「空き家を売却したいけれど、どこに相談すればよいのか分からない」
「不動産会社と市役所、どちらに相談すればよいのだろう？」
「相続した空き家でも、不動産会社に相談してよいのだろうか？」
このようなお悩みをお持ちではないでしょうか。
空き家を売却したい場合、まずは不動産会社に相談するのが基本です。 不動産会社では、売却価格の査定から買主探し、売買契約の仲介まで対応しています。
ただし、相続登記が終わっていない場合や、土地の境界が分からない場合など、空き家の状況によっては司法書士や土地家屋調査士などへの相談が必要になることもあります。
この記事では、空き家売却の主な相談先とそれぞれの役割、状況に応じた相談先の選び方、相談にかかる費用について分かりやすく解説します。
空き家の売却はどこに相談すればよい？
空き家の売却に関する主な相談先には、不動産会社、市役所・自治体、司法書士、その他の専門家があります。
それぞれ対応できる内容が異なるため、相談の目的に合わせて選ぶことが大切です。
| 相談先 | 主な相談内容 |
|---|---|
| 不動産会社 | 空き家の査定、売却、買主探し、買取 |
| 市役所・自治体 | 空き家相談窓口、空き家バンク、支援制度 |
| 司法書士 | 相続登記、所有権移転登記など |
| 弁護士 | 相続人間の紛争、権利関係のトラブル |
| 税理士 | 空き家売却に伴う税金 |
| 土地家屋調査士 | 土地の境界、測量、建物の表題部に関する登記 |
不動産会社｜空き家の売却を進めたい場合
空き家を売却したい場合、最初の相談先として適しているのが不動産会社です。
不動産会社では、主に次のような対応を行っています。
- 空き家の売却価格の査定
- 売却方法の提案
- 買主の募集や売却活動
- 売買条件の調整
- 売買契約の仲介
- 不動産会社による直接買取（一部の会社）
不動産会社に相談することで、所有している空き家がどの程度の価格で売却できそうなのか、どのような方法で売却を進めるべきなのかを把握できます。
なお、空き家の売却方法には、大きく分けて「仲介」と「買取」があります。
仲介は、不動産会社に買主を探してもらう方法です。一般の購入希望者に向けて売却活動を行うため、条件が合えば市場価格に近い金額で売却できる可能性があります。
一方、買取は、不動産会社などに直接買い取ってもらう方法です。一般の購入希望者を探す必要がないため、比較的短期間で売却できる場合があります。ただし、買取価格は仲介による売却価格より低くなる傾向があります。
どちらが適しているかは、空き家の状態や売却希望時期などによって異なります。
市役所・自治体｜空き家の相談窓口や空き家バンクを利用したい場合
市役所などの自治体でも、空き家に関する相談を受け付けている場合があります。
自治体によって対応内容は異なりますが、主に次のような相談ができます。
- 空き家の管理や活用に関する相談
- 空き家バンクの案内
- 空き家に関する補助金や支援制度の案内
- 不動産会社や専門家の紹介
特に、自治体が運営または関与する「空き家バンク」は、空き家を売りたい人と、購入・利用したい人をつなぐ仕組みです。
ただし、すべての自治体で空き家バンクが設けられているわけではありません。
また、市役所が直接買主を探したり、売買契約の仲介を行ったりするとは限りません。
空き家バンクを利用する場合も、売買契約などの手続きは提携する不動産会社が担当することがあります。
そのため、具体的に売却を進めたい場合は、不動産会社への相談が基本となります。
司法書士｜相続登記などの手続きが必要な場合
相続した空き家を売却する場合、司法書士への相談が必要になることがあります。
例えば、亡くなった親の名義のままになっている空き家を売却する場合です。
相続した不動産を売却するには、原則として、売却に必要な相続登記を済ませる必要があります。
司法書士は、相続登記や所有権移転登記など、不動産の登記に関する専門家です。
なお、相続登記が終わっていなくても、不動産会社に売却相談をすること自体は可能です。
そのため、売却を希望している場合は、まず不動産会社に相談し、必要に応じて司法書士と連携して手続きを進める方法もあります。
その他の専門家｜法律・税金・境界などに問題がある場合
空き家の状況によっては、不動産会社や司法書士以外の専門家への相談が必要になることもあります。
例えば、相続人同士で売却について意見が対立している場合は、弁護士への相談が適しています。
また、空き家を売却した際に発生する譲渡所得税や、利用できる税制上の特例について確認したい場合は、税理士が相談先となります。
