相続した実家や、長期間使用していない空き家について、「賃貸に出して家賃収入を得るべきか、それとも売却した方がよいのか」と悩んでいる方も多いのではないでしょうか。
空き家を賃貸すれば、不動産を所有したまま継続的な家賃収入を得られる可能性があります。一方、売却すればまとまった資金を確保でき、建物の維持管理からも解放されます。
しかし、賃貸には修繕費や空室リスクがあり、売却にも将来の家賃収入を得る機会がなくなるなどのデメリットがあります。
空き家を賃貸するか売却するかは、単純な収入の大小だけでなく、建物の状態や立地、将来の利用予定などを踏まえて判断することが重要です。
この記事では、空き家の賃貸と売却のメリット・デメリットを比較するとともに、具体的な収支シミュレーションや、契約上の注意点、判断基準について、不動産実務の視点から解説します。
空き家は賃貸と売却どちらが得？
結論からいえば、空き家の賃貸と売却のどちらが得になるかは、物件ごとの条件によって異なります。
賃貸需要が高く、少ない修繕費で貸し出せる物件であれば、長期的に家賃収入を得る方が有利になる場合があります。
一方、老朽化が進んでいる物件や、賃貸需要が乏しい地域の物件では、修繕費や管理費が収入を上回る可能性もあるため、売却した方が合理的な場合があります。
賃貸が向いているケース
一般的に、次のような空き家は賃貸に向いていると考えられます。
- 周辺地域に一定の賃貸需要がある
- 建物の状態が比較的良好で、大規模な修繕を必要としない
- 長期的に家賃収入を得たいと考えている
- 将来的に自分や家族が使用する可能性がある
- 空室や修繕などのリスクを負担できる
特に、駅や商業施設、学校などへのアクセスが良好な住宅は、地域の需要に合っていれば借り手が見つかりやすい可能性があります。
ただし、立地がよいからといって、必ず入居者が見つかるわけではありません。
実際に貸し出す前には、周辺の賃貸物件の募集状況や家賃相場を確認することが重要です。
売却が向いているケース
一方、次のような場合には売却を検討する価値があります。
- 今後、その空き家を使用する予定がない
- 建物の老朽化が進み、修繕費が高額になる
- 周辺地域の賃貸需要が少ない
- 空き家の維持管理に負担を感じている
- まとまった資金を確保したい
- 将来の建物修繕や入居者対応などのリスクを避けたい
例えば、築40年以上の戸建て住宅で、賃貸するために数百万円の改修費用が必要となる場合には、その費用を家賃収入で回収できるか慎重に検討する必要があります。
また、遠方に住んでいて建物の管理が難しい場合には、管理会社への委託費用も考慮しなければなりません。
賃貸と売却の比較表
| 比較項目 | 賃貸 | 売却 |
|---|---|---|
| 収入 | 継続的な家賃収入 | 売却時にまとまった収入 |
| 初期費用 | 修繕費・募集費用など | 仲介手数料・登記関連費用など |
| 維持管理 | 原則として所有者が継続 | 引渡し後は原則不要 |
| 空室リスク | あり | なし |
| 修繕リスク | 継続して負担 | 売却後は原則不要 |
| 将来の利用 | 契約内容により制約あり | 原則として利用できない |
| 資産の保有 | 継続する | 手放す |
| 資金化 | 家賃収入として徐々に回収 | 売却時に資金化 |
このように、賃貸と売却では収入の得られ方だけでなく、将来の負担や不動産の利用可能性にも大きな違いがあります。
空き家を賃貸するメリット・デメリット
空き家を賃貸する場合、最大のメリットは家賃収入を得られることですが、所有者としての責任や負担がなくなるわけではありません。
家賃収入を得ながら不動産を所有できる
空き家を賃貸すれば、不動産を手放さずに家賃収入を得られます。
例えば、月額7万円で貸し出せれば、年間の家賃収入は84万円になります。
ただし、これはあくまで満室が続いた場合の収入であり、実際には管理費、修繕費、固定資産税などの支出が発生します。
また、入居者が退去して次の借り手が見つかるまでの間は、家賃収入が得られません。
家賃収入の総額ではなく、必要経費を差し引いた実際の収支で判断することが大切です。
将来的に自分や家族が利用できる可能性がある
不動産を所有し続けることで、将来的に自分や家族が住む選択肢を残せます。
