「築50年以上の古い家でも売却できるのだろうか」
「建物が老朽化しているので、解体しなければ売れないのではないか」
「親から相続した古い実家を、できるだけ費用をかけずに手放したい」
このようなお悩みをお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
結論からいうと、築40年・50年以上の古い空き家でも、売却できる可能性は十分にあります。
建物の築年数が古いからといって、必ずしも売却できないわけではありません。建物の状態や土地の条件、売却方法によっては、古い建物を残したまま売却することも可能です。
一方で、建物の老朽化が著しい場合や、土地に法的な制限がある場合には、売却が難しくなることもあります。
この記事では、古い空き家の売却方法や売れにくいケース、売却前に確認しておきたい注意点について、不動産実務の観点から解説します。
古い空き家でも売却できる？
古い空き家の売却を検討する際、まず気になるのは「これほど古い家でも売れるのか」という点ではないでしょうか。
実際には、築年数だけで売却の可否が決まるわけではありません。
築40年・50年以上の空き家でも売却は可能
築40年や50年以上が経過した木造住宅でも、売却することは可能です。
例えば、建物が古くても適切に維持管理されており、購入後も住宅として利用できる状態であれば、中古住宅として購入を希望する人が見つかる可能性があります。
また、建物を取り壊して新しい住宅を建てたい人が、土地を目的として購入することも考えられます。
そのため、建物が古いという理由だけで、売却を諦める必要はありません。
ただし、築年数が古い住宅は、比較的新しい住宅と比べて建物の評価が低くなりやすく、購入希望者が限られる場合もあります。
重要なのは、築年数だけで判断せず、建物の状態と土地の条件を総合的に確認することです。
古い建物の価値はどのように評価される？
一般的に、木造住宅は築年数が経過するにつれて建物の評価が低くなる傾向があります。
国土交通省も、中古戸建て住宅の取引市場では、築20〜25年程度で建物の市場価値を一律にゼロとみなす慣行があったことを指摘しています。
ただし、これは築20〜25年を超えた住宅に価値がないという意味ではありません。
建物の維持管理状況や修繕履歴、構造部分の状態などによっては、築年数が古くても建物としての価値が認められる場合があります。
また、建物の市場評価が低い場合でも、土地に価値があれば不動産全体として売却できる可能性があります。
なお、税務上の法定耐用年数と、不動産市場における建物の価値は別のものです。
木造住宅の法定耐用年数が22年だからといって、築22年を超えた住宅の価値が必ずゼロになるわけではありません。
建物よりも土地の条件が重要になる場合もある
古い空き家の売却では、建物そのものよりも土地の条件が重要になる場合があります。
例えば、建物が著しく老朽化していても、駅に近い住宅地や生活利便性の高い地域に所在していれば、土地としての需要が期待できます。
反対に、建物が比較的良好な状態でも、土地の利用に大きな制限がある場合には、売却が難しくなることがあります。
土地の評価に影響する主な条件としては、次のようなものがあります。
- 所在地や周辺環境
- 土地の面積や形状
- 前面道路の幅員や接道状況
- 建物の建築・再建築に関する制限
- 都市計画法などによる土地利用の制限
古い空き家を売却する際には、建物の築年数だけでなく、その土地を購入者がどのように利用できるかという視点も大切です。
古い空き家を売却する4つの方法
古い空き家を売却する方法は、一つではありません。
建物の状態や土地の条件、売却までにかけられる時間などに応じて、適切な方法を検討することが重要です。
建物付きのまま仲介で売却する
一つ目は、古い建物を残したまま、不動産会社の仲介によって買主を探す方法です。
この方法では、不動産会社が購入希望者を募集し、売買契約の成立を目指します。
購入希望者としては、古い住宅をリフォームして利用したい人や、建物を解体して新築住宅を建てたい人などが考えられます。
仲介による売却では、幅広い購入希望者を募集できるため、条件によっては不動産会社による直接買取よりも高い価格で売却できる可能性があります。
一方で、購入希望者が見つかるまでに時間がかかる場合があります。
また、建物の状態によっては、購入希望者から修繕や解体を求められることもあります。