土地の境界が不明確で、測量や境界確認が必要な場合は、土地家屋調査士に相談します。
このように、空き家の売却には複数の専門家が関わる場合があります。
ただし、最初からすべての専門家に相談する必要はありません。
まずは不動産会社に売却の希望を伝え、必要な手続きや専門家を確認するとよいでしょう。
空き家の状況別｜どこに相談するのがよい？
空き家の売却先を探す場合、物件の状況によって適した相談先が異なります。
ここでは、代表的なケースごとに相談先を紹介します。
一般的な空き家を売却したい場合
一般的な住宅地にある空き家を売却したい場合は、不動産会社に相談しましょう。
不動産会社では、周辺の取引事例や建物の状態、土地の条件などを踏まえて売却価格を査定します。
また、建物を残したまま売却する方法や、解体して土地として売却する方法など、物件の状況に応じた提案を受けることもできます。
空き家だからといって、必ず解体してから売却する必要はありません。
解体することで売却しやすくなる場合もありますが、解体費用がかかるほか、土地の条件によっては解体後の建築に制限が生じる場合もあります。
そのため、解体を検討している場合も、先に不動産会社へ相談することをおすすめします。
できるだけ早く空き家を売却したい場合
空き家をできるだけ早く売却したい場合は、不動産買取業者への相談も選択肢になります。
通常の仲介では、購入希望者を募集して買主を探すため、売却までに時間がかかることがあります。
一方、不動産会社による直接買取であれば、買取条件が合意できれば、比較的短期間で売却できる可能性があります。
ただし、買取価格は仲介による売却価格より低くなる傾向があります。
売却価格を重視するのか、売却までの期間を重視するのかによって、適した方法は異なります。
相続した空き家を売却したい場合
親などから相続した空き家を売却したい場合は、不動産会社と司法書士が主な相談先になります。
不動産会社は売却価格の査定や買主探しを担当し、司法書士は相続登記などを担当します。
相続登記が終わっていない場合でも、不動産会社への売却相談は可能です。
ただし、相続人が複数いる場合は、誰が不動産を取得するのか、売却について相続人間で合意できているかなどを確認する必要があります。
相続人間で争いがある場合には、弁護士への相談が適切です。
古い空き家や再建築できない空き家を売却したい場合
築年数が古い空き家や、再建築ができない空き家については、こうした物件の取扱実績がある不動産会社への相談が適しています。
特に、再建築不可物件は、建物を解体しても新しい住宅を建築できない場合があるため、一般的な住宅とは売却条件が異なります。
また、建物の老朽化が進んでいる場合は、修繕や解体にかかる費用なども売却価格に影響します。
このような空き家は、すべての不動産会社が積極的に取り扱っているわけではありません。
そのため、売却が難しい物件の取扱実績があるかを確認するとよいでしょう。
市街化調整区域にある空き家を売却したい場合
市街化調整区域にある空き家を売却したい場合は、市街化調整区域の不動産取引に詳しい不動産会社への相談をおすすめします。
市街化調整区域は、市街化を抑制することを目的とした区域であり、建物の新築や建替え、用途変更などに制限があります。
そのため、既存の住宅であっても、購入者が自由に建替えや用途変更をできるとは限りません。
また、建物が建築された経緯や過去の許可内容によって、売却後の利用条件が異なる場合もあります。
こうした条件を十分に確認せず売却を進めると、購入希望者との間で認識の違いが生じるおそれがあります。
市街化調整区域の空き家については、建築や土地利用に関する制限を確認できる不動産会社に相談することが重要です。
土地の境界が分からない場合
空き家が建っている土地の境界が分からない場合も、まずは不動産会社に相談できます。
不動産売買では、土地の境界を明確にするため、測量や隣接地所有者との境界確認が必要になることがあります。
こうした業務は、土地家屋調査士が専門としています。
ただし、すべての不動産売買で境界確定測量が必要になるわけではありません。
土地の状況や買主との契約条件によって異なるため、不動産会社に確認し、必要に応じて土地家屋調査士へ依頼するとよいでしょう。
空き家の売却相談は無料でできる？
空き家を売却したいと考えていても、「相談するだけで費用がかかるのではないか」と不安に感じる方もいるでしょう。
一般的に、不動産会社への売却相談や通常の査定は無料で対応していることが多いです。
ただし、依頼する内容によっては費用が発生する場合があります。
不動産会社への売却相談や査定は原則無料