例えば、現在は使用する予定がなくても、将来子どもが住む可能性がある場合には、賃貸を検討する理由になります。
ただし、賃貸中の建物を所有者の都合だけで自由に使用できるわけではありません。
特に普通借家契約では、貸主からの更新拒絶や解約申入れに法律上の制限があります。
将来の利用予定がある場合には、契約の種類や期間を慎重に検討する必要があります。
修繕費や管理費などの負担が発生する
建物を賃貸する場合、入居者が安全かつ通常どおり生活できる状態を維持する必要があります。
建物の状況によっては、貸し出す前に次のような工事が必要になることがあります。
- 雨漏りや外壁の補修
- 給排水設備の修理
- 給湯器やエアコンなどの設備交換
- 床や壁などの内装補修
- シロアリ被害への対応
- 電気設備の点検や修繕
また、賃貸開始後も設備の故障や建物の経年劣化によって修繕費が発生します。
民法第606条では、原則として賃貸人は賃貸物の使用・収益に必要な修繕をする義務を負うとされています。
修繕義務の範囲は契約内容や故障の原因などによっても異なりますが、建物を貸す以上、一定の維持管理費用が継続して発生することを想定しておく必要があります。
空室や家賃滞納などのリスクがある
賃貸経営では、入居者が見つからなければ家賃収入は得られません。
また、入居者が見つかったとしても、家賃滞納や近隣トラブル、設備故障などが発生する可能性があります。
管理会社に業務を委託すれば所有者の負担を軽減できますが、その分の管理委託費用が必要です。
特に、賃貸需要が少ない地域の戸建て住宅では、退去後に長期間空室となる可能性も考慮する必要があります。
空き家を売却するメリット・デメリット
空き家の売却は、家賃収入を得る機会を手放す代わりに、まとまった資金を確保し、将来の維持管理負担を減らす方法です。
まとまった資金を確保できる
空き家を売却すれば、売却代金を一度に受け取ることができます。
例えば、1,000万円で売却できれば、仲介手数料やその他の売却費用などを差し引いた金額を手元に残せます。
その資金を生活費や老後資金、別の不動産の購入などに充てることも可能です。
ただし、実際の手取り額は、売却費用、住宅ローンなどの残債、譲渡所得に対する税負担などによって変わります。
維持管理の負担から解放される
空き家を所有している間は、使用していなくても固定資産税や建物の管理費用などが発生します。
また、建物の老朽化によって雨漏りや外壁の破損などが発生する可能性もあります。
売却して所有権を移転すれば、原則として将来の維持管理負担から解放されます。
ただし、売却後も契約不適合責任などが問題となる場合があるため、建物の状態を適切に説明し、売買契約の内容を確認することが重要です。
将来の家賃収入を得る機会がなくなる
売却すると、その不動産を賃貸して収入を得ることはできなくなります。
将来、周辺地域の賃貸需要が高まったり、不動産価格が上昇したりする可能性もありますが、反対に価格が下落する可能性もあります。
そのため、現在の売却価格だけでなく、将来の収益や所有に伴う負担も含めて比較することが大切です。
売却後は原則として不動産を取り戻せない
空き家を売却した場合、その不動産の所有権は買主に移転します。
後になって家族が住みたいと考えても、自由に使用することはできません。
特に相続した実家など、家族の思い入れがある不動産については、売却前に親族間で十分に話し合っておくことが望ましいでしょう。
なお、空き家売却のメリット・デメリットについては、別記事でも詳しく解説しています。
空き家を賃貸した場合と売却した場合の収支を比較
賃貸と売却のどちらが有利か判断するには、具体的な数字で比較することが重要です。
ここでは、架空の戸建て住宅を例に、それぞれの収支を比較してみます。
なお、以下の金額は計算方法を説明するための仮定であり、実際の不動産相場や収益を示すものではありません。
売却した場合の手取り額の計算例
次のような条件を想定します。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 想定売却価格 | 900万円 |
| 仲介手数料・その他売却費用 | 50万円 |
| 売却後の手取り額 | 850万円 |
この場合、売却によって850万円の資金を確保できる計算です。