不動産会社に直接買い取ってもらう
二つ目は、不動産会社に古い空き家を直接買い取ってもらう方法です。
不動産会社による買取では、一般の購入希望者を探す必要がないため、条件がまとまれば比較的短期間で売却できる可能性があります。
また、不動産会社によっては、老朽化した建物や家財道具が残っている空き家についても、現状のまま買取に対応している場合があります。
ただし、買取価格は、購入後の修繕費用や解体費用、再販売に必要な経費などを考慮して決定されるため、一般的には仲介による売却よりも低くなる傾向があります。
売却価格を優先するのか、売却までの期間や手間の少なさを優先するのかによって、適切な方法は異なります。
建物を解体して更地として売却する
三つ目は、古い建物を解体し、更地にしてから売却する方法です。
建物の老朽化が著しく、住宅としての利用が難しい場合には、更地にすることで購入希望者が土地を利用しやすくなる可能性があります。
特に、新築住宅用地としての需要がある地域では、更地であることが売却に有利に働く場合があります。
一方で、建物の解体には費用がかかります。
また、土地の条件によっては、建物を解体しても新しい建物を建築できない場合があります。
そのため、売却するために必ず解体が必要だと考えるのは適切ではありません。
解体する前に、土地の利用条件や解体後の売却見込みを確認することをおすすめします。
必要に応じて修繕・リフォームして売却する
四つ目は、古い建物を修繕・リフォームしてから売却する方法です。
例えば、雨漏りや設備の故障などを修繕することで、住宅として利用しやすくなり、購入希望者が見つかりやすくなる場合があります。
ただし、リフォームにかけた費用を、そのまま売却価格に上乗せできるとは限りません。
購入希望者によっては、自分の好みに合わせてリフォームしたいと考えている場合もあります。
そのため、売却前に大規模なリフォームを行うことが、必ずしも有利になるわけではありません。
まずは現状のままで売却できるかを確認し、必要に応じて修繕を検討することが大切です。
古い空き家が売れにくいケース
古い空き家でも売却できる可能性はありますが、建物や土地の条件によっては、購入希望者が見つかりにくい場合があります。
ここでは、代表的なケースを紹介します。
建物の老朽化が著しい
建物の老朽化が著しい場合、売却が難しくなることがあります。
例えば、屋根や外壁が大きく損傷している場合や、建物の傾き、雨漏り、シロアリ被害などが発生している場合です。
こうした建物は、購入後に多額の修繕費用が必要となる可能性があるため、購入希望者が限られることがあります。
また、建物の状態によっては、住宅としての利用が難しく、解体を前提とした購入しか見込めない場合もあります。
ただし、建物が老朽化しているからといって、必ずしも売却できないわけではありません。
土地としての需要があれば、建物の状態が悪くても売却できる可能性があります。
再建築ができない土地に建っている
古い空き家の売却では、建物の老朽化だけでなく、再建築の可否も重要です。
建築基準法では、原則として建築物の敷地は、同法上の道路に2メートル以上接していなければなりません。
そのため、道路との接道条件などを満たしていない土地では、既存の建物を解体しても、新たな建物を建築できない場合があります。
このような土地は、一般に「再建築不可物件」と呼ばれています。
再建築ができない土地は、購入後の利用方法が制限されるため、通常の住宅用地と比べて売却が難しくなる傾向があります。
ただし、再建築の可否は、接している道路の種類や敷地の状況、例外的な許可制度の適用可能性などによって異なります。
見た目だけで判断せず、建築基準法上の道路や接道状況を確認することが重要です。
市街化調整区域などの法的制限がある
市街化調整区域に所在する古い空き家も、売却に注意が必要です。
市街化調整区域は、都市計画法により市街化を抑制する区域として定められており、建築や開発行為などに一定の制限があります。
既存の住宅が建っていても、建替えや用途変更などを自由に行えるとは限りません。
また、建物が建築された経緯や過去の許可内容によって、利用できる範囲が異なる場合もあります。
そのため、市街化調整区域の古い空き家を売却する際には、建物の状態だけでなく、土地と建物の法的な利用条件を確認することが重要です。
立地条件や土地の形状が悪い
古い空き家が売れにくい理由として、立地条件や土地の形状も挙げられます。