多くの不動産会社では、空き家の売却相談や通常の価格査定を無料で行っています。
また、相談や査定を依頼したからといって、必ずその不動産会社に売却を依頼しなければならないわけではありません。
複数の不動産会社に相談し、査定価格や売却方針を比較することも可能です。
ただし、通常の査定とは異なる特別な調査や、不動産鑑定士による正式な鑑定評価などを依頼する場合は、費用が発生することがあります。
相談する際は、無料で対応してもらえる範囲を事前に確認すると安心です。
費用が発生するケース
空き家の売却にあたっては、相談や査定以外に費用が発生する場合があります。
代表的なものは、次のとおりです。
| 費用の種類 | 内容 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 不動産会社の仲介によって売買契約が成立した場合の報酬 |
| 登記費用 | 相続登記や抵当権抹消登記などに必要な費用 |
| 測量費用 | 土地の測量や境界確認に必要な費用 |
| 解体費用 | 建物を解体する場合の工事費用 |
| その他の調査費用 | 特別な調査を依頼する場合の費用 |
これらの費用がすべての売却で発生するわけではありません。
また、仲介手数料についても、宅地建物取引業法に基づく報酬額の上限が定められています。
実際にどのような費用が必要になるかは、物件の状況や売却条件によって異なります。
空き家の売却を相談する不動産会社の選び方
空き家の売却を相談する場合、不動産会社であればどこでも同じというわけではありません。
会社によって得意とする地域や物件の種類、売却方法などが異なります。
ここでは、不動産会社を選ぶ際に確認したいポイントを紹介します。
空き家の売却実績があるか
まず確認したいのは、空き家の売却実績があるかどうかです。
空き家は、建物の老朽化や長期間の未使用による設備の不具合など、居住中の住宅とは異なる問題を抱えていることがあります。
また、相続したまま放置されている物件では、登記や権利関係の確認が必要になる場合もあります。
こうした事情を理解し、物件の状況に応じた売却方法を提案できる不動産会社を選ぶとよいでしょう。
空き家が所在する地域の不動産事情に詳しいか
不動産の売却価格や売れやすさは、地域によって大きく異なります。
同じ市区町村内でも、駅からの距離や道路条件、周辺環境などによって需要が異なることがあります。
そのため、空き家が所在する地域の不動産事情に詳しい会社に相談することが重要です。
なお、必ずしも空き家の近くに事務所がある不動産会社でなければならないわけではありません。
対象地域での取引経験や、現地調査・売却活動への対応力などを確認するとよいでしょう。
古い建物や売却が難しい土地にも対応できるか
築年数が古い空き家や、市街化調整区域・再建築不可物件などについては、売却に特別な知識が必要になる場合があります。
例えば、市街化調整区域では、建物の建築経緯や許可内容を確認する必要があることもあります。
また、接道条件や土地の形状などによって、買主が利用できる用途が制限される場合もあります。
このような物件については、単に価格を査定するだけでなく、土地利用上の問題を確認したうえで売却方針を提案できる会社が適しています。
査定価格の根拠を説明してくれるか
不動産会社に査定を依頼した際は、提示された査定価格だけでなく、その根拠も確認しましょう。
査定価格が高いからといって、必ずその金額で売却できるわけではありません。
周辺の取引事例や物件の状態、土地の条件などを踏まえて、なぜその価格になるのかを説明してくれる会社を選ぶことが大切です。
また、売却価格だけでなく、売却までにかかる期間の見込みについても確認するとよいでしょう。
仲介と買取の両方を比較できるか
空き家の売却方法には、仲介と買取があります。
できるだけ高い価格で売却したい場合は仲介が適していることが多い一方、早期の売却を優先する場合は買取が選択肢になります。
そのため、一方の方法だけを勧めるのではなく、それぞれのメリット・デメリットを説明してくれる不動産会社が望ましいでしょう。
なお、仲介と買取の両方を自社で行っていることが必須というわけではありません。
所有者の希望や物件の状況を踏まえて、適切な売却方法を提案してくれるかどうかが重要です。
空き家の売却を相談する前に準備しておきたいこと
空き家の売却相談をする際は、物件に関する情報をある程度整理しておくと、話がスムーズに進みます。
ただし、すべての書類を揃えてから相談しなければならないわけではありません。
空き家の所在地や所有者を確認する
まずは、空き家の所在地や所有者を確認しましょう。
