「空き家を売却したいけれど、家具や荷物が残っている」
「建物が古く、修繕しなければ売れないのではないか」
「解体費用をかけずに、今の状態のまま売却したい」
このようなお悩みをお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
結論からいうと、空き家は、必ずしも片付け・リフォーム・解体をしなければ売却できないわけではありません。
家具や家電が残っていたり、建物が老朽化していたりする場合でも、買主との条件が合えば、そのままの状態で売却できる可能性があります。
ただし、現状のまま売却する場合には、売却価格や残置物の取り扱い、建物の不具合に関する責任など、注意しておきたい点もあります。
この記事では、空き家をそのまま売却する方法と、メリット・デメリット、売却時の注意点について解説します。
空き家はそのままの状態でも売却できる
空き家を売却する際、必ずしも建物をきれいにしたり、更地にしたりする必要はありません。
買主が現在の状態を理解し、その条件で購入することに合意すれば、現状のまま売却することも可能です。
ここでは、代表的な3つのケースを紹介します。
家具や荷物が残っていても売却できる
空き家の中に家具や家電、生活用品などが残っていても、売却できる場合があります。
例えば、相続した実家に大量の荷物が残っており、所有者自身で片付けることが難しいケースです。
通常、不動産の売却では、売主が引渡しまでに不要な家具や荷物を撤去することが一般的です。
しかし、買主が残置物を引き受けることに合意すれば、家具や荷物を残した状態で引き渡すこともできます。
特に、不動産会社による買取では、残置物の処分を含めて対応してもらえる場合があります。
ただし、空き家を売却できることと、荷物を残したまま引き渡せることは別の問題です。
残置物を撤去せずに売却したい場合には、売却条件として事前に買主と合意しておく必要があります。
リフォームや修繕をしていなくても売却できる
築年数が古く、内装や設備が傷んでいる空き家でも、必ずしもリフォームしてから売却する必要はありません。
例えば、壁紙や床が傷んでいる、キッチンや浴室が古い、長年使用していない設備があるといった状態でも、購入後に自分でリフォームしたいと考える買主が見つかる可能性があります。
また、建物の状態によっては、買主が購入後に修繕や解体を行うことを前提として売却する方法もあります。
一方で、建物の傷みが大きい場合には、修繕費用を見込んで売却価格を低く設定する必要が生じることもあります。
そのため、売却前にリフォームするかどうかは、工事費用と売却価格への影響を比較して判断することが大切です。
建物を解体せずに売却できる
古い空き家が建っている土地でも、建物を解体せずに売却することは可能です。
このような売却方法は、一般に「古家付き土地」としての売却と呼ばれます。
買主が建物をそのまま利用する場合もあれば、購入後に建物を解体して土地を利用する場合もあります。
売主が事前に解体する必要がなければ、解体費用を負担せずに売却を進められることがメリットです。
ただし、買主が解体を予定している場合には、その費用を考慮して売却価格が決まることがあります。
また、建物を解体した後に新しい建物を建築できるかどうかは、土地の条件によって異なります。
したがって、解体せずに売却する場合でも、土地の利用条件を確認しておくことが重要です。
空き家をそのまま売却する2つの方法
空き家を現状のまま売却する場合、主に「仲介による売却」と「不動産会社による買取」の2つの方法があります。
どちらの方法でも、条件が合えば、片付けや修繕、解体をせずに売却できる可能性があります。
不動産会社の仲介で現状のまま売却する
仲介とは、不動産会社に買主を探してもらい、売買契約の成立を目指す方法です。
空き家をそのまま売却する場合でも、仲介を利用することは可能です。
例えば、建物の状態を理解したうえで購入したい人や、購入後にリフォームを予定している人、土地として利用したい人などが買主となることが考えられます。
仲介では、購入希望者を広く募集できるため、条件によっては不動産会社による買取よりも高い価格で売却できる可能性があります。
一方、買主が見つかるまで時間がかかる場合があり、残置物の撤去や修繕を求められることもあります。
そのため、現状のまま売却したい場合には、あらかじめ不動産会社に希望条件を伝えておくことが大切です。
不動産会社に現状のまま買い取ってもらう
買取とは、不動産会社が直接買主となって空き家を購入する方法です。
不動産会社によっては、家具や荷物が残っている空き家、建物が老朽化している空き家なども、現状のまま買い取ってもらえる場合があります。
また、買主を探すための販売活動が不要なため、条件がまとまれば比較的短期間で売却できる可能性があります。
一方で、不動産会社は購入後の片付け費用や修繕費用、再販売に必要な経費などを考慮して買取価格を決定するため、一般的には仲介による売却よりも価格が低くなる傾向があります。
なお、すべての不動産会社が残置物付きの空き家を買い取っているわけではありません。
現状のまま売却したいからといって、必ずしも買取を選ぶ必要はありません。
仲介と買取の両方を検討し、希望する売却価格や売却までの期間、片付けなどの負担を比較して判断することをおすすめします。
空き家をそのまま売却するメリット・デメリット
空き家を現状のまま売却する方法には、費用や手間を抑えられるメリットがある一方、売却価格などの面でデメリットもあります。
メリット｜片付け・修繕・解体の費用や手間を抑えられる
