秦野市に農地を所有しているものの、使う予定がなく、処分したいとお考えではありませんか？
例えば、次のようなお悩みをお持ちの方もいらっしゃると思います。
- 親から相続した農地があるが、農業をする予定がない
- 畑を使っていないのに、毎年草刈りをしなければならない
- 高齢になり、農地の管理が難しくなってきた
- 不動産会社に売却を相談したが、買い手が見つからない
- 子どもに農地を相続させたくない
- 売れないのであれば、無償でもよいから手放したい
農地は、使っていなくても適切な管理が求められます。
雑草の繁茂や近隣への影響などを考えると、農地を所有し続けること自体が負担になっている方も少なくないでしょう。
農地を処分するメリットは、売却代金を得られることだけではありません。農地の所有権を手放すことで、将来にわたる管理の手間や費用から解放されることも大きなメリットです。
この記事では、秦野市で農地を処分する5つの方法と、農地として売れない場合の対処法について解説します。
また、どうしても買い手が見つからない場合に検討できる「相続土地国庫帰属制度」についても紹介します。
秦野市で農地を所有し続けることの負担とは？
農地を使っていなくても、所有している限り、さまざまな管理上の負担が生じます。
草刈りや雑草の管理が必要になる
農地を耕作せずに放置していると、雑草が繁茂したり、害虫が発生したりすることがあります。
特に、住宅や道路に隣接する農地では、雑草が隣地にはみ出すなどして、近隣住民とのトラブルにつながる可能性もあります。
そのため、農地を利用していなくても、定期的な草刈りなどの管理が必要になります。
農地の面積が広ければ、それだけ管理の手間も増えます。
また、自分で草刈りができない場合には、業者に依頼する費用も発生します。
農地を所有している限り、維持費がかかる
農地には固定資産税が課税されるほか、土地の状況によっては土地改良区の賦課金などが発生する場合もあります。
農地の固定資産税は比較的低額な場合もありますが、長期間所有し続ければ、管理費用も含めて負担が積み重なります。
将来、子どもが農地を相続することになる
現在は自分で農地を管理できていても、将来的には難しくなるかもしれません。
また、子どもが農業をする予定がなければ、農地を相続した後も同じ問題が続きます。
農地を使う予定がないのであれば、自分の代で処分しておくことが、将来の相続人の負担を減らすことにもつながります。
秦野市の農地を処分する5つの方法
秦野市で農地を処分する方法は、売却だけではありません。
農地の所在地や利用状況、法規制などによって、適した方法は異なります。
主な選択肢は次の5つです。
| 方法 | 内容 | 所有権を手放せるか |
|---|---|---|
| ① 農地のまま売却 | 農業者などに売却する | ○ |
| ② 農地転用して売却 | 駐車場・資材置場などの用途で売却する | ○ |
| ③ 無償譲渡 | 引き取り手に無償で譲る | ○ |
| ④ 農地を貸し出す | 農業者などに利用してもらう | × |
| ⑤ 相続土地国庫帰属制度 | 一定の条件を満たす土地を国に引き渡す | ○ |
それぞれ詳しく解説します。
① 農地のまま売却する
最初に検討したいのが、農地を農地のまま売却する方法です。
秦野市内で農業を営んでいる方や、農業経営の拡大を希望している方などに売却できる可能性があります。
ただし、農地は一般的な宅地とは異なり、誰にでも自由に売却できるわけではありません。
農地のまま売却する場合、原則として農地法第3条に基づく農業委員会の許可が必要です。
買主が農地を適切に耕作できるかなど、一定の基準を満たす必要があります。
そのため、買いたいという人が見つかっても、必ず売却できるとは限りません。
② 農地転用して売却する
農地として買い手が見つからない場合でも、農地転用によって売却できる可能性があります。
農地転用とは、農地を農地以外の用途に変更することです。
例えば、次のような用途が考えられます。
- 資材置場
- 車両置場
- 駐車場
- 住宅用地
- 事業用地
秦野市内でも、農地としての需要が少ない土地であっても、資材置場や車両置場などの事業用地として需要が見込める場合があります。
ただし、すべての農地が転用できるわけではありません。
特に、市街化調整区域内の農地については、農地法による規制に加え、都市計画法などの規制も確認する必要があります。
農地として売れないからといって、すぐに処分を諦める必要はありません。農地以外の用途で利用できる可能性を確認することが重要です。
なお、農地転用を伴う売却では、一般的に農地法第5条の許可または届出が必要となります。
③ 農地を無償で譲渡する
農地を売却することが難しい場合には、無償で譲渡する方法も考えられます。
売却代金を得ることはできませんが、所有権を移転できれば、その後の管理負担から解放されます。
ただし、無償であっても農地法の規制を受けます。
農地のまま譲渡する場合には、原則として農地法第3条の許可が必要です。
また、無償譲渡であっても、譲り受ける側に贈与税などの税負担が生じる可能性があります。
そのため、単に「無料であれば誰かが引き取ってくれる」というわけではありません。
④ 農地を貸し出す
農地をすぐに処分することが難しい場合には、農業者などに貸し出す方法もあります。
