奈川県内で、
「市街化調整区域にある分家住宅を売りたい」
「親から相続した分家住宅を売却したい」
「不動産会社に相談したものの、市街化調整区域なので難しいと言われた」
「自宅がそもそも分家住宅なのか分からない」
「第三者へ売却しても問題ないのか確認してから売りたい」
といったことでお困りでしたら、ご相談ください。
分家住宅は、一般的な中古住宅とは異なり、建築された経緯や許可内容を確認することが重要な不動産です。
リバーフィールドでは、神奈川県内の分家住宅・市街化調整区域の不動産について、不動産売却だけでなく、必要に応じて都市計画法上の許認可についても確認しながら売却方法を検討します。
まだ買主が決まっていない段階からご相談いただけます。
分家住宅だからと最初から売却を諦めるのではなく、まずは対象物件について「どのような経緯で建築された住宅なのか」「第三者へ売却する場合に何を確認する必要があるのか」を整理することから始めることをおすすめします。
神奈川県の分家住宅・市街化調整区域の不動産売却について相談する
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