空き家をそのまま売却する最大のメリットは、売却前に必要となる費用や手間を抑えられることです。
例えば、家具や荷物の処分、建物のリフォーム、解体工事などを行う場合には、それぞれ費用が発生します。
特に、長年使用していない空き家では、荷物の量が多かったり、建物の傷みが進んでいたりして、売却前の準備に多額の費用がかかることもあります。
現状のまま売却できれば、これらの作業を売主自身で行わずに済む場合があります。
また、片付けや工事が終わるのを待たずに売却活動を始められることもメリットです。
ただし、片付けや解体を買主が引き受ける場合、その費用が売却価格に反映されることもあるため、必ずしも経済的に有利になるとは限りません。
デメリット｜売却価格が低くなったり、買主が限られたりする場合がある
空き家をそのまま売却する場合、建物の状態や残置物の量によっては、売却価格が低くなる可能性があります。
例えば、買主が購入後に大量の荷物を処分したり、建物を修繕・解体したりする必要がある場合、その費用を考慮して購入価格を判断することが考えられます。
また、すぐに住める住宅を探している人にとっては、老朽化した空き家や荷物が残っている物件は購入対象になりにくい場合があります。
その結果、購入希望者が限られたり、売却までに時間がかかったりする可能性があります。
大切なのは、売却価格だけでなく、片付けや修繕にかかる費用も含めて比較することです。
例えば、片付けや修繕に100万円かけても、売却価格が100万円以上高くなるとは限りません。
そのため、売却前に費用をかけるべきかどうかは、物件の状態や買主の需要を踏まえて判断する必要があります。
空き家をそのまま売却するときの注意点
空き家を現状のまま売却する場合には、買主との認識の違いによるトラブルを防ぐため、売買契約の内容を十分に確認することが重要です。
特に、次の3点に注意しましょう。
家具や荷物を残す場合は買主との合意が必要
空き家の中に家具や家電などを残したまま引き渡す場合には、どのような物を残すのか、誰が処分するのかを明確にしておく必要があります。
例えば、売主はすべての荷物を残してよいと考えていても、買主は引渡しまでに撤去されるものと認識している可能性があります。
このような認識の違いがあると、引渡し時にトラブルになるおそれがあります。
そのため、残置物を残したまま売却する場合には、対象となる物や処分費用の負担について事前に協議し、売買契約書などに明記しておくことが大切です。
雨漏りやシロアリ被害などの不具合は事前に伝える
建物が古い空き家では、雨漏り、シロアリ被害、給排水設備の故障など、さまざまな不具合が生じている場合があります。
現状のまま売却する場合でも、売主が把握している不具合については、事前に買主へ伝えることが重要です。
例えば、過去に雨漏りが発生していたことを知りながら説明せずに売却すると、引渡し後にトラブルとなる可能性があります。
また、長期間使用していない空き家では、水道や電気設備などが正常に使用できるか確認できない場合もあります。
そのような場合には、確認できていないことも含めて、建物の状態を正確に伝えるようにしましょう。
現状有姿での売却でも契約不適合責任がなくなるわけではない
空き家をそのまま売却する際には、「現状有姿」という言葉が使われることがあります。
現状有姿とは、一般に、現在の状態を前提として不動産を売買することを意味します。
しかし、現状有姿で売却することと、売主が契約不適合責任を負わないことは同じではありません。
契約不適合責任とは、引き渡された不動産が契約内容に適合していない場合に、売主が負うことのある責任です。
例えば、建物に不具合があることを前提として売買契約を締結した場合と、説明されていない不具合が引渡し後に判明した場合では、責任の判断が異なる可能性があります。
また、売主と買主の合意によって契約不適合責任の範囲を制限することもありますが、免責条項を設ければ必ずすべての責任がなくなるわけではありません。
特に、売主が知りながら買主に告げなかった事実については、民法上、免責の合意があっても責任を免れない場合があります。
そのため、現状のまま売却する場合には、建物の状態を正確に伝えたうえで、契約内容や責任の範囲を明確にしておくことが重要です。
空き家は片付け・修繕・解体する前に売却方法を検討しよう
空き家は、家具や荷物が残っていたり、建物が古くなっていたりしても、条件次第では現状のまま売却することができます。
必ずしも売却前に片付けやリフォーム、解体を行う必要はありません。
一方で、現状のまま売却する場合には、売却価格が低くなったり、購入希望者が限られたりする可能性もあります。
そのため、まずは現在の状態で売却できるかを確認し、必要に応じて片付けや修繕、解体を検討することをおすすめします。
売却前に費用をかけたからといって、その分だけ高く売れるとは限りません。
空き家を売却する際には、事前に工事や片付けを進めるのではなく、現状のまま売却する場合と、手を加えてから売却する場合を比較して判断することが大切です。
空き家の売却をご検討の方へ
リバーフィールドでは、空き家や古家付き土地の売却に関するご相談を承っております。
不動産業と行政書士業務の専門知識を活かし、建物の状態や土地の条件を確認したうえで、現状のまま売却できる可能性も含めてご提案いたします。
「家具や荷物が残っている」「建物が古い」「解体費用をかけずに売却したい」といった場合も、売却方法を検討することが可能です。
空き家の片付けや解体を進める前に、まずはリバーフィールドへご相談ください。
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