農地中間管理機構（農地バンク）などを活用することで、農地を耕作してくれる人を探せる場合があります。
ただし、農地を貸し出しても所有権は残ります。
したがって、固定資産税などの負担がなくなるわけではなく、契約内容によっては所有者としての対応も必要になります。
農地を完全に手放したい方にとっては根本的な解決にはなりませんが、当面の管理負担を軽減する方法として検討する価値があります。
⑤ 相続土地国庫帰属制度を利用する
農地の売却や無償譲渡が難しい場合には、「相続土地国庫帰属制度」の利用も検討できます。
相続土地国庫帰属制度とは、相続などによって取得した土地について、一定の要件を満たす場合に、国に土地を引き渡すことができる制度です。
令和5年4月27日から始まった制度で、宅地や山林だけでなく、農地も対象となります。
ただし、相続などによって取得した土地であることや、土地の状態が一定の要件を満たしていることなどが必要です。
また、審査手数料や負担金も発生します。
売却できない農地でも、相続土地国庫帰属制度を利用することで、所有権を手放せる可能性があります。
秦野市の農地は売れない？処分する際の注意点
農地の処分を検討する際には、まず、その土地にどのような法規制があるかを確認することが重要です。
秦野市内の農地であっても、所在地によって売却や農地転用の可能性は異なります。
市街化区域と市街化調整区域では農地転用の手続きが異なる
秦野市には、市街化区域と市街化調整区域があります。
市街化区域内の農地については、原則として農業委員会への届出によって農地転用が可能です。
一方、市街化調整区域内の農地については、原則として農地転用の許可が必要となります。
市街化調整区域は、市街化を抑制することを基本とする区域です。
そのため、農地転用が認められるかどうかに加えて、転用後の土地利用が都市計画法などに適合するかも確認する必要があります。
農業振興地域の農用地区域内かどうか
農地の処分を考えるうえで、特に注意したいのが、農業振興地域の農用地区域内にある農地です。
一般的に「青地」と呼ばれる農地で、農業上の利用を確保するため、農地転用が厳しく制限されています。
秦野市でも、農用地区域内の農地については、原則として農地転用ができない旨が案内されています。
そのため、農用地区域内の農地では、農地としての売却や貸借などを中心に検討することになります。
ただし、農用地区域内であることだけを理由に、相続土地国庫帰属制度が利用できなくなるわけではありません。
売却が難しい場合には、国庫帰属制度の要件を確認する価値があります。
参考：秦野市公式ホームページ「市街化調整区域内の農地の転用」
道路との接道状況や土地の形状
農地転用を伴う売却では、土地の形状や道路との接道状況も重要です。
例えば、資材置場や車両置場として利用する場合には、車両が安全に出入りできる道路や出入口が必要になります。
また、土地と道路の間に水路がある場合には、水路占用許可などの手続きが必要になることもあります。
農地転用が認められる可能性があっても、実際の利用に適さなければ買い手が見つからない場合があります。
したがって、農地の処分を検討する際には、法規制だけでなく、土地の利用価値も確認することが大切です。
どうしても農地を処分できない場合は相続土地国庫帰属制度を検討
農地を手放したいと思っても、必ず買い手が見つかるとは限りません。
特に、農地転用が難しい土地や、農業者からの需要が少ない土地では、売却に時間がかかる場合があります。
また、不動産会社に相談しても、売却が難しいと断られてしまうこともあるでしょう。
そのような場合に検討したいのが、相続土地国庫帰属制度です。
相続土地国庫帰属制度とは？
相続土地国庫帰属制度は、相続などによって取得した土地について、一定の条件を満たす場合に、国に所有権を引き渡すことができる制度です。
例えば、親から相続した農地について、農業をする予定がなく、売却先も見つからない場合などに検討できます。
国庫帰属が認められ、所定の負担金を納付すると、土地の所有権が国に移転します。
これにより、所有者はその後の土地の管理負担から解放されます。
ただし、誰でも、どのような土地でも利用できる制度ではありません。
農地でも国庫帰属制度を利用できる？
農地も相続土地国庫帰属制度の対象です。
ただし、土地の状況によっては申請できない場合や、申請しても承認されない場合があります。
例えば、次のような土地は注意が必要です。
- 担保権などが設定されている土地
- 境界が明らかでない土地
- 所有権の範囲などについて争いがある土地
- 土壌汚染がある土地
- 管理や処分に過分な費用・労力がかかる土地
- 一定の地下埋設物などが存在する土地
また、農地特有の問題として、土地改良区の賦課金や農地の貸借関係などが、審査に影響する場合もあります。
そのため、申請前に土地の状況を調査し、制度を利用できる可能性を確認することが重要です。
相続土地国庫帰属制度にかかる費用
相続土地国庫帰属制度を利用する場合には、主に次の費用が必要です。
| 費用 | 内容 |
|---|---|
| 審査手数料 | 土地1筆につき14,000円 |
| 負担金 | 土地の種目・面積・所在地などに応じて算定 |
| その他 | 必要に応じた測量費用、書類作成費用など |