所在地が分かれば、不動産会社は周辺の取引事例や土地の条件などを調べやすくなります。
また、相続した空き家の場合は、現在の登記名義人が誰になっているかを確認しておくとよいでしょう。
登記名義人が亡くなった方のままでも、売却相談は可能です。
登記済証・登記識別情報などの資料を確認する
手元に次のような資料があれば、相談時に用意しておくと便利です。
- 登記済証（権利証）または登記識別情報通知
- 固定資産税の納税通知書や課税明細書
- 土地の測量図
- 建物の図面
- 建築確認関係の書類
これらの資料があると、物件の状況を把握しやすくなります。
ただし、資料が見つからない場合でも、不動産会社に相談することはできます。
空き家の現状や売却希望条件を整理する
相談する際は、空き家の現状や売却希望条件についても整理しておきましょう。
例えば、次のような内容です。
- 現在、建物を使用しているか
- いつ頃から空き家になっているか
- 雨漏りや建物の損傷などがあるか
- 家具や家財道具が残っているか
- いつ頃までに売却したいか
- 希望する売却価格があるか
なお、相談する前に室内の片付けや建物の解体を済ませる必要はありません。
建物や家財道具が残っている状態でも売却できる場合があるため、まずは現状のまま相談するとよいでしょう。
空き家の売却相談でよくある質問
空き家が遠方にあっても売却相談はできますか？
はい、可能です。
空き家が遠方にある場合でも、電話やメール、オンラインなどで売却相談に対応している不動産会社があります。
また、現地調査や売却活動についても、不動産会社に対応してもらえる場合があります。
ただし、物件の所在地によって対応できる地域が異なるため、事前に確認しましょう。
相続登記が終わっていなくても相談できますか？
はい、相続登記が終わっていなくても、不動産会社への売却相談は可能です。
ただし、相続した不動産を売却する際には、原則として売却に必要な相続登記を済ませる必要があります。
相続登記が未了の場合は、不動産会社と司法書士に相談しながら手続きを進めるとよいでしょう。
売れるか分からない空き家でも相談できますか？
はい、売却できるか分からない空き家でも、不動産会社に相談できます。
築年数が古い物件や、長期間使用されていない物件であっても、土地や建物の条件によっては売却できる可能性があります。
また、再建築不可物件や市街化調整区域の空き家など、売却が難しいとされる物件でも、買主が見つかる場合があります。
まずは物件の状況を確認してもらい、売却の可能性を判断するとよいでしょう。
複数の不動産会社に相談しても問題ありませんか？
はい、複数の不動産会社に相談しても問題ありません。
複数の会社に相談することで、査定価格や売却方法、担当者の説明などを比較できます。
ただし、査定価格が最も高い会社が必ずしも最適とは限りません。
価格の根拠や売却方針、物件に関する知識などを総合的に判断することが大切です。
なお、すでに不動産会社と媒介契約を締結している場合は、契約の種類によって他社への依頼に制限があるため、契約内容を確認しましょう。
まとめ｜空き家を売却したいなら、まずは不動産会社に相談しよう
空き家を売却したい場合は、まず不動産会社に相談するのが基本です。
不動産会社では、売却価格の査定や売却方法の提案、買主探しなどに対応しています。
一方、相続登記が必要な場合は司法書士、土地の境界が分からない場合は土地家屋調査士、相続人間で争いがある場合は弁護士など、状況に応じてほかの専門家への相談が必要になることもあります。
また、市役所などの自治体でも空き家に関する相談を受け付けている場合がありますが、実際の売却活動を進めたい場合は、不動産会社への相談が適しています。
不動産会社を選ぶ際は、空き家の売却実績や地域の不動産事情への理解、売却が難しい物件への対応力などを確認しましょう。
特に、市街化調整区域や再建築不可物件などについては、土地利用に関する制限を理解している不動産会社に相談することが重要です。
空き家・土地の売却をご検討の方へ
リバーフィールドでは、空き家や土地の売却に関するご相談を承っています。
当社は不動産業を営むとともに、行政書士事務所を運営しており、不動産取引と土地利用に関する行政手続きの両面からご相談に対応しています。
一般的な住宅はもちろん、市街化調整区域や再建築不可物件など、売却に制約のある不動産についても、物件の状況を確認したうえで売却方法をご提案いたします。
空き家の売却をご検討の方は、物件の所在地や現在の状況をお知らせのうえ、お問い合わせください。
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