ただし、ここでは住宅ローンなどの残債や譲渡所得に対する税負担は考慮していません。
実際の売却では、こうした費用も確認する必要があります。
賃貸した場合の年間収支の計算例
同じ物件を月額7万円で賃貸する場合を考えます。
| 項目 | 年間金額 |
|---|---|
| 家賃収入 | 84万円 |
| 管理委託費用 | 5万円 |
| 固定資産税など | 10万円 |
| 修繕費の想定額 | 15万円 |
| 年間の手残り | 54万円 |
このケースでは、年間54万円の手残りが見込まれます。
ただし、これは年間を通して入居者がいることを前提とした計算です。
実際には空室期間が生じたり、想定以上の修繕費が必要になったりする可能性があります。
また、所得税などの税負担、保険料、入退去時の費用は含めていません。
修繕費を回収するまでに必要な期間
仮に、賃貸を始めるために150万円の修繕費が必要だったとします。
年間の手残りが54万円であれば、単純計算では次のようになります。
150万円 ÷ 54万円 ＝ 約2.8年
つまり、約2年10か月で当初の修繕費に相当する金額を回収できる計算です。
ただし、これは賃貸経営の採算が約2.8年で確定するという意味ではありません。
空室や追加修繕が発生すれば、回収期間は長くなります。
また、売却すれば得られたはずの資金を不動産として保有し続けることになるため、その資金を別の用途に活用できない点も考慮する必要があります。
10年間所有した場合の収支比較
同じ条件で10年間賃貸した場合を考えます。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 10年間の家賃収入 | 840万円 |
| 10年間の管理費・維持費など | 300万円 |
| 当初の修繕費 | 150万円 |
| 10年間の累計手残り | 390万円 |
この場合、10年間の累計手残りは390万円となります。
一方、最初に売却した場合には、前述の仮定では850万円を確保できます。
ただし、390万円と850万円を単純に比較して、売却の方が得だと結論づけることはできません。
賃貸の場合には、10年後も不動産が手元に残るためです。
例えば、10年後にその不動産を700万円で売却できたと仮定すると、10年間の賃貸収益390万円と合わせて1,090万円となります。
ただし、これは10年後の売却費用や税負担などを差し引く前の金額であり、実際にその価格で売却できる保証もありません。
さらに、将来受け取るお金と現在受け取るお金では、資金を利用できる時期が異なります。
そのため、賃貸と売却を比較する際には、少なくとも次の点を確認する必要があります。
- 賃貸開始時に必要な費用
- 想定される家賃収入
- 空室期間や修繕費
- 将来の売却可能価格
- 賃貸や売却に伴う税負担
- 維持管理に必要な時間や手間
単純な収入の合計ではなく、将来のリスクまで含めて判断することが重要です。
空き家を賃貸する前に確認したい注意点
空き家を賃貸する場合には、収益性だけでなく、建物の状態や契約内容についても確認しておく必要があります。
建物の状態と修繕の必要性
長期間使用していなかった空き家では、外観上は問題がなくても、給排水設備や電気設備などに不具合が生じていることがあります。
特に、長期間通水していない配管や、使用していなかった給湯器などは、賃貸開始前に確認しておきたい設備です。
また、雨漏りやシロアリ被害などがある場合には、入居者の生活に支障が生じる可能性があります。
修繕費が高額になる場合には、その費用を家賃収入で回収できるか検討する必要があります。
周辺地域の賃貸需要
賃貸経営では、借り手が見つかるかどうかが重要です。
周辺に賃貸物件が少ない地域でも、戸建て住宅への需要が存在する場合があります。
一方、人口減少が進む地域などでは、希望する家賃で入居者が見つからない可能性もあります。
賃貸需要を確認する際には、周辺物件の募集家賃だけでなく、募集期間や建物の状態、間取り、駐車場の有無なども比較することが大切です。
普通借家契約と定期借家契約の違い
空き家を賃貸する際に、特に注意したいのが賃貸借契約の種類です。
住宅の賃貸借契約には、主に普通借家契約と定期借家契約があります。
普通借家契約では、貸主が契約の更新を拒絶したり、解約を申し入れたりする場合、原則として正当事由が必要です。