例えば、公共交通機関から遠く、周辺に住宅需要が少ない地域では、購入希望者が限られる場合があります。
また、土地が極端に細長い場合や、不整形で建物の配置が難しい場合、道路との高低差が大きい場合なども、利用上の制約となることがあります。
ただし、住宅用地としての需要が少なくても、立地や法的制限によっては、別の用途での利用が考えられる場合もあります。
そのため、一般的な住宅として売れにくい土地であっても、利用可能性を確認する価値はあります。
古い空き家を売却するときの注意点
古い空き家の売却では、売却活動を始める前に確認しておきたいことがあります。
特に、解体やリフォームなどの費用をかける前に、以下の点を確認することをおすすめします。
売却前に安易に解体しない
古い空き家を売却する際、建物を解体して更地にした方が売れやすいと考える方もいらっしゃいます。
確かに、更地にすることで購入希望者が土地を利用しやすくなる場合があります。
しかし、必ずしも解体した方がよいとは限りません。
例えば、建物がまだ利用できる状態であれば、中古住宅として売却できる可能性があります。
また、再建築ができない土地の場合、建物を解体することで、かえって不動産の利用価値が低下してしまうことも考えられます。
さらに、住宅を取り壊すことで、土地の固定資産税に適用されていた住宅用地の特例が受けられなくなる場合もあります。
そのため、解体するかどうかは、土地の条件や売却見込み、解体費用などを確認したうえで判断することが重要です。
リフォーム費用を回収できるとは限らない
古い空き家を売却する前に、リフォームを検討する方もいらっしゃると思います。
しかし、売却を目的としたリフォームでは、費用対効果を慎重に検討する必要があります。
例えば、300万円をかけてリフォームしたからといって、売却価格が300万円高くなるとは限りません。
建物の状態や地域の不動産需要によっては、リフォーム費用を十分に回収できない場合もあります。
また、購入希望者が自分でリフォームすることを希望している場合には、売主が事前にリフォームする必要がないこともあります。
売却前のリフォームは、購入希望者の需要や売却価格への影響を確認したうえで検討することをおすすめします。
建物の不具合や過去の修繕履歴を確認する
古い空き家では、建物の不具合についても注意が必要です。
例えば、雨漏りやシロアリ被害、給排水設備の故障などがある場合には、その内容を把握しておくことが重要です。
売却後に、契約内容に適合しない不具合が見つかった場合、契約不適合責任が問題となることがあります。
そのため、把握している不具合については、売却前に不動産会社へ正確に伝えることが大切です。
また、過去に屋根の修繕や設備交換などを行っている場合には、その履歴を確認しておくと、建物の状態を説明する際に役立ちます。
必要に応じて、建物状況調査（インスペクション）の実施を検討することも一つの方法です。
相続登記や境界などの問題を確認する
親から相続した古い空き家の場合、相続登記が完了していないことがあります。
相続登記が未了であっても売却に向けた相談や準備は可能ですが、通常、買主へ所有権を移転するまでには、必要な相続登記を完了させる必要があります。
なお、2024年4月1日から相続登記が義務化されており、原則として、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。
また、古い土地では、隣地との境界が不明確になっている場合もあります。
境界標が見当たらない場合や、登記されている面積と実際の土地の状況に違いがある場合には、売却にあたって調査や測量が必要になることもあります。
ただし、すべての売却で確定測量が必要になるわけではありません。
土地の状況や買主との契約条件に応じて判断することになります。
古い空き家を少しでも売却しやすくするには？
古い空き家を売却する際には、建物の築年数だけにとらわれず、不動産全体の条件を把握することが大切です。
土地と建物の現状を正確に把握する
まずは、土地と建物の現状を確認しましょう。
建物については、築年数や構造、修繕履歴、現在の劣化状況などを確認します。
土地については、面積や形状、接道状況、都市計画上の制限などを調べます。
特に古い空き家では、建物が建築された当時と現在とで、法令や周辺環境が変わっている場合があります。