農地の負担金は、原則として20万円ですが、市街化区域内や農用地区域内などの一定の農地では、面積に応じて算定されます。
そのため、農地によっては負担金が数十万円以上になることもあります。
また、審査手数料は、申請が却下・不承認となった場合や、申請を取り下げた場合でも返還されません。
国庫帰属制度は、費用をかけてでも農地を手放し、将来の管理負担から解放されたい方にとって、有力な選択肢の一つです。
農地の処分は、売却と国庫帰属制度の両方を検討することが重要
農地を処分したい場合、まずは売却の可能性を検討することをおすすめします。
農地として売却できれば、売却代金を得ながら管理負担から解放されます。
また、農地として売却できなくても、農地転用によって資材置場や駐車場などの用途で売却できる可能性があります。
一方、売却や無償譲渡が難しい場合には、相続土地国庫帰属制度の利用を検討することになります。
ここで重要なのが、不動産売買と相続土地国庫帰属制度では、必要となる専門知識や手続きが異なるという点です。
一般的な不動産会社は、不動産売買の仲介を行うことができますが、相続土地国庫帰属制度の承認申請書を業務として作成することはできません。
法務省では、承認申請書の作成を業務として代行できる資格者を、弁護士・司法書士・行政書士としています。
そのため、不動産会社に売却を相談したものの、買い手が見つからなかった場合、国庫帰属制度については別の専門家に相談する必要が生じることがあります。
リバーフィールドでは、不動産会社と行政書士事務所の両方を運営しているため、農地の売却から、売却が難しい場合の相続土地国庫帰属制度まで、一貫してご相談いただけます。
農地の処分方法を最初から一つに限定するのではなく、土地の状況に応じて複数の選択肢を検討できることが、リバーフィールドの強みです。
なお、相続土地国庫帰属制度の承認申請は、土地所有者本人または法定代理人が行う必要があります。行政書士は承認申請書の作成を業務として行えますが、申請そのものを代理することはできません。
秦野市の農地を処分するなら、まずは売却の可能性を確認しましょう
農地を処分する方法はいくつかありますが、最初から国庫帰属制度を選択する必要はありません。
国庫帰属制度は、要件を満たす必要があるうえ、審査手数料や負担金などの費用もかかります。
一方、売却できれば、売却代金を得ながら農地を手放せる可能性があります。
そのため、次のような順序で検討するとよいでしょう。
まずは、農業者などへの売却の可能性を検討します。
農地としての売却が難しい場合には、駐車場や資材置場など、農地以外の用途で利用できる可能性を確認します。
売却が難しい場合には、無償での譲渡なども選択肢となります。
どうしても引き取り手が見つからない場合には、相続土地国庫帰属制度の利用を検討します。
なお、国庫帰属制度を利用できるのは、原則として相続などによって取得した土地です。
売買などによって取得した土地については、原則として制度の対象にならないため、注意が必要です。
秦野市で農地の売却・処分をご検討の方へ
リバーフィールドでは、神奈川県秦野市を中心に、農地の売却や農地転用に関するご相談を承っています。
当グループでは、宅地建物取引業を営む「リバーフィールド合同会社」と、農地転用などの許認可手続きを取り扱う「リバーフィールド行政書士事務所」を運営しています。
そのため、一般的な不動産会社とは異なり、農地の売却だけでなく、農地転用に関する法規制の確認や、相続土地国庫帰属制度の利用についても検討できることが特徴です。
農地の売却から国庫帰属制度まで、一貫して検討できます
農地の処分方法は、土地の状況によって異なります。
例えば、農地として売却できない場合でも、農地転用によって資材置場や車両置場などの用途で売却できる可能性があります。
また、農地転用が難しく、買い手も見つからない場合には、相続土地国庫帰属制度を利用できる可能性があります。
リバーフィールドでは、次のような対応が可能です。
- 農地の売却：農地としての売却や、農地転用を伴う売却の検討
- 農地転用：農地法に基づく許可・届出などの手続き
- 土地利用の検討：資材置場・車両置場・駐車場などへの転用可能性の確認
- 相続土地国庫帰属制度：制度の利用可能性の調査、法務局への事前相談、承認申請書類の作成支援
一般的な不動産会社では対応が難しい、農地転用や相続土地国庫帰属制度についても、行政書士事務所として専門的な観点から検討できます。
「農地を売却できるか知りたい」「不動産会社に断られた農地を手放したい」「売却が難しければ国庫帰属制度も検討したい」
このような方は、リバーフィールドへお問い合わせください。
農地の所在地や面積、現在の利用状況などを確認したうえで、売却や国庫帰属制度など、考えられる処分方法をご案内いたします。
なお、個別の土地について、農地転用の可否や相続土地国庫帰属制度の利用可能性を調査する場合には、原則として有料での調査となります。
農地の処分をご検討の方は、お問い合わせの際に、土地の所在地（地番）や面積、現在の状況などをお知らせください。
農地を所有し続ける負担を次世代に残さないためにも、早めに処分方法を検討することをおすすめします。
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