例えば、「将来、子どもが住むことになったので退去してほしい」という理由だけで、必ず入居者に明け渡してもらえるわけではありません。
一方、定期借家契約は、契約で定めた期間が満了することで、更新されずに終了する仕組みです。
ただし、定期借家契約として有効に成立させるためには、借地借家法第38条に定められた方式や事前説明などの要件を満たす必要があります。
また、契約期間が1年以上の場合には、原則として期間満了の1年前から6か月前までの間に、貸主から契約終了の通知をする必要があります。
将来的に自分や家族が使用する予定がある場合には、契約の種類を十分に検討することが重要です。
入居者がいる状態で売却する場合の注意点
空き家を賃貸した後でも、不動産を売却すること自体は可能です。
ただし、入居者がいる状態で売却する場合、通常は賃貸借契約を前提とした取引になります。
住宅として購入して自分で住みたいと考えている人にとっては、すぐに使用できないことが購入の障害になる場合があります。
そのため、購入希望者が賃貸経営を目的とする投資家などに限定され、売却価格や売却期間に影響する可能性があります。
また、入居者に対抗力のある建物賃貸借では、建物の所有権移転に伴い、原則として賃貸人の地位が買主に移転します。
賃貸中の不動産を売却する場合には、賃貸借契約の内容や敷金の取扱いなども確認する必要があります。
相続した空き家を賃貸・売却する場合の注意点
相続によって取得した空き家では、通常の不動産と異なり、権利関係や相続人間の合意が問題になる場合があります。
相続登記や共有名義を確認する
相続した不動産を売却する場合には、原則として相続登記を行い、登記名義を整理する必要があります。
また、複数の相続人で共有している不動産では、売却に際して共有者全員の同意が必要になるのが原則です。
一方、賃貸については、契約期間や内容などによって必要な同意の範囲が異なります。
共有者の一人だけで自由に賃貸できるとは限らないため、共有関係を確認しておくことが重要です。
相続人間で利用方針を話し合う
相続した実家については、相続人によって考え方が異なることがあります。
例えば、一人は売却を希望していても、別の相続人は賃貸して残したいと考えている場合があります。
このような状態で十分な話し合いをせずに進めると、後になってトラブルになる可能性があります。
特に共有名義の不動産では、賃貸収入の分配方法や修繕費の負担方法なども含めて、事前に整理しておくことが望ましいでしょう。
将来の売却に影響する制度も確認する
相続した空き家については、一定の要件を満たして売却する場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
ただし、この特例には、相続開始後の使用状況などに関する要件があります。
相続した空き家をいったん賃貸に出すと、その後に売却しても、この特例を利用できなくなる可能性があるため注意が必要です。
具体的には、相続開始から譲渡までの間に、対象家屋やその敷地等を事業、貸付け、居住の用に供していないことなどが要件とされています。
また、特例の適用には建築時期や譲渡期限など、その他の要件もあります。
賃貸に出す前に、将来売却する可能性も含めて確認しておくことが重要です。
参考：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
賃貸と売却で迷った場合の判断方法
空き家を賃貸するか売却するか迷った場合には、感覚だけで決めるのではなく、具体的な条件を整理して比較することが重要です。
まず売却査定額と想定賃料を確認する
最初に確認したいのは、その空き家を売却した場合の価格と、賃貸した場合に見込める家賃です。
例えば、売却価格が500万円の物件と2,000万円の物件では、同じ月額7万円の家賃が得られるとしても、賃貸経営の収益性は異なります。
また、売却査定額は実際の成約価格を保証するものではなく、想定賃料も入居者が見つかることを保証するものではありません。
そのため、複数の条件を踏まえて現実的な金額を把握することが大切です。
必要な修繕費と維持管理費を把握する
賃貸を検討する場合には、貸し出すために必要な修繕費を確認します。
例えば、家賃が月額6万円であっても、賃貸開始前に300万円の修繕費が必要であれば、費用回収までに相当の期間がかかります。