そのため、現在の法令に照らして、建替えや土地利用が可能かどうかを確認することが重要です。
こうした情報を整理することで、不動産の特徴に合った売却方法を検討しやすくなります。
仲介と買取の両方を検討する
古い空き家を売却する際には、仲介と買取の両方を検討することをおすすめします。
仲介は、購入希望者を広く募集できるため、条件によっては高い価格で売却できる可能性があります。
一方、買取は、売却価格が低くなる傾向があるものの、比較的短期間で売却できる場合があります。
どちらが適しているかは、不動産の状態や所有者の希望によって異なります。
例えば、売却までの時間に余裕があり、できるだけ高く売りたい場合には仲介が適していることがあります。
反対に、管理の負担を早く解消したい場合や、建物の状態が悪く一般の購入希望者が見つかりにくい場合には、買取が選択肢となります。
古い空き家の売却に対応できる不動産会社に相談する
古い空き家の売却では、不動産会社選びも重要です。
不動産会社によって、取り扱う物件の種類や得意とする分野は異なります。
特に、再建築不可物件や市街化調整区域の不動産などは、一般的な住宅とは異なる調査や検討が必要になる場合があります。
そのため、建物の老朽化だけでなく、土地の法的制限や利用可能性についても確認できる不動産会社に相談することをおすすめします。
また、建物を解体する前に相談することで、現状のまま売却できる可能性や、解体する場合のメリット・デメリットについて検討することができます。
古い空き家の売却に関するよくある質問
築50年以上の家でも売れますか？
はい。築50年以上の家でも売却できる可能性があります。
建物の状態が良好であれば、中古住宅として利用できる場合があります。また、建物の評価が低い場合でも、土地に需要があれば売却できる可能性があります。
ただし、売却できる価格や期間は、所在地や土地・建物の条件によって異なります。
家財道具が残っていても売却できますか？
家財道具が残っている空き家でも、買主との条件が合えば売却できる場合があります。
通常は引渡しまでに家財道具を撤去することが一般的ですが、不動産会社による買取などでは、残置物を含めて引き受けてもらえる場合もあります。
ただし、すべての不動産会社が対応しているわけではありません。
詳しくは「空き家はそのまま売却できる？片付け・リフォーム・解体せずに売る方法」でも解説しています。
雨漏りやシロアリ被害があっても売れますか？
雨漏りやシロアリ被害がある建物でも、売却できる可能性はあります。
ただし、修繕費用が必要となるため、売却価格に影響する場合があります。
また、売主が把握している不具合については、買主に適切に説明することが重要です。
不具合があるからといって、必ずしも売却前に修繕しなければならないわけではありません。
古い空き家は解体してから売った方がよいですか？
必ずしも解体した方がよいとは限りません。
土地としての需要が高い場合には、更地にすることで売却しやすくなる可能性があります。
一方で、建物を利用できる場合や、再建築に制限がある土地の場合には、解体しない方がよいこともあります。
解体費用も必要になるため、まずは建物付きのまま売却できるかを確認することをおすすめします。
まとめ｜古い空き家でも売却できる可能性はある
築40年・50年以上の古い空き家でも、売却できる可能性は十分にあります。
建物の築年数が古いからといって、必ずしも売却できないわけではありません。
ただし、売却価格や売却のしやすさは、建物の状態だけでなく、土地の立地や形状、接道状況、法的制限などによっても異なります。
特に、再建築ができない土地や市街化調整区域に所在する不動産では、建物を解体する前に土地の利用条件を確認することが重要です。
また、売却前にリフォームや解体を行っても、その費用を回収できるとは限りません。
古い空き家を売却する際には、まず現在の状態で売却できるかを確認し、仲介・買取・解体などの選択肢を比較することをおすすめします。
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また、仲介による売却のほか、物件の条件によっては直接買取も検討しております。
「古い家なので売れるか分からない」「解体する前に相談したい」という方も、まずはお気軽にお問い合わせください。
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