また、賃貸開始後にも設備交換や外壁補修などの費用が発生する可能性があります。
特に築年数の古い住宅では、将来の大規模修繕も想定しておく必要があります。
将来その家を利用する予定があるか考える
将来的に自分や家族が住む可能性がある場合には、売却せずに所有を続ける選択肢も考えられます。
ただし、賃貸中の建物を自由に使用できるとは限りません。
将来の利用予定が具体的に決まっている場合には、賃貸借契約の種類や期間について慎重に検討する必要があります。
一方、今後利用する予定がなく、相続人も住む意思がない場合には、売却によって管理負担を解消することも合理的な選択肢です。
金銭面だけでなく管理負担も比較する
賃貸と売却の比較では、収入や費用だけでなく、所有者の負担も重要です。
賃貸では、管理会社に委託していても、修繕の判断や費用負担など、所有者として対応しなければならない事項があります。
特に遠方に住んでいる場合や、高齢になって管理が難しくなることを想定している場合には、将来の負担も考慮する必要があります。
家賃収入が得られるという理由だけで賃貸を選ぶのではなく、長期的に所有し続けることが自分に合っているかを考えることが大切です。
空き家の賃貸・売却に関するよくある質問
築40年以上の空き家でも賃貸できますか？
築40年以上の住宅であっても、賃貸すること自体が一律に禁止されるわけではありません。
ただし、建物の安全性や設備の状態、法令への適合状況などを確認する必要があります。
特に、雨漏りや給排水設備の不具合がある場合には、貸し出す前に修繕が必要になることがあります。
また、旧耐震基準の建物では耐震性についても確認しておくことが望ましいでしょう。
賃貸に出した空き家を途中で売却できますか？
賃貸中の建物でも売却することは可能です。
ただし、入居者がいる場合には、原則として賃貸借契約を前提とした売却になります。
買主がすぐに自分で住めるとは限らないため、購入希望者や売却価格に影響する場合があります。
リフォームせずに賃貸することはできますか？
建物の状態によっては、大規模なリフォームをせずに賃貸できる場合もあります。
ただし、生活に必要な設備が使用できない場合や、安全性に問題がある場合には、修繕が必要です。
また、現状のまま貸し出す場合には、建物や設備の状態、修繕の負担区分などを契約上明確にしておくことが重要です。
空き家を貸すか売るか、どこに相談すればよいですか？
賃貸と売却のどちらを選ぶか迷っている場合には、まず対象地域の不動産事情に詳しい不動産会社に相談するとよいでしょう。
売却価格だけでなく、想定賃料や修繕費、将来の管理負担などを比較することが重要です。
なお、相続した空き家の場合には、権利関係や制度上の注意点についても確認する必要があります。
まとめ｜空き家の賃貸と売却は将来の負担まで考えて判断しよう
空き家を賃貸するか売却するかは、物件の状態や立地、所有者の将来の予定などによって適切な判断が異なります。
賃貸には継続的な家賃収入を得られるメリットがありますが、空室や修繕、入居者対応などの負担もあります。
一方、売却すればまとまった資金を確保でき、原則として将来の維持管理負担を解消できますが、不動産を所有し続けることはできなくなります。
特に相続した空き家では、賃貸することで将来の売却時に利用できる制度に影響する可能性もあります。
そのため、賃貸と売却で迷った場合には、まず売却査定額や想定賃料、必要な修繕費などを把握し、長期的な視点で比較することが大切です。
神奈川県・東京都内の空き家売却のご相談はリバーフィールドへ
リバーフィールドでは、神奈川県・東京都内を中心に、空き家や相続した不動産の売却に関するご相談を承っております。
空き家を賃貸するか売却するか迷っている場合にも、まずは不動産の現状や売却した場合の価格を把握することが、今後の方針を考えるうえで重要です。
また、市街化調整区域や再建築が難しい不動産など、一般的な住宅とは異なる事情を抱えた土地・建物についても、物件の状況に応じてご相談を承っております。
空き家の売却をご検討の方は、リバーフィールドまでお問い合わせください。
空き家売却はリバーフィールドにお任せください 送